Table ronde : maisons de repos

Écrit par Thierry Laffineur le 9 novembre 2013

Quel immobilier pour quelles exigences ?

D'après les chiffres Eurostat, en 2030, 2,7 millions de Belges auront plus de 65 ans. Cette évolution démographique entraînera un accroissement considérable de la demande en soins de santé et en particulier de l'accueil en maisons de repos.

Table ronde de l'Essentielle Immo du novembre 2013

 

En raison de cette évolution, l'investissement dans les séniories en Belgique s'avère un placement intéressant, tant pour les groupes financiers que pour les particuliers : croissance de la demande, loyers garantis et indexés et plus-value sur les terrains et les bâtiments. Selon cette perspective, plusieurs questions se posent : Quel est le volume actuel du parc 'séniories' en Belgique et quel est son potentiel de croissance (en superficies à construire) à l'horizon 2020/2030 ? Quels futurs modèles imaginer ?

Table ronde - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan Gillet

 

Pour y répondre, la présente table ronde de L'Essentielle Immo réunissait : Gaël Cruysmans (Administrateur) JCX / Jean Edouard Carbonnelle (CEO) Cofinimmo / Charles-Antoine van Aelst (Investment Manager) Aedifica/ Dirk Van den Broeck (CEO) Patrimmonia / Nicholas Cator (CEO ) Armonea / Jacques Lefèvre (CEO) BPI.

Gaël Cruysmans - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan GilletCharles-Antoine van Aelst - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan GilletDirk Van den Broeck - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan GilletJean Edouard Carbonnelle - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan GilletNicolas Cator - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan GilletJacques Lefèvre  - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan Gillet

 

Distinguer les structures ...

Sous le vocable générique 'Seniories', il s'agira dans un premier temps de distinguer les différentes structures d'accueil accessibles aux personnes âgées. Il en existe principalement 5 :

  • Maison de Repos (MRPA): établissement public ou privé agréé par la région. Ces institutions s'adressent à des personnes de plus de 60 ans qui y résident et bénéficient de services collectifs (repas, aides à la vie journalière, soins).  
  • Maison de Repos et de Soins (MRS) consiste, la plupart du temps, en un certain nombre de lits ( 'de soins' ) intégrés dans une maison de repos. Ces " lits " sont réservés à des personnes fortement dépendantes à l'égard desquelles une garantie d'encadrement supérieur est assurée.
  • Résidence Service (RS) en Wallonie et à Bruxelles / Service Flat (en Flandre) : proposent le logement et des prestations  " à la carte ". Cette formule permet de garder une vie indépendante tout en garantissant la mise à disposition de services. .
  • Centre de soins de jour (CSJ) : centre situé au sein d'une maison de repos ou d'une maison de repos et de soins. Y sont accueillies, pendant la journée, des personnes âgées de soixante ans au moins en perte d'autonomie. Elles bénéficient de soins familiaux et ménagers et, au besoin, d'une prise en charge thérapeutique et sociale.
  • Centre de court séjour (CS) : établissement d'hébergement, médicalisé ou non, visant à assurer la sécurité matérielle, affective et psychologique des personnes âgées pour quelques jours ou quelques semaines.

 

... et les acteurs

Une maison de repos est un bien immobilier. A ce titre, elle répond d'une logique de marché (ex: sa localisation est un critère de sa valeur et donc de son coût d'occupation) autant que d'un processus de construction/exploitation.

 

Schématiquement, ce processus fait intervenir  deux acteurs :

  • Le développeur/ propriétaire (p.ex: une sicafi) : il s'attache à l'aspect immobilier/construction du bâtiment.
  • L'opérateur (p.ex: Armonea, Patrimmonia...) :  il loue le bien au propriétaire, gère la partie 'opérationnelle' (= repas, soins...) et facture (loyer) ses prestations aux occupants.

 

On comprendra aisément que le binôme opérateur/propriétaire ne peut fonctionner qu'en synergie et que leur collaboration doit naître le plus en amont possible de tout programme.  

 

Les chiffres du marché

Quels sont les points clefs de ce marché ?

D. Van den Broeck : Il convient dans un premier temps de préciser que le taux de dépendance médicale de la population de personnes âgées est aujourd'hui moindre qu'initialement prévu, même si cela ne présage en rien de la future évolution de cette population.

 

N. Cator : Sachant que le marché est limité (il existe un moratoire quant aux nombres de lits), les chiffres-clés s'établissent en 5 points :

  • L'ensemble maisons de repos + maisons de repos et soins : 135.000 lits en Belgique;
  • Le besoin à l'horizon 2025 : entre 30 et 45.000 nouveaux lits;
  • Les listes d'attente (l'offre a toujours été inférieure à la demande) : 4,5 mois en Wallonie / 6,5 mois à Bxl et 7 mois en Flandre;
  • Le coût journalier d'occupation (hors frais de santé) : +/- 35 € en Wallonie et +/- 55 € en Flandre;
  • En termes d'emploi le ratio est de 50 emplois temps plein pour 100 lits.

