Participants à la table ronde | Photos: Olivier Papegnies

Table ronde

Écrit par Thierry Laffineur le 16 octobre 2018

Reconvertir & réaffecter : le cercle vertueux ?

Au rythme de la croissance démographique actuelle de la belgique (12,7 millions habitants en 2050), le besoin de nouvelles habitations s’établira à 800k unités à cette date, soit un marché de env. 120 milliards € .  Par ailleurs, la raréfaction/coût du foncier et la volonté d’éviter l’étalement urbain favorisent la densification.

Dès lors, reconvertir d’anciens immeubles tertiaires ou secondaires en logements mais aussi en écoles, en campus de soins, en  Participants à la table ronde | Photos: Olivier Papegnieshôtels, etc., relève d’une logique, notamment encouragée par les pouvoirs communaux à la recherche d’ipp. A noter qu’en flandre, ce sont plutôt les espaces commerciaux vides qui sont transformés en logements. Au vu de cette évolution, différentes questions se posent quant aux facteurs (urbanistiques, physiques/techniques, financiers, socio-économiques,…) à considérer lors de telles opérations ? 

Pour y répondre, la présente table ronde réunissait :

  • Marc Stryckman – Architecte / CEO – A.D.E
  • Benoît Galoux – Directeur commercial - Eaglestones
  • Sofie Rédelé - Senior Project Developer - Revive
  • Camille de Limelette – Project Manager -   Dare 2 build
  • Denis Latour – CEO - Latour & Petit
  • Edouard Cambier – Co-Owner - Seed Factory & Président BWA (*) 
  • Thierry Herpain – Directeur  – Herpain Urbis
  • Benjamin Cadranel – Administrateur -  CityDev

Une triple logique

Peut-on parler d’une dynamique de reconversion/réaffectation ?

S. Rédelé : oui et elle s’explique au vu d’une triple nécessité : 

  • faire face à la raréfaction (et donc au coût) du foncier ;
  • répondre au besoin de nouveaux logements  (800k unités en 2050 ) ;
  • reconstruire la ville sur la ville.

C. de limelette : ces chiffres sont révélateurs. Ils montrent l’urgence de créer du logement dans tous les créneaux de prix. Si aujourd’hui la reconversion n’est pas encore la solution majoritaire elle pourrait le devenir. En effet, nombre d’ entreprises – affectées par les problèmes de mobilité/accessibilité aux villes - se ‘débarrassent’ de certains de leurs bâtiments/sites pour lesquels la principale réaffectation est celle du logement. Ce principe ‘vertueux’ offre en outre l’avantage de conserver le gabarit du bâtiment existant.  

Participants à la table ronde

D. Latour : au-delà de la reconversion, dont la raison d’être est évidente, un des soucis actuels du marché résidentiel est celui de sa segmentation. Entre les biens ‘entrée de gamme’ et ceux du créneau supérieur (essentiellement du neuf) , la question de l’accessibilité financière à un parc ‘moyen de gamme’ de qualité reste pendante. A cet égard, les conditions d’accès aux biens proposés par les développeurs publics (dont citydev) ne sont-elles pas trop restrictives ? 

B. Cadranel : la réponse est clairement non. Aujourd’hui, au vu de leurs revenus bruts cumulés, 80% des ménages bruxellois entrent dans les conditions d’accès à nos logements. Cela dit, de par notre rôle ‘sociétal’ de développeur public, nous intervenons prioritairement dans les communes où le besoin de mixité sociale et le coût du foncier permettent d’opérer et de  produire des logements ‘moyens’ dont les coûts de revient sont raisonnables (un peu plus de 2.000€/m² avec un prix de vente subsidié moyen de max.1500 €/m² par projet).

