Participants à la table ronde

Table Ronde

Écrit par Thierry Laffineur le 4 décembre 2018

Cohabitation, nouveau mode de vivre ensemble

L’habitat groupé (ou habitat partagé) se définit comme un lieu de vie dans lequel cohabitent plusieurs ménages au sein d’espaces privatifs et d’espaces collectifs. Ce modèle, généralement caractérisé par l’auto-gestion et par le volontarisme (volonté de vivre de manière collective) devrait permettre l’épanouissement de la vie sociale (au travers des espaces communs) sans altérer l’épanouissement de l’individu (au travers de sa sphère privée).

La cohabitation – phénomène en nette progression  – se justifie autant pour des raisons économiques (coût de l’accès au Participants à la table rondelogement) que pour des raisons sociétales (économie de partage, solidarité transgénérationnelle, sécurité, …) et touche toutes les tranches d’âge et états civils (célibataires,..) . 
Dès lors, on s’interrogera pour savoir comment les agents immobiliers et les acteurs du marché perçoivent et répondent à ce phénomène au travers de considérations urbanistiques, sociétales, juridiques, administratives et financières.
 
Participaient à cette réflexion :
  • Marlène Zurstrassen – Administrateur - Agence 4G
  • Jean Corman – CEO - Agence Victoire
  • Grégoire de Jerphanion – Architectes & Partenaire – DDS+ Architects
  • Filip Van Wijnendaele – COO - ‘Home Invest Belgium’
  • Gaël Cruysmans – Administrateur -  JCX
  • Daniel Mignolet -  Chargé de Missions- ‘Habitat Groupé’
  • Eric Verlinden – CEO – Trevi

Quatre groupe cibles: 

Quels éléments caractérisent un modèle ‘habitat partagé’ ?  

F. Van Wijnendaele : Si je considère le projet ‘The Horizon’ (ancien bâtiment tertiaire de +/- 13.000 m² à Woluwe) reconverti en Filip Van Wijnendaelerésidentiel ‘partagé’, c’est-à-dire dont le principe est de mettre des espaces/services communs (cinéma, fitness, vélos, copieur et imprimante, distributeurs boissons et snacks, wi-fi, skylounge avec terrasse, laverie, potagers, dropbox, guestrooms pour visiteurs temporaires, etc.) à la disposition des occupants, je relève les points suivants :
  • Le permis a été obtenu pour la réalisation de petites unités : 165 unités de une (+/- 60 m²),  de deux chambres (80 m²)  ainsi que des studios (40 m²)  ;
  • La moyenne d’âge des occupants se situent entre 25 >35 ans et les loyers (non meublé) oscillent entre 600 et 1.100 € (+ charges). Les loyers pour les biens meublés se situent à +/- 1.000 € (1 ch). Les baux sont d’une durée minimum d’1 an ;
  • Le taux d’occupation est de 97%. Ce succès évident s’appuie notamment sur une ‘bonne’ localisation du bâtiment et une prise en location par des ‘expats’ (OTAN, UE,…). A noter que ce taux est similaire à celui de la moyenne du parc ‘traditionnel’ du portefeuille Home Invest Belgium (HIB). Il s’agit en outre d’un modèle exclusivement locatif dont nous restons les propriétaires.  
G. de Jerphanion : Avec le programme ‘Ilot Sacré’ (projet neuf à proximité de la Grand Place (*), il s’agit davantage d’un développement offrant un mix de typologies de logements (du studio au duplex) et donc d’occupants. Nous sommes davantage dans le principe de la mixité. Il n’existe en effet pas d’espaces communs sensu stricto (l’immeuble est inscrit dans un tissu urbain très dense qui offre nombre de services) mais bien une recherche au niveau de l’organisation  des logements et des circulations (ex. : coursives extérieures). Ce projet – comme d’autres - acquis par des propriétaires occupants autant que par des investisseurs montre un renforcement de la part du locatif sur tous les segments résidentiels.
 
Par ailleurs,  à ma connaissance , aucune promotion privée n’a entrepris à ce jour de projets ‘partagés’ en mode acquisitif. Par contre le phénomène intéresse les investisseurs à la recherche de nouveaux produits … et d’une bouffée d’oxygène face à un marché traditionnel qui aujourd’hui sature quelque peu.
 
Dès lors, chaque nouveau développement résidentiel envisage la faisabilité d’un habitat partagé et identifie  4 groupes cibles : les étudiants, les jeunes professionnels , les famille monoparentales et les séniors. Ces groupes composent ipso facto une mixité/diversité d’occupants. 
  