A noter que la différence de prix entre Wallonie et Flandre s'explique notamment par la qualité des infrastructures (elles sont globalement plus petites et anciennes en Wallonie).

G. Cruysmans  : Ce qui pose un problème  : les prix jours pratiqués en Wallonie sont trop faibles pour entreprendre des opérations de rénovation... 

J. Lefèvre : Au regard de la pyramide des âges, le risque est grand d'assister prochainement à un 'basculement rapide' (accroissement exponentiel de la population âgée) et, en conséquence, à une explosion de la demande de structures d'accueil.

D.  Van den Broeck :  C'est déjà ce qui se passe aujourd'hui au Japon où le pays 'exporte involontairement' ses personnes âgées sous d'autres cieux (p.ex.: Philippines) ou ,dans une moindre mesure, en Allemagne ( vers la Tchéquie).

 

Table ronde - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan Gillet

Conception : la logique de l'opérateur

Quelles relations entre propriétaire et opérateur ?

G.Cruysmans : Partant du principe qu'une maison de repos est avant tout un marché de 'lits' (quota fixé par les autorités régionales), il s'agit donc aussi d'un marché d'opérateurs (ils détiennent les licences). En conséquence, ce sont généralement les opérateurs qui recherchent un partenariat avec un développeur immobilier ou prennent le risque du développement en fonds propres.

J.Lefèvre. : Notons que dans le cas de partenariat avec un développeur, les opérateurs 'imposent' généralement leur architecte aux motifs (exacts) que ces derniers connaissent très précisément les besoins et exigences organisationnels d'une maison de repos/soins.

 

Par ailleurs, les bâtiments devant être agréés à la livraison, il n'est pas question de faire n'importe quoi.

 

C. van Aelst : Pour l'investisseur l'importance de la présence de l'opérateur dès la genèse du projet se justifie également par un autre point : au-delà de ses compétences, ce dernier est aussi un locataire sous contrat à très long terme. Son besoin de disposer d’un bâtiment parfaitement adapté à son modèle d’exploitation est évident.

 

J.Lefèvre : Dés lors que nous devons  'vendre notre produit', il nous appartient de nous préoccuper de la qualité du bail et de sa signature avec l'opérateur (certains opérateurs ne sont pas finançables) et non uniquement du cash flow . De même il nous appartient également de penser le produit (bâtiment)  en termes de 'reconversion' ultérieure.

 

N. Cator : L'investisseur doit être d'autant plus conscient de la valeur de l'opérateur et de ses services que ce dernier a la main sur les lits et assure donc la 'rentabilté' de l'investissement. 

 

Reconversion et mixité

Le principe de reconversion d'immeubles ( principalement de bureaux) représente-t-il une opportunité pour le développement de maisons de repos ?

J. Lefèvre : En théorie oui, en pratique on achoppe sur le faible potentiel de bureaux pouvant être reconvertis en logements pour séniors. Par ailleurs, dans un modèle urbain qui prône le multi-fonctionnalisme, les maisons de repos doivent (c'est en tout cas le vœux de nombre de communes) s'intégrer dans des projets mixtes.

 

L'Exemple de l'ancien siège Solvay à Bruxelles est révélateur : sur les 50.000 m² du site prennent place : une maison de repos (reconversion de bureaux), du logement, de l'horeca,... A la mixité de fonctions souhaitée correspond alors une mixité de produits immobiliers.

 

J.E. Carbonnelle : Le principe de reconversion peut être une stratégie. Toutefois gardons à l'esprit que les deux points essentiels sont  les 'lits' et le montant du loyer payé au propriétaire par l'opérateur. Or ce niveau de loyer est inférieur à celui d'un bureau. Mieux vaut évidemment un immeuble occupé avec un faible taux de loyer qu'un immeuble vide. Cela posé, précisons que la part de reconversion d'immeubles de bureaux en maison de repos est négligeable pour deux raisons :

  • le faible potentiel d'immeubles de bureaux pouvant être reconvertis et répondre aux exigences d'une maisons de repos (ce n'est pas le cas pour du résidentiel simple);
  • l'équation économique : pour être rentable une telle opération demande d'acheter le bâtiment à reconvertir entre 300 et 400 €/m². C'est peu.

 

Table ronde - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan Gillet

Intergénerationnel

Dans une perspective de mixité la dimension intergénérationnelle est fondamentale. Comment la traiter ?

G.Cruysmans : L'aspect intergénérationnel est l'une des clefs de voûte du concept 'Bella-Vita' à Waterloo (voir  bellavita.be). Il s'agit d'une approche née de l'observation d'expériences étrangères (USA, Danemark, Israël,..)  quant aux structures d'accueil et d'aide  aux  séniors.