Parallèlement et comme évoqué, le principe de reconversion s’est enclenché selon une triple logique. La première est économique. Elle concerne la surabondance de biens disponibles sur le marché du bureau (le parc tertiaire total de bruxelles est +/- 13 millions m² dont +/- 1,4 millions m² sont en vacance locative) et l’augmentation du coût du foncier. La seconde est urbanistique. Elle porte sur le besoin de (re)créer des quartiers multifonctionnels, notamment en réponse au souci de mobilité/accessibilité. Enfin, et même si le coût d’une reconversion est généralement supérieur à celui d’une démolition/ reconstruction, son impact environnemental est moindre. Cela posé, notre stratégie n’est pas de systématiser une production de logements selon des reconversions de bureaux (ce serait impossible) mais bien de saisir chaque opportunité au vu des critères économiques et environnementaux mentionnés.

Mobilité rime avec mixité Edouard Cambier

La reconversion ne peut se départir de la mobilité.

Quelle analyse faites-vous? 

E. Cambier : il existe désormais un préalable valable pour toutes les métropoles : aujourd’hui les vélos y circulent plus rapidement que les voitures ! Pour les entreprises cela signifie une réduction de leur périmètre d’activités et des difficultés à ‘faire venir’ des talents/compétences dont elles ont besoin.

En 1995 nous avons lancé – dans un immeuble bruxellois reconverti - un des premiers espaces de coworking organisé autour de la thématique des médias. Cette initiative anticipait un changement de business modèle. Celui-ci voit désormais les espaces de coworking belges installés dans 144 bâtiments (55.000 utilisateurs) intégrer la notion de mobilité/accessibilité : ils renseignent aux utilisateurs les vecteurs de mobilité, les horaires des transports publics, les offres voitures/motos partagées, etc.
Par ailleurs, ces co-espaces flexibles (ils représenteront 30% des superficies tertiaires en 2030 ) sont peu gourmands en logistique/infrastructure et trouvent facilement leur place dans des immeubles/sites reconvertis à la recherche de mixité fonctionnelle. 

Participants à la table ronde

M. Stryckman : la mobilité est désormais un des éléments de la construction au même titre que la programmation ! Aujourd’hui  les clients – privés ou publics - demandent des bâtiments stratifiés (1 étage = 1 fonction) mais surtout une mixité des sites.
Les immeubles reconvertis ou neufs sont d’ores et déjà structurés selon cette mixité/multiplicité. Le phénomène ira en s’accélérant et les 30% que vous évoquez seront sans doute atteints bien avant 2030!  

C. de limelette : dans une rénovation, dès lors que la reconversion en logement semble plus complexe, l’alternative services – parmi lesquels le coworking – est une réponse pertinente.  

Dans le développement ‘nautilus’ (reconversion d’un ancien site semi-industriel à anderlecht) existe-t-il un espace de co-working ? Particpants à la table ronde

B. Galoux : non, car la demande de permis ne le prévoyait pas. Par contre, la mixité fonctionnelle, qui voit le socle du bâtiment dévolu à des activités commerciales/économiques et la densification (passer d’un site semi-industriel de 3.000 m² à un ensemble mixte résidentiel/commerce de 30.000 m²) sont présentes. 

D. Latour : la multiplicité fonctionnelle est une demande récurrente (toutes générations confondues). La notion de bien ‘isolé et au calme’ (= loin de tout et pas de walking distance) n’est  plus un argument commercial. Au contraire, si l’environnement socio-économique est absent il conviendra de le créer. 

S. Rédelé : oui mais pas nécessairement au sein d’un même immeuble ! La mixité fonctionnelle comme la mixité sociologique sont des notions à appréhender au niveau du quartier davantage qu’à celui du bâtiment.

B. Galoux : dans un ancien bâtiment tertiaire (15.000 m²) récemment acquis, nous procédons à une reconversion qui voit le rez devenir un espace de coworking, les étages accueillir des bureaux ‘classiques’ et l’arrière héberger d’autres fonctions/services (hôtel, co-living,…) Participants à la table ronde

E. Cambier : de telles évolutions requièrent aussi de nouveaux profils de gestionnaires d’immeubles. On quitte la notion de bâtiment ouvert de 8 à 18h pour entrer dans celle du fonctionnement non-stop qui demande des community managers aux profils complets et  pointus … pas toujours facile à trouver. 