E. Verlinden : La tendance de fond que vous évoquez est celle du taux de propriétaires occupants en chute depuis +/- 15 ans.  Eric VerlindenC’est particulièrement sensible  dans les grandes villes. A Bruxelles ce taux n’est plus que de 42% (contre 60% fin du XXème siècle.).  Cela posé, au regard du promoteur que la vente se fasse à des investisseurs ou à des propriétaires occupants n’est pas un problème. Par contre l’impact du modèle groupé  sur le prix de vente final et le montant des charges est beaucoup plus délicat au vu des coûts des services et des espaces communs. 
 
G. de Jerphanion : Attention également au ratio net/brut. Dans les immeubles traditionnels ce ratio est de +/- 90% , dans les modèles groupés il chute souvent sous la barre des 80%.
On retiendra également que :
  • les opérations de réaffectation d’immeubles tertiaires en résidentiel groupé permettent de dédier certains endroits ‘difficiles’ à la création d’espaces/services communs ;
  • l’incidence foncière étant moindre dans les opérations de réaffectation, cette économie peut être consacrée aux développement des parties communes.

Rester polyvalent

Existe-t-il des recommandations et/ou des normes pour les biens partagés ? 

D. Mignolet : Un modèle partagé est celui de l’acceptation d’une perte du privatif au profit du collectif. Toutefois, si vos espaces collectifs sont mal situés ou peu conviviaux ils n’attireront personne ! Dans un modèle partagé, les développeurs pensent ‘concept’ et construisent un modèle sur cette base. C’est oublier que les occupants ont des vies et des avis différents. On tend trop actuellement à ‘prévenir’ les choses (définir des espaces collectifs et leur attribuer des fonctions précises) qui à l’usage ne fonctionnent pas ! Nous disons donc aux promoteurs : n’allez pas trop vite dans la définition des espaces collectifs, restez polyvalents et modulables de façon à permettre la meilleure appropriation possible par les occupants.
 
J. Corman : Avec la pluralité/mixité  des occupants on marie souvent des contraires (jeunes><séniors) dont les besoins Jean Cormandivergent . Il s’agit donc effectivement de ne pas ‘pousser’ le concept trop loin : ce n’est pas parce que vous rassemblerez et mélangerez  des personnes d’âges différents que le modèle fonctionnera et que vous obtiendrez de l’intergénérationnel ! 
 
D. Mignolet : Exact. Les mélanges et partages ne sont pas (pré)définis socialement et rien ne dit  qu’ils fonctionneront naturellement. Il y a donc un besoin d’accompagnement.  
 
G. Cruysmans : Distinguons les choses : habitat groupé ne signifie pas automatiquement habitat intergénérationnel. Ce dernier est plus complexe à gérer parce qu’il demande des espaces/services adaptés (médicalisés) et pourra donc se faire davantage à l’échelle d’un quartier qu’à celle d’un immeuble. Accessoirement il existe d’autres formules intergénérationnelles dont celle de l’habitat kangourou. Mais c’est là un produit différent.   Si je considère le projet spécifique du quartier ‘Bella Vita’ les espaces communs/partagés sont de +/- 20% et les modes locatifs/acquisitifs sont répartis à parts égales (50/50).  Je partage toutefois l’avis que la cohabitation (réponse à de véritables besoins) doit se faire selon un mode locatif, dans lequel un propriétaire structure, organise et gère l’ensemble. Il existe un parallèle entre l’avènement et le développement du co-working (travailler différemment) et du celui de l’habitat partagé.
 
E. Verlinden : De manière globale l’avènement du modèle du partage (voitures, maisons, bureaux…) ou plus précisément celui de l’usage d’un bien/service et non plus de sa possession touche surtout les générations montantes. 
 
D. Mignolet : D’autres évolutions doivent être prises en compte. Aujourd’hui le couple trentenaire qui achète sa première maison réfléchit déjà à sa revente et à sa plus-value. En d’autres mots il pense autant mobilité que rentabilité.
 
E. Verlinden : A Bruxelles et en Wallonie cette mobilité sera fortement contrariée par les droits d’enregistrement !

Habitat groupé - échanges d'expérience

D. Mignolet : les Salons de l’Habitat Groupé que nous organisons (à Bruxelles et en Wallonie) montrent plusieurs choses : Daniel Mignolet
  • les visiteurs sont à parts égales des propriétaires et des  locataires ;
  • le succès de la formule se manifeste surtout dans les villes ;
  • les (futurs) occupants de ces formules ont déjà généralement vécu une expérience de colocation/cohabitation et ne voient pas dans la communauté / proximité (notamment lors de rotation des occupants) les mêmes contraintes / inconvénients que les générations plus âgées. 
E. Verlinden : En d’autres mots, la cohabitation c’est le ‘Kot’ des trentenaires !
 
