Table ronde du Hainaut

Table ronde Logic-immo Hainaut

Écrit par Thierry Laffineur le 13 octobre 2015

Hainaut: Marché résidentiel multiple

Organisée par Logic-Immo dans le cadre du salon Homexpo (Tours & Taxis - Bruxelles - 24 > 27 septembre) la table ronde consacrée à l'état actuel et à l'évolution de l'immobilier résidentiel en Province de Hainaut réunissait différents acteurs de ce marché.

Cette table ronde réunissait Arnaud Berlingin (Club Immobilier), Aldo Zambitto (Alpimmo), Anthony Hallot (YW), Laurent Lardinois (Century 21 Lardinois)Thierry Hocepied (Acanthe), Anne Sophie Debroux (Architecte), Marly Di Pietrantonio (Arch. Ing. Plateforme Maison Passive), Didier Roelands (Ecofin),Jean Winnepenninckx (Matexi), Pierino Di Michele (Architecte), Yves Van Roy (Notaire), Philippe Roquet (Acor Service), Yves Van Ermen (Président IPI), Annelise De Meuse (Club Immobilier), Rudy Courbet (IPM Immo) et Florence Sarazin (Logic-immo Hainaut).   

Table ronde du Hainaut

Avec des particularismes marqués, notamment liés au passé socio-économique de la région, les différentes entités urbaines de la province du Hainaut (Mons, Charleroi, Tournai,...) constituent autant de micro marchés immobiliers spécifiques. Avant d'en considérer quelques caractéristiques, il convient de mettre le marché résidentiel hennuyer  en perspective avec ceux des autres régions du pays. 

Ainsi, dans son dernier rapport (deuxième trimestre 2015), le baromètre des notaires précisait que le nombre de transactions immobilières - au niveau national - connaissait une hausse de +/- 6% par rapport à la même période de 2014, notamment soutenue par une amélioration de l'indice de confiance des ménages et des entreprises. A noter toutefois que malgré cette amélioration le secteur de la construction reste fragile et empreint d'incertitudes dont celles liées à la régionalisation des compétences (6ème réforme de l'Etat).  

Table ronde du hainaut

Toujours au niveau national, une comparaison des évolutions de prix des biens immobiliers entre les seconds trimestres 2015 et 2014, montre les chiffres suivants (taux d'augmentation et prix moyens ):

Maisons d’habitation 

  • Belgique : + 1% > 236 k€

  • Flandre : + 3,7% > 261 k€

  • Wallonie : + 0,4% > 179 k€

  • Bruxelles : + 3% > 437 k€

Appartements

  • Belgique : + 2,1 % > 204 k€ 

  • Flandre : + 4,5% > 209 k€

  • Wallonie : + 2,8% > 162 k€

  • Bruxelles : - 0,6%  > 222 k€

Un regard plus en détails sur la Province du Hainaut montre les indicateurs suivants (évolution mi-2014 > mi-2015):

  • prix maison : 142 k€ / + 1,8%

  • prix appartement : 125 k€ / - 8,9% 

  • évolution de l'activité immobilière (mi-2014 > mi-2015) : + 10,8 %

 

VALEURS et CRÉDITS 

Derrière ces chiffres globaux se cachent des réalités fort différentes.  Ainsi, depuis 5 ans à Charleroi et dans sa région, on relève une baisse des valeurs - comprise entre 10 et 15% - des biens nécessitant une rénovation. Illustration de ce mouvement, à Montigny le Tilleul,  les petites villas des années 60 > 70 , vendues entre 200 et 230 k€ en 2010 atteignent aujourd'hui péniblement 185 k€ et plus souvent 180 k€.

A l'opposé, cette baisse - également sensible pour les maisons de plus grande dimension et d'une valeur supérieure - se fait peu sentir dans le segment des petits biens, qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements dont les coûts oscillent entre 100 et 150 k€.

Toutefois et paradoxalement ces petits biens s'avèrent de plus en plus difficiles à vendre. 

Pourquoi ?

La population intéressée par ce type d'habitat - parmi laquelle nombre de ménages monoparentaux - se trouve souvent confrontée à une difficile accessibilité au financement, davantage par manque de capacité d'un apport personnel que par le montant des mensualités à rembourser. En effet, depuis 2008, les financements à 125% (ils permettaient de compenser le manque d'apport personnel) ne sont plus de mise et, depuis 2011, les accords de Bâle 3 et Solvabilité 2 ont mis en place une réforme des régulations prudentielles. 

Derrière cette réforme se profile une nouvelle réalité dans laquelle les crédits hypothécaires sont désormais considérés 'à risque' . Par ailleurs ces mêmes crédits s'avèrent  peu rentables pour les banques et ne constituent plus un outil de fidélisation de la clientèle. Toutefois, face à des situations paradoxales dans lesquelles, faute d'un apport personnel une population ne peut accéder au crédit et se retourne donc vers le marché locatif - quitte à payer des loyers dont les montants sont parfois supérieurs à ceux des mensualités  de remboursement - , les organismes financiers ont été inventifs et proposent des crédits personnels sur 5 ans destinés à couvrir les frais d'actes notariaux d'un processus d'acquisition. 

Parallèlement, les biens résidentiels urbains des 3 principales agglomérations (MonsCharleroi et Tournai) connaissent un tassement de leurs valeurs.  Celui-ci est à mettre en rapport avec la décote parfois spectaculaire (> - 50%) des commerces des centre-ville délaissés au profit des centres commerciaux périphériques des grandes enseignes (Ex.: Grand Prés,..).