S. Rédelé : ce sont de nouveaux produits immobiliers ! Ils sont donc souvent peu voire mal connus des investisseurs qui , en conséquence, hésitent face à un concept qui leur semble trop complexe par rapport aux business modèles classiques. 

Th. Herpain : techniquement la plupart des immeubles de bureaux – surtout ceux des années 70>80 - ne sont reconvertibles en logements (problèmes de hauteur, profondeur, circulations verticales, charges ..) Qu’à la condition d’en sacrifier une partie à d’autres fonctions ( écoles, crèches, coworking, …) 

Reconversion ‘précaire’ evolutive

B. Cadranel : selon un des fondements de notre activité (qui consiste notamment à reconvertir) nous avons récupéré – via un principe d’emphytéose - l’immeuble/site de bureaux d’un groupe pharmaceutique dans lequel nous avons installé un coworking sous la forme d’une occupation ‘précaire’ (= temporaire ou intérimaire) évolutive.

Pourquoi ? Particpants à la table ronde

Parce que rénover/reconvertir de tels bâtiments/site au sein d’un nouveau quartier prend du temps (5 > 10 ans) et présente des risques dont celui d’être squatté et dégradé. Cette ‘reconversion temporaire’ est donc une manière d’offrir des espaces de travail  à des gens qui autrement n’en n’ont pas nécessairement les moyens. Parallèlement, implanter de telles activités crée un dynamisme au sein du quartier. Il existe là un effet d’entrainement qui favorise le niveau d’investissement d’un projet soutenable et une ouverture à d’autres activités. 

Cette reconversion temporaire est une étape transitoire.

Face à un règlement de l’urbanisme qui stipule (à juste titre) qu’on ne peut pas construire n’importe quoi, n’importe où et n’importe comment et que l’aménagement/construction doit être pérenne, l’opérateur public que nous sommes – en accord avec les administrations locales – peut faire vivre ‘temporairement’ un site à reconvertir via des activités économiques, sociales, culturelles, artisanales, évènementielles, etc.

D. Latour : devant l’aspect économique et le ‘temps administratif’ (longueur des procédures), de telles occupations représentent effectivement des solutions intéressantes.  

M. Stryckman : elle le sont également au regard de  la vitesse d’évolution des technologies et donc de l’obsolescence des immeubles. Elles constituent une période ‘tampon’ ( avant d’avoir l’objet final) des opérations de rénovation/reconversion.  

Un nouveau monde ‘parallèle’

E. Cambier : cette notion ‘intérimaire/temporaire’ associée à celle de la flexibilité est la base du succès des espaces de coworking.

Pourquoi ? 

Parce que les occupants des surfaces de bureaux traditionnelles n’ont plus envie de signer des baux 3/6/9. En effet, si apple ou samsung changent de modèle de smartphone tous les 2 ou 3 ans cela signifie que leurs sous-traitants doivent aussi changer/s’adapter tous les 2 ou 3 ans.

Les cycles sociétaux /innovations étant de plus en plus courts, les entreprises refusent de s’engager sur des périodes trop longues et optent donc pour des modèles flexibles, dont le coworking est l’exemple par excellence.  

C. de limelette : il en est de même dans le monde du résidentiel où les demandes pour la colocation/cohabitation sont en forte croissance (20 % des demandes). 

