Participants à la table ronde

Table Ronde

Écrit par Thierry Laffineur le 1 février 2017

Batibouw 2017

Au regard de plusieurs tendances lourdes dont la croissance démographique (besoins de logements), les impératifs énergétiques et normatifs (PEB, acoustique, …), la généralisation technologique (Internet des Objets), les conditions de crédit, etc., la présente table ronde s’est intéressée aux probables évolutions du secteur de la construction résidentielle en 2017. 

 A l’occasion de Batibouw, elle propose une brève analyse de ce segment tant en termes de perspectives économiques que de nouveaux modèles/concepts de l’immobilier. Participants à la table ronde

Le grand partage

Quelles sont vos perceptions respectives des tendances du résidentiel et quelles réponses y apporter ?

Ch. Delahaye : Nous développons des immeubles résidentiels, confortables et durables, répondant de la formule des ‘espaces partagés’ ou, plus subtilement, de l’idée de faire de ces bâtiments des lieux de vie et d’échanges et non seulement des lieux d’habitation. Nous ciblons naturellement une population (uniquement locataires) soucieuse de ‘vivre autrement’ en s’impliquant dans la dimension collective et participative du bâtiment. Selon ce principe les immeubles offrent des parties privatives et des parties communes (= partagées) dont des jardins, des salles de réunion/coworking/loisir/sport, des buanderies, etc. Le succès de la commercialisation montre que cette formule répond à une véritable demande du marché pourlaquelle elle présente différents avantages. D’une part elle permet de réduire les coûts/charges de chaque occupant grâce aux performances énergétiques et à une mutualisation des services/espaces et, d’autre part, comme le montre la réflexion que nous avons menée avec une sociologue interne, elle répond à un changement de mentalité (générations Y,Z) en proposant un modèle de ce que devrait être le fonctionnement des futurs immeubles résidentiels. Nous l’avons appelée le ‘cohousing locatif’.

S. Lhonneux : Votre offre correspond à une demande très ciblée et urbaine.

Pour ce qui nous concerne, la demande pour des habitats individuels (maisons 3 ou 4 façades de 250 m² habitables pour un coût de +/- 2.500 €/m² – frais, taxes et fonciers inclus) reste majoritaire (80% de nos réalisations). Tout porte à croire que cette ‘aspiration’ à la propriété individuelle (pour compte propre ou pour investissement) se poursuivra en 2017 et au-delà mais selon de nouvelles contraintes, dont celles du foncier (parcelles plus petites).

De gauche à droite : Patrice Dresse, Ismael Daoud, Didier Hermans et Eric Schartz

A Lebens : Au regard de l’histoire de notre groupe (150 ans d’existence), ces dernières années ont été marquées par une profonde évolution. En conséquence le résidentiel représente désormais 50% de notre activité (contre 20% précédemment) à côté d’autres parmi lesquelles les écoles, les sénioreries et les bureaux, ces derniers ayant vu leur développement fortement ralenti depuis une 15aine d’années.

S’agissant plus précisément des logements, il apparaît que le développement des grands immeubles (> 50 appartements) est appelé à se poursuivre - notamment à Bruxelles où le coût/rareté du foncier est un facteur clef de l’équation économique.

Quant aux normes (et au vu du renforcement des niveaux Ew et Espec de la PEB destiné à atteindre le standard QZE [= Quasi Zero Energie] en 2021(*)) le triple vitrage et les échangeurs de chaleur pourraient devenir la règle des futures constructions. La domotique, quant à elle, ne figure pas encore dans les cahiers des charges. 

Technicité = maintenance et coûts

E. Herinckx : Avec une double activité (développement 60% et entrepreneur 40%) qui nous amène à construire +/- 1.300 logements/an au niveau du groupe, nous sommes confiants pour les deux années à venir. Selon un principe qui veut que nous intégrions verticalement toutes les phases de la construction -  en ce compris les techniques spéciales- afin de garantir un prix compétitif, nous exprimons toutefois une crainte : sous l’effet des exigences normatives, imposant une forte technicité de certaines installations (p.ex. : ventilation double flux, cogénération, etc.) sans parler d’une sur-gadgetisation domotique, on pourrait assister à un accroissement important des coûts/charges de maintenance.

Clairement ce n’est pas ce que le marché attend.