A noter que cet effet de cannibalisation, renforcé par l'impact de l'Internet, pose le problème du devenir de ces immeubles - surtout ceux sis dans les piétonniers - pour lesquels on invente de nouvelles fonctions dont celles de magasins/bureaux précaires consistant à louer l'espace à l'essai pour une période de 3, 6 ou 12 mois, avant d'envisager des baux plus longs. La question de l'avenir de ces immeubles reste toutefois ouverte et des réaffectations (magasins > résidentiel) ne sont pas à exclure. 

APPEL D'AIR DU BRABANT WALLON 

Il reste que derrière ce tableau parfois sombre, le Hainaut bénéficie d'un appel d'air non négligeable. En effet, la proximité géographique du Brabant wallon - dont les prix de l'immobilier sont globalement supérieurs à ceux du Hainaut - joue en faveur de ce dernier. Cette proximité attire une nouvelle population pour laquelle le temps d'accès à Bruxelles depuis Wavre ou depuis Ath est sensiblement le même, alors que la différence du prix  de l'immobilier entre les deux villes est comprise entre 10 et 25% !

En conséquence, on assiste à un accroissement de la demande - surtout pour les biens compris entre 150 et 200 k€ hors frais - et donc à une hausse de la valeur du foncier (ex.: dans la région de Ath, le coût du foncier a augmenté de +/- 30% en dix ans).

On notera encore que si la région de Ath/Tournai se remet plus rapidement des effets de la crise (entre 2000 et 2010 les valeurs immobilières ont augmenté de +/- 10%/an avant de chuter), la ville de Charleroi a entrepris de (très) gros travaux d'infrastructures (Quai de la Sambre, Rive gauche, etc,..) qui semblent désormais motiver les investisseurs et donc redynamiser le secteur immobilier.  

On ajoutera qu'entre les deux provinces (Brabant wallon et Hainaut) les différences de prix ne sont pas toujours fortement marquées. Ainsi le coût du foncier et de l'immobilier neuf au sud de Charleroi (ex.: Gerpinnes) est parfaitement comparable à celui de Wavre et, par ailleurs, une dynamique des marchés immobiliers apparaît dans d'autres communes hennuyères (ex.: Erquelinnes,..) 

PEB et CODES  

Si, pour un candidat propriétaire occupant, l'achat immobilier procède en grande partie de l'émotionnel, il existe également une dimension rationnelle qui altère le marché. Celle-ci transparaît, entre autres, dans les exigences légales contraignant l'acquéreur d'un bien ancien à une (re)mise aux normes de son habitat. Il en est ainsi de l'obligation de mise en conformité du circuit électrique  endéans les 18 mois suivant l'acquisition. Or une telle opération - comme celles liées à la PEB (= Performance Energétique des Bâtiments) - représente un budget (en moyenne entre 5.000 et 15.000 €) dont l'impact est plus important sur les biens individuels (maisons) que sur les grands immeubles à appartements dans lesquels ces dépenses bénéficient - d'une part - d'un effet d'échelle et , d'autre part, d'une proportionnalité.

Cela posé, le certificat PEB  prend de la valeur, ce que confirme la croissance des demandes de primes pour la construction passive dans la province. Même si ce mouvement reste limité, il reflète la  prise de conscience du coût de la consommation énergétique. 

On peut dès lors regretter le manque de vision politique globale quant à la stratégie de rénovation du parc immobilier. Qu'en sera-t-il demain des primes (vitrages, chaudières, ..) et jusqu'où convient-il d'aller dans la performance énergétique des habitats ? Comment faire en sorte que ces choix énergétiques, qui incomberont aux propriétaires, se fassent en toute connaissance de cause ? 

Les réponses du toujours actuel CWATUP (Code Wallon Aménagement Territoire Urbanisme patrimoine) sont très compliquées alors que la région reste dans l'expectative de la mise en application du nouveau code ( CoDT = Code Développement Territorial) dont l'entrée en vigueur était prévue pour début 2015 ! D'ores et déjà on sait que ce nouveau code devrait laisser une plus grande liberté de conception aux architectes. Celle-ci risque toutefois d'être compromise par le pouvoir décisionnel accru dont bénéficieront les communes. En effet, sauf à disposer d'un règlement communal (très) bien fait, on se retrouvera face à l'arbitraire des fonctionnaires délégués qui réduiront la  démarche architecturale au simple j'aime/j'aime pas et obligeront - dans le cas d'un refus - le titulaire du permis au recours et donc à l'allongement des délais de construction.  

AGENTS >< NOTAIRES 

Le marché immobilier hennuyer s'est longtemps singularisé par le rapport tendu voire conflictuel entre agents immobiliers et notaires dont certains se comportaient comme des vendeurs de biens. Or l'activité notariale  est essentiellement une activité de conseil  (= être le conseiller juridique d'une vente) et accessoirement/occasionnellement une activité de vente. Parallèlement l'activité de  l'agent  a évolué, elle comprend des obligations légales et ne peut donc se résumer à ouvrir les portes.

En suite des interventions de l'IPI (Institut des Professionnels de l'Immobilier) cette dimension conflictuelle est désormais en voie d'apaisement et évolue vers une relation de bonne intelligence. Celle-ci se retrouve dans la notion de protocole et de mise au point d'un canevas commun pour l'établissement d'un compromis (*). Dans ce schéma, l'agent fait vérifier par le notaire si le texte dudit compromis est juridiquement valable. Cette attitude devrait alors permettre - dans une société dont les législations évoluent et se complexifient très rapidement - de ne signer que des  compromis avalisés par un juriste (le notaire) et donc en parfaite adéquation avec la loi. Les négociations actuellement en cours depuis 6 mois entre la Fédération des Notaires et l'IPI devraient aboutir à concrétiser ces bonnes intentions, tant il est vrai que les deux professions ont un intérêt commun à travailler ensemble. 

(*) A noter que la loi n'oblige pas à passer par un notaire ou un agent pour signer un compromis de vente. 

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