S. Rédelé : parce que les formules traditionnelles sont devenues trop chères et contraignantes pour une partie de plus en plus importante de la population. Face à l’important besoin de nouveaux logements, on est en droit de se demander si les produits traditionnels suffiront à y répondre. En  outre, il existe de larges catégories de population, notamment celles des ‘jeunes entrepreneurs’ qui, sans disposer des ressources (financières), sont toutefois désireuses d’expérimenter diverses voies professionnelles. C’est une dynamique porteuse qu’il importe de valoriser. A cet égard, nos expériences montrent que dès lors que nous entreprenons une reconversion et invitons les riverains (et autres citoyens) à découvrir le bâtiment/site, les propositions (et les idées)  d’occupations temporaires sont immédiates !

D. Latour : les cycles évoqués ne font pas que raccourcir, ils s’opposent : ceux de l’économie, de l’innovation et de la technologie sont de plus en plus courts et rapides alors que ceux de l’administration (lente et désuète) sont de plus en plus longs (on veut tout réguler) ! La distorsion est flagrante. 

S. Rédelé : je reviens au phénomène de cohabitation pour souligner un effet pervers notamment constaté à gand : dès lors que vous favorisez la colocation vous défavorisez l’occupation par des familles.   Explication : pour un même bien, le loyer pouvant être payé par des colocataires est supérieur à celui compris dans le pouvoir d’achat d’une famille. Les propriétaires tendent donc à favoriser les ‘co’ et font fuir les familles ! 

Conserver une mémoire des lieux

Comment jugez-vous la position des autorités publiques face à ce phénomène de reconversion ? 

M. Stryckman : la notion de zemu (zone d’entreprise en milieu urbaine) montre que la région a été proactive en suivant la logique du ‘faire travailler les gens (ex. : artisans) à proximité de leurs logements’. Reconvertir c’est créer de la multiplicité au sein d’une ville (et de ses quartiers) dont les gares sont des pôles d’attraction naturels.

B. Cadranel : nous sommes tous d’accord sur le principe de multifonctionnalité et sur la notion de ‘distance marchée’ (walking distance) entre ces fonctions. Un problème se pose toutefois : la réserve de bâtiments ‘reconvertibles’ à bruxelles s’épuise ! 

D. Latour : sans doute convient-il alors de raisonner davantage en termes de sites ‘à reconvertir’ que d’immeubles. La notion de site induit automatiquement celle de quartier. Or l’objectif final est bien de faire naître de nouveaux quartiers ‘durables’ (mixtes et écologiques)

S. Rédelé :  en flandre l’achat d’un site à rénover/reconvertir bénéficie d’avantages fiscaux importants (= brownfieldconvenant) notamment en termes de droits d’enregistrement : c’est un incitant important. Participants à la table ronde

B. Cadranel : sauf à traiter l’immobilier comme un smartphone (obsolète après 1 an), il importe également de ne pas ‘tout foutre par terre’ même face à une évolution rapide ! Avec la reconversion il existe une dimension patrimoniale, qui, au-delà des notions de gabarits, permet de conserver une mémoire (histoire) des lieux. 

Th. Herpain : raison pour laquelle la plupart des nouvelles constructions sont aujourd’hui pensées et conçues avec un ‘exit’(= une réaffectation possible à terme). C’est l’option que nous avons développée dans le cadre du programme ‘maisons évolutives’. On retrouve là la notion de flexibilité qui permet au propriétaire de réorganiser/diviser son bien selon l’évolution du ménage et – par exemple – de créer des espaces locatifs. 

Dans ce cas la notion d’exit est intégrée dès la conception de l’habitat en termes de circulation, de stabilité (une cage d’escaliers est un élément de stabilité), d’aménagements (prévoir des raccordements), etc. 

Dangereuse spéculation foncière

Pourquoi cette explosion du coût du foncier ? Particpants à la table ronde

B. Galoux : outre un facteur de raréfaction naturelle,  inhérent au besoin de toute évolution démographique, on assiste aujourd’hui à une exacerbation de la concurrence portée et entretenue  par de ‘nouveaux’ acteurs (fonds spéculatifs, familles,..) Non nécessairement issus du milieu traditionnel mais disposant d’énormes liquidités à investir. Cette ‘fièvre’ foncière pousse les prix des terrains vers des sommets à laquelle répond logiquement le principe de reconversion et de densification d’immeubles/ sites.  