D’un part, le gain financier réalisé via l’économie d’énergie consommée par une installation ‘passive’ ne vaut pas l’investissement réclamé au regard des performances/coûts/ avantages d’une installation ‘basse énergie’. D’autre part, l’idée de l’immeuble partagé me paraît incontournable dès lors qu’on souhaite réduire les surfaces habitables (plus petit = moins cher) et les charges afférentes. 

Ch. Delahaye : Une analyse des coûts des charges dans un modèle partagé et énergiquement performant (immeuble de 25 unités) montre un potentiel d’économies de l’ordre de 50% par rapport à un modèle conventionnel.  

S. Lhonneux : Un des problèmes récurrents des techniques spéciales (pompe à chaleur, VMC, etc …) appliquées au résidentiel est leur mauvais dimensionnement. Or, ces techniques, utilisées depuis des années dans le tertiaire, ont fait leur preuve. A condition d’être bien dimensionnées elles devraient donc se généraliser au résidentiel pour atteindre les objectifs 2021 (QZE)

Davantage d’eco-quartiers 

E. Schartz : Durant plus de 70 ans d’activités de promoteur résidentiel Matexi a réalisé plus 36.500 logements (en 2016 nous avons franchi le cap de 1.500 logements annuels). Nous croyons clairement dans l’avenir du segment. Cependant ce dernier ne pourra plus longtemps encore poursuivre dans la voie de la maison individuelle mais devra s’inscrire dans le principe du quartier. Outre la limite physique et le coût du foncier, il existe une volonté politique de créer des projets - urbains ou péri-urbains - dont l’objectif est de réduire l’étalement et de densifier l’habitat au profit de la préservation de l’environnement, d’une meilleure mobilité ET d’une meilleure rentabilité des équipements collectifs. Si vous ajoutez à cela un phénomène de comportement sociétal qui voit le retour à la ville d’une population âgée, la lassitude des navetteurs, etc., vous arrivez à un modèle d’habitats plus petits et plus proches des lieux de travail. Autres facteurs inscrits dans cette perspective, la tendance à ne plus utiliser qu’une seule voiture par ménage (moindre besoin de parking) et le recours aux services partagés (moindre besoin d’espace). Cette tendance ne montrera toutefois pas ses effets complets avant 5 à 6 ans – délai moyen d’obtention des permis (recours inclus) de tels projets de ‘quartiers’.

E. Herinckx : Il existe effectivement une tendance forte – elle répond aux arguments économico-environnementaux énumérés – qui nous pousse au développement de projets mixtes sous forme d’Eco-quartiers (= maisons urbaines 2 ou 3 façades + immeubles appartements) qui rencontrent à la fois le souhait d’une nouvelle population et répond à une volonté des autorités publiques soucieuses d’IPP !  

A noter que le principe de rapprocher les lieux de vie des lieux de travail peut aussi se faire par un mouvement des entreprises vers les bassins d’emplois. Ce qu’a fait – par exemple - le groupe pharmaceutique GSK en s’implantant à Rixensart. Thomas & Piron s’inscrit dans une même démarche.

D. Hermans : A travers notre objectif (aider à la recherche d’un logement à construire ou à acheter) et au vu de la toujours très réelle difficulté financière à accéder à la propriété, nous distinguons deux tendances fortes : la rénovation et le collectif (partage).

Plus en détails, s’agissant du modèle ‘passif’ et comme cela a été dit, celui-ci paraît être excessif. Peut-être devrait-on développer un système hybride (idem voiture) permettant de disposer d’un appoint de chaleur/énergie durant les (rares) périodes de grand froid et placer du triple vitrage pour certaines façades exposées au nord. Quoi qu’il en soit on relève que l’objectif européen 20/20/20 a déjà été revu à la baisse (13% de réduction au lieu de 20) et que nous n’en avons atteint, aujourd’hui, que la moitié !

E. Herinckx / D. Hermans : Parce que le véritable enjeu ‘énergétique’ n’est pas dans les nouveaux bâtiments mais dans le parc existant dont 40% sont quasi ‘irrénovables’ et devraient être démolis. Par ailleurs la plupart des rénovations sont plus onéreuses que les opérations de construction ! A condition de disposer rapidement de permis (réduire les délais de moitié) et de traiter les acteurs professionnels et privés sur un pied d’égalité  - en appliquant notamment une TVA à 6% pour toutes les opérations démolitions/rénovations -  le parc gagnerait beaucoup en qualité et performance !  