G. Cruysmans : Le principe fondamental de l’habitat groupé est celui de l’échange d’expériences ! Cela signifie que pour bien fonctionner le modèle doit rassembler une diversité d’occupants la plus large possible. D’un point de vue plus pragmatique, ce modèle permet aussi de ‘récupérer’ de très grands biens (6+ chambres) souvent difficiles à vendre/louer et de les rénover/ aménager selon un modèle communautaire. 
 
J. Corman :  Je ne serais pas aussi catégorique quant au besoin de diversité de la ‘mixité’ (sociale/sociétale/nationale…)  partant d’un principe simple : ce qui se ressemble s’assemble, y compris dans les immeubles ! 

Qu’en est-il de la position des autorités communales (permis) face à ce phénomène ?

G. de Gerphanion: Vous pouvez poser la question autrement : Quid du RRU et de son évolution … ? 

G. Cruysmans : … et vous souvenir que les communes n’aiment pas les cohabitations aux motifs qu’elles contribuent à une Gaël Cruysmans forte densification avec les risques et nuisances que cela peut entraîner (ex. : une famille de 4 personnes ou un groupe de 8 ‘jeunes’ dans une même maison n’ont pas le même impact). Par ailleurs les cohabitations font fuir les ménages. Elle sont en effet plus rentables pour le propriétaire (obtention d’un loyer supérieur) mais moins pour la commune (IPP). 
 
F. Van Wijnendaele : On constate le même phénomène à Leuven (et à Gand) ! La ville – dans laquelle nombre de studios et kots sont en concurrence - n’apprécie pas trop la formule ‘groupé’. Ainsi, afin de réduire le nombre de colocations, Leuven a décidé de mettre fin à l’abattement fiscal (pour les étudiants) de seconde résidence pour les appartements de plus de 60 m² ! A noter également que nous (HIB) interdisons l’usage des chambres d’hôtes de l’immeuble ‘The Horizon’ selon la formule airb&b. 
 
E. Verlinden : Parallèlement au RRU devrait exister une réflexion quant à la répartition des typologies (combien de studio, d’1 ch, …). Ainsi, une promotion développant de petites unités de cohabitation (studio et 1 ch.) peut s’avérer financièrement intéressante. En effet, les petites surfaces se vendent/louent ‘plus chères’ que les grandes . Dès lors, à condition que la Région soit plus ‘souple’ quant au RRU, les coûts des superficies consacrées aux communs sont récupérés par la vente des petites unités dont les prix, à superficie égale, sont supérieurs de 10 à 15% à ceux d’un grand appartement. 
 
D. Mignolet : C’est effectivement une voie à explorer dès lors que l’on veut bien se souvenir qu’il existe – à Bruxelles- une liste d’attente de 44.000 demandes pour des logements sociaux et que le Bureau du Plan prévoit un accroissement de la population de 7.000 unités/an jusqu’en 2050 ! 
 
F. Van Wijnendaele : Attention toutefois à la taille critique nécessaire à l’équilibre financier (et sociologique) d’un programme groupé. Nous l’estimons au minimum à 50 unités. 

Tiers investisseurs et Contre Offensive 

G. de Gerphanion : On assiste également à l’éclosion d’autres modèles de cohabitation/partage notamment à l’étranger. Dans Grégoire de Jerphanionce système les opérateurs (développeurs) nouent des partenariats  avec des fournisseurs tiers investisseurs. Ce faisant, ils accompagnent la transition entre ‘propriété’ et ‘usage’.   Exemple: En terme d’éclairage, vous payez pour la lumière que vous utilisez et non pour les ampoules et installations – qui restent la propriété du tiers investisseurs – et qui seront remplacées/mises à jour régulièrement afin d’offrir le meilleur rendement possible aux occupants.  Aux Pays-Bas, l’exemple de www.change-is.com  (et de son succès) est révélateur de l’émergence de ce modèle. 
 
D. Mignolet : Le modèle théorique est bon mais attention aux différences de mentalités. Aux Pays-Bas la notion de partage est beaucoup mieux intégrée. Ce n’est pas le cas chez nous ! Les Hollandais ont donc ‘naturellement’ une longueur d’avance … 
 
F. Van Wijnendaele : … d’autant que leur marché résidentiel (comme celui de l’Allemagne) est majoritairement ‘locatif’ (à plus de 60%) , donc plus réceptif à la notion de partage et ipso facto à celle de cohabitation ….
 
D. Mignolet : .. et que 30% des unités résidentielles construites sont le fait d’opérateurs publics (équivalents à notre citydev).
 
E. Verlinden : Ce qui nous manque (au niveau résidentiel) ce sont donc bien de ‘grosses machines d’investissements dans le résidentiel’ (telles les ‘SIR’ HIB , Aedifica,…) comme cela existe chez la plupart de nos voisins ! 