Th. Herpain : de tout temps la spéculation a existé et de tout temps le marché l’a régulée.   Par ailleurs, on construit aujourd’hui du logement social avec des fonds privés. En effet on a vendu nombre de programmes à des petits investisseurs avec des promesses de rendement qui ne sont pas au rendez-vous. Faute de locataires ‘classiques’ ces biens sont alors remis sur le marché conventionné. 

Quelle solution envisager ?

C. de limelette : on ne peut pas agir sur le foncier ! Une taxation du foncier non développé pénaliserait tous les acteurs et affecterait ipso facto l’ensemble de la chaîne construction/immobilier. Or celle-ci souffre déjà de délais d’obtention de permis/gestion de recours anormalement longs. 

B. Galoux : il n’existe effectivement pas de solution. Par contre il existe un risque : celui d’une fuite de capitaux et d’investisseurs/promoteurs/développeurs qui iront voir sous d’autres cieux (pologne, luxembourg, espagne, portugal…) où les durées de portage sont moins longues et où le marché est au rendez-vous. 

D. Latour : nous sommes dans des marchés qui réclament une vision politique (une stratégie urbaine avec des axes) aujourd’hui peu évidente.  Participants à la table ronde

B. Cadranel : nuançons. Les zemu sont des initiatives politiques.   En outre il convient de regarder d’où nous venons. Jusqu’à l’aube des années 2000, plus personne ne construisait de logements pour la classe moyenne à bruxelles ! On était dans le ‘tout bureau’ et nous étions quasi le seul opérateur à développer du logement ‘moyen’ neuf . Ce n’est que très récemment que la tendance s’est inversée et demande désormais de ‘monitorer’ une éventuelle suroffre. 

C. de limelette : il existe une distorsion du marché. Les business plans individuels des petits investisseurs ne sont plus adaptés et il conviendrait de les rassembler dans des fonds. C’est un mouvement qui s’enclenche et que certains opérateurs privés (dont les sir) mettent en œuvre.  

B. Cadranel : une des solutions au problème du foncier est le clt (community land trust) qui permet de dissocier terrain et bâti (le foncier reste dans un trust ou auprès d’une instance publique et on ne vend que les briques tandis que les aménités sont communes et  partagées.). Ce modèle suppose cependant un profond changement de mentalité. 

E. Cambier : on en perçoit déjà les prémices à travers les ‘co’ où les notions d’appropriation s’atténuent : encore une fois regardez ce qui se passe dans le monde du co-working : les gens n’ont plus d’adresse physique mais uniquement un url. Cela signifie que le budget bureau (réel et physique) diminue alors que le budget web (virtuel) augmente. On devient plus ‘liquide’ pour être plus mobile.

D. Latour : le résidentiel ne répond pas du même schéma même si la tendance à la cohabitation (notamment chez les séniors) est une réalité. 

M. Stryckman : pas uniquement chez les séniors. Nombre de jeunes cherchent aujourd’hui à se grouper pour acheter à plusieurs selon un modèle où vous êtes propriétaire de votre chambre et le reste est commun. 

C. de limelette : idem en location. Le développement des baux de colocation illustre ce mouvement. 

D. Latour : rappelons aussi qu’une partie très importante du bâti existant (tous segments confondus : tertiaire, commerce, résidentiel) est obsolète. En conséquence et sauf à retomber dans le système des ‘ghettos’ (de logements ou de bureaux) ce sont des sites (des ensembles de fonctions) qui doivent être repensés/reconvertis. (Wolubilis est un excellent exemple de ce principe). 

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(*) BWA : belgian workspace association

En novembre: Architecture, technologie, enseignement et formation

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