P. Dresse : Oui, mais même en étant rationnel, démolition reste toujours un mot obscène !

Win – win et …win !

En matière de gestion de l’énergie, qu’en est-il de la formule du tiers-investisseur ? 

I Daoud : C’est le modèle que nous développons. A travers Energiris nous gérons un fonds d’investissement (coopératif) dont l’objet est de racheter aux promoteurs (ou d’installer pour compte propre) les installations énergétiques ‘vertes’ des immeubles (panneaux photovoltaïques, cogénération, pompe à chaleur, etc.) et de les exploiter au bénéfice des futurs occupants. Dans ce schéma, l’objectif est de permettre aux promoteurs ‘d’aller plus loin’ dans la dimension énergétique et d’atteindre d’ores et déjà - au profit de tous - la norme QZE . Concrètement nous répondons à un besoin. En effet, il ne suffit pas d’installer une pompe à chaleur ou de la cogénération dans un bâtiment neuf ou rénové, encore convient-il que ces installations soient exploitées au mieux de leur potentiel. En rassemblant des compétences techniques et juridiques c’est ce que nous faisons et ce qu’illustre – entre autres - la gestion énergétique du nouveau quartier ‘Tivoli’ (+/- 400 habitats et des surfaces d’activités économiques) que nous allons assurer.

Parallèlement nous entrons aussi dans un modèle dans lequel les notions de partage et d’économie circulaire se rejoignent.

Comment ?

Nous avons deux types de clients auxquels le modèle offre trois avantages :

Deux clients :

  • Les promoteurs qui, par notre intervention sur les installations énergétiques, voient la PEB de leur bâtiment s’améliorer et donc les ventes être favorisées ;
  • Les citoyens-investisseurs qui croient en notre projet et sont à la recherche d’un placement alternatif de proximité (ils voient et sont sensibles à ce qu’ils ont financé, notamment dans le cadre d’écoles) leur proposant un rendement (3%/an pour l’exercice 2015) de toute façon supérieur à celui des carnets d’épargne.

 Trois avantages :

  • En permettant aux occupants de réduire leur consommation énergétique nous entrons dans un modèle win (promoteur) + win (citoyen investisseur) + win (occupant) !
  • En tant que tiers investisseur – et donc partie prenante du projet - nous sommes contraints à une bonne gestion/exploitation de nos installations. Faute de quoi nous ne retrouvons pas notre capital ;
  • Nous favorisons le développement d’une économie circulaire très locale.

Marché : echos positifs et mutations

Comment les entreprises générales abordent-elles les prochains mois ? 

P. Dresse : Via le retour d’information de nos membres (ils sont 4.500 et couvrent tous les secteurs de la construction : résidentiel, tertiaire, marché publics, génie civil, …) les perspectives pour 2017 sont d’autant meilleures que les entreprises seront particulièrement sollicitées par le secteur public à l’approche de la période pré-électorale (communales 2018). Certes avec +/- 40k permis/an (logements) accordés les chiffres restent inférieurs à ce qu’ils étaient avant 2008 (env. 50k permis/an) mais le marché de la rénovation/reconversion se présente bien (+/- 25k unités/an). Quant aux crédits hypothécaires ils approcheront sans doute la barre des 2,5%. Ils ne seront donc toujours pas rédhibitoires mais – conséquence de la prudence des banques – exigeront un apport personnel de l’ordre de 20%. Incitation à épargner et à responsabiliser le futur emprunteur.

A Lebens : Retenons que le marché actuel du résidentiel est également soutenu par les investisseurs… Mouvement logique au vu de ce que rapportent les carnets d’épargne…

E. Herinckx : … et d’une mutation dans le comportement de la jeune génération. Davantage ‘mobiles’ celle-ci s’oriente ‘naturellement’ vers la location (ce qui fait le bonheur des investisseurs) avant d’acheter plus tardivement (35/40 ans).

Par ailleurs, l’idée de remplacer la ‘voiture de société’ par un ‘forfait de déplacement’ mensuel compris entre 500 et 700 € est excellente (une partie de cette prime pourrait être consacrée à l’achat d’un bien immobilier) à condition toutefois qu’existe une alternative crédible à la mobilité ‘automobile’. Ce qui n’est pas (encore) le cas !

Quid des coûts de la construction ?

A Lebens : Ils devraient augmenter quelque peu. En effet, il y a 20 ans une heure d’ouvrier se payait +/- 25 €. Aujourd’hui ce prix est de 35 € MAIS, sous l’effet des ‘travailleurs détachés’, il est soumissionné entre 28 et 29 €.