Quel pourrait-être le taux de pénétration du modèle partagé dans le marché résidentiel ?

M. Zurtstrassen : Selon notre expérience cette tendance lourde au partage ne devrait pas excéder 20% du marché résidentiel. Marlène Zurstrassen Sans dénier au modèle sa pertinence ni son utilité, on voit aujourd’hui se dessiner des ‘contre-offensives’. Dans certains immeubles abritant de grands appartements les règlements d’ordre intérieur interdisent désormais les colocations aux motifs (réels) qu’elles perturbent le modus vivendi des occupants. Cela renforce l’idée qu’une entité ‘partagée’ n’est pas possible partout et doit être ‘encadrée’ par un gestionnaire d’immeuble. 
 
E. Verlinden : Si je reviens au RRU (actuellement en cours de réforme)  je pose deux questions :
  • De quelle ‘souris’ cette montagne réformée accouchera-t-elle ?
  • La Flandre (qui n’a pas de RRU) est-elle le lieu de prolifération de cages à lapins résidentielles ?
On rappellera donc que c’est le marché qui décide (au vu de besoins réels) et que la plupart des acteurs immobiliers sont ‘assez grands’ pour agir en toute responsabilité sans la contrainte règlementaire des superficies !

Aussi pour les séniors

D. Mignolet : Dans nos villes actuelles, le partage de l’espace (public et privé) est devenu un enjeu crucial (et politique). Ainsi, le frein majeur aux développements de la cohabitation sont les services d’urbanisme qui, au regard d’éléments tel le nombre de parkings (normalement 1 parking par unité d’habitation), bloquent des projets…  Participants
 
G. Cruysmans : … surtout pour des personnes qui se déplacent majoritairement en vélo ! 
 
J. Corman : La cohabitation/ partage devrait relever du même principe que les résidences services et séniories. On évolue vers une professionnalisation de la gestion immobilière qui demande de prendre en compte des éléments économiques telles que les facteurs d’échelle, les seuils de rentabilité, etc. Il n’existe plus aujourd’hui de MRS de moins de 100 lits (seuil de rentabilité). 
 
G. de Jerphanion: Cela ne doit pas éluder le fait que les MRS vont devoir évoluer vers un ‘habitat sénior’. Le modèle actuel, épuisé et de plus en plus délaissé (le coût de l’hébergement est un des facteurs rédhibitoires), doit se réinventer (ex. : faire un ‘Horizon’ pour séniors) quitte à voir les séniors investir eux-mêmes dans une structure ! 
 
M. Zurtrassen : Le phénomène est enclenché ! On assiste désormais à des opérations dans lesquelles des ménages/familles achètent/construisent un immeuble de 10 appartements, en occupent 3 ou 4,  laissent les autres en location/cohabitation et partagent des services/espaces. Pour les séniors c’est une façon d’éviter les MRS ! 
 
D. Mignolet : Voire même des soins palliatifs ! Dans de tels modèles on bénéficie d’une ‘solidarité immédiate’, notamment intergénérationnelle. 
 
E.Verlinden : D’accord avec vous mais on parle de 0,05% du marché. Cela reste anecdotique et il s’agit d’un mode sociétal particulier qui n’est pas reproductible à l’infini. 
 
Participants
 
G. Cruysmans : 
Par expérience je reste convaincu de la valeur du modèle partagé. Toutefois cette dynamique de partage est beaucoup plus pertinente dès lors qu’elle concerne 1 quartier davantage qu’un immeuble . 

Quid des baux  ? 

D. Mignolet : Il existe un ‘nouveau bail’ de colocation en région Bxl-Capitale depuis le 01/01/2018. Son objet était de rééquilibrer les rapports propriétaires/colocataires. Objectivement la nouvelle formule laisse toutefois l’avantage au propriétaire. Quoi qu’il en soit le problème de la cohabitation reste ‘administrativement ‘ délicat pour les personnes relevant de l’ONEM, CPAS ou de la GRAPA ( Garantie de revenus aux personnes âgées) qui, dès lors qu’elles cohabitent, voient leurs revenus amputés ! On rappellera aussi que si cohabiter c’est ‘choisir ses voisins’, le développement de la formule partagée se heurte souvent à des réticences (risque de dévalorisation et/ou de perturbation d’un quartier).  Cela suppose donc de ‘préparer’ le terrain (communiquer et informer) et requiert une prise de décision/responsabilité de la part des instances politiques .
 
G. de Jerphanion: Cette évolution est en marche . Dans chacun de nos projets nous intégrons désormais la dimension de ‘participation citoyenne’ ! 
 
Participants à la table ronde
 
(*) Îlot Sacré World Architecture Festival Awards 2018 Finalist (Amsterdam 28—30 November )

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