 

L'idée essentielle est de recréer un quartier, voire un village, englobant toutes les tranches d'âge de population. Dans notre cas cela suppose un premier postulat : atteindre  une masse critique ( +/- 200 habitations) de façon à externaliser les services de santé. Ainsi par notre taille nous avons pu 'attirer'  les Cliniques de l'Europe' qui ouvriront un pôle médical accessible à l'ensemble de la population du quartier.

 

Dans un second temps, il est important que les séniors demeurent 'le plus longtemps possible chez eux' . Cette préoccupation requiert des habitats adaptés et des services. 

 

Quant à la dimension intergénérationnelle sensu stricto, elle repose principalement sur l'architecture/urbanisme du lieu qui développe  87 petites maisons (il existe un besoin de 'petits' logements pour une population jeune) et 180 appartements auxquels s'ajoutent une maison de repos et une résidence service.

 

Une dynamique intergénérationnelle s'établit alors d'autant plus facilement que l'offre de biens et de structures rencontre la demande des populations jeunes et séniors.

 

Pour l'anecdote notons que notre principal souci dans ce projet aura été la rédaction de l'acte de base de la co-propriété ! 

 

D. vanden Broeck : Si une loi doit être revue en Belgique c'est bien celle-là !

 

J.E. Carbonnelle :  Aux USA ce concept connaît un certain succès (volume important en promotion et en exploitation) parce qu'il repose sur une double gestion professionnelle :

  • celle d'un opérateur 'hôtelier' (garantie de qualité et continuité du service):
  • celle d'un propriétaire (garantie de qualité immobilière).

 

Table ronde - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan Gillet

Les séniors de demain sont la génération "y" d'aujourd'hui

N. Cator : Dans ce schéma c'est le concept qui crée la valeur. Valeur qui se concrétise par une vente à la 'découpe'. En tant qu'opérateur ce modèle n'est exploitable qu'à la condition qu'existe une maison de repos de +/- 100 lits. Il peut alors, en accroissant faiblement les effectifs en charge de la maison de repos, assuré la gestion de l'ensemble du site.

 

Rappelons nous aussi que le senior de demain c'est la génération Y d'aujourd'hui ( branché, câblé et libre) pour qui le concept de maison de repos actuel s'apparente à une prison !

 

Cela donne une idée du travail de rénovation/évolution à apporter au modèle pour atteindre la 'maison de repos Google' !

 

D. Van den Broeck : Les gens vieillissent mais ne veulent pas être vieux !

 

Investir dans l'immobilier de santé

Quid des maisons de repos en termes d'investissement ?

N. Cator : Lorsqu'on parle d'investissement, il faut savoir qu'à quelques rares exceptions près, seuls les institutionnels investissent dans les maisons de repos, motivés par 3 facteurs : loyer long terme, indexé, rendement 6% !

 

J.E. Carbonnelle : Il s'agit aussi de voir le secteur dans sa globalité, à savoir un investissement dans l'immobilier de santé ( hôpitaux, maisons repos, polycliniques, laboratoires,...). C'est notre approche : 30% de notre patrimoine (+/- 1,1 Mds €) portent sur ce créneau dont d'autres marchés ont  montré l'intérêt. Aux USA la REIT (= Real Estate Investment Trust = Sicafi) Vesta (20 Mds $ actifs) affiche une excellente performance.

 

Conclusion : Dans un portefeuille d'actions, la maison de repos (ou de façon plus diversifiée l'immobilier de santé ) a sa place.

 

C. van Aelst : Nous avons d’ailleurs pu observer ce phénomène depuis quelques années par l’évolution du cours de bourse de notre sicafi, dont le portefeuille est constitué à 60% de maisons de repos et de résidences service (total return de ± 80% pour l’action Aedifica depuis son introduction en bourse en 2006).

 

D. Van den Broeck : Deux points pour confirmer ces faits :

  • les REITS (et particulièrement les Health Care Reits = siacfi 'soin de santé' ) sont très demandées aux USA. Même si leur mode de fonctionnement est quelque peu différent de celui de nos sicafis, notamment en terme de limite du taux d'endettement, le fait est révélateur de la préoccupation d'une population également vieillissante;
  • Toujours aux USA, les marchés d'appartements à proximité des hôpitaux / centre de soins ne connaissent pas la crise !

 

Table ronde - Essentielle Immo du novembre 2013 - Photo Gaëtan Gillet

Obligations décalées

Existe t-il un modèle type de résidence service ?

N. Cator : Celui de l'intégration dans la communauté.

Pour atteindre au schéma idéal un projet = un village (ou un quartier)  il faut une double mixité :

  • au sein de la population : elle doit représenter toutes les tranches d'âges;
  • au sein de la population sénior : à savoir une population allant des personnes valides aux  dépendantes, disposant de structures qui répondent à leurs besoins différents. Faute d'une telle considération vous construirez des ghettos ou des mouroirs !

 

Photos: Gaëtan Gillet, pictures4events. Cet article est paru dans l'Essentielle Immo du novembre 2013.

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