Conscientes du problème les autorités publiques multiplient désormais les contrôles sur chantiers. Cela signifie deux choses. D’une part on ne soumissionnera plus à des niveaux très bas mais, d’autre part, les coûts/m² de la construction augmenteront de +/- 10% (passer de +/- 1.100 à +/- 1.200 €/m²). Toutefois via de nouveaux ‘modèles’ (ex. : partage, surfaces réduites, tiers investisseurs, etc.) l’acquéreur final ne devrait pas être trop impacté.

E. Herinckx : Exact, les prix augmenteront mais un équilibre sera créé par le gain de productivité réalisé grâce aux évolutions techniques/ performances des matériaux / circuits courts/ formation des ouvriers, etc.

I Daoud : Ce qui nous est favorable dans la mesure où nous nous insérons dans ce schéma et proposons de transformer des postes de coûts (investissements énergétiques) en postes de gains (économies sur la facture énergétique voire certificats verts) !

S. Lhonneux : Attention, la réduction des superficies (logements et parcelles) ne pourra pas se faire sans passer par une révision des RRU !

Devenir urbains ultra-connectés et mobiles ?

La domotique et l’Internet des Objets. Facteur de coûts supplémentaires ?

E. Herinckx : Je crois aux applications domotiques portant sur une gestion technique intelligente des postes énergétiques clefs (à l’instar de ce qui se passe dans le tertiaire). Je crois moins à celles qui relèvent du gadget, même si un marché se crée actuellement.  

D. Hermans : Attention de ne pas commettre avec la domotique la même erreur (mettre la cravate avant la chemise) que celle des panneaux photovoltaïques. Placer des panneaux solaires sur des ‘gouffres énergétiques’ n’avait aucun sens. Mieux eut valu commencer par isoler/rénover les habitats. La domotique doit prioritairement permettre une gestion rationnelle de l’énergie de l’habitat.

S. Lhonneux : Dans le même esprit, il existe aujourd’hui une volonté de réduire les coûts énergétiques des logements sociaux en s’appuyant sur une gestion technique intelligente de l’HVAC (les économies réalisées sur la consommation énergétique, la maintenance, etc. participent d’un intérêt profitable à tous). A contrario on peut effectivement se demander si une domotique ultra connectée – permettant p.ex. de se faire couler un bain à distance - est toujours utile et intelligente ?  

P. Dresse : Non. Mais cela relève aussi d’une stratégie commerciale : on crée des besoins derrière lesquels on développe une filière.

E. Schartz : Retenons que l’achat d’un bien immobilier dépend de 4 facteurs : les revenus, la fiscalité, les taux de crédit et l’inflation. Ils sont relativement stables et permettent de maintenir les prix à un niveau acceptable. Si vous ajoutez de la technologie vous modifiez l’équation. Le prix du m² devenant plus cher il faudra effectivement trouver des postes d’économies ailleurs (superficies, tiers-investisseurs, fonctions externalisées/partagées,…)

Ch. Delahaye :  un studio de 45 m² disposant d’un accès à une multitude de services partagés et gérés par la domotique fait dès lors sens, pour autant que celle-ci soit facile d’utilisation et apporte une réelle utilité au quotidien, sachant par ailleurs qu’il existe une attente des jeunes générations en matière de services inscrits dans une architecture de qualité.

S. Lhonneux : Encore une fois vous avez raison pour un public très ciblé. Mais tout le monde ne souhaite pas habiter en ville !

E. Schartz : Certes mais nous aurons de moins en moins le choix. Il appartiendra aux pouvoirs publics de gérer cette ‘mutation’.

P. Dresse : Effectivement, l’idée de la fermette sur 15 ares est un concept actuellement en très net recul (pour des raisons de coûts, de mobilité, d’entretien, …) mais il n’a pas disparu. Parallèlement, le phénomène de retour à la ville, enregistré depuis une 15aine d’années, est une réalité à nuancer. Il ne concerne que certaines villes !  Alors que la jeune génération – sous l’effet d’un modification sociétale – considère globalement son avenir comme ‘urbain’, la question est : que faut-il offrir aux citoyens pour favoriser leur retour à la ville ?

D. Hermans : …. une mobilité et une accessibilité ! Ce sont désormais les premiers facteurs d’attractivité considérés ! 

 

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