Participants à la table ronde

Résidentiel acquisitif, les variables d'une dynamique

Écrit par Thierry Laffineur le 11 septembre 2019

Table Ronde septembre 2019

Outre la part grandissante prise par les investisseurs (privés et institutionnels), le marché résidentiel (2017 > 2018) montre une activité soutenue marquée par différents facteurs dont :

  • une croissance du volume des constructions (+3%) et de leurs prix (+2,5% appartements et +4% maisons) ;
  • une augmentation du nombre de crédits (+/- 10%) et du montant emprunté (+2,5%) ;
  • une baisse du prix du foncier (-0,6%) et
  • une préférence pour les appartements neufs notamment liée au vieillissement de la population et au ralentissement des opérations d’aménagement/rénovation.

Au vu de ces éléments inscrits dans une dynamique de marché, la présente table ronde a posé la question de l’avenir du résidentiel et de ses besoins.

Pour y répondre le panel des intervenants réunissait : 

Participants à la table ronde

 

  • Jean Houtart – Administrateur - Les Viviers
  • Stijn Leblicq - Administrateur - RGF Life
  • Philippe Sallé – Head of Development – BPI
  • Philippe Coenraets – Avocat – Coenraets & Associés
  • Olivier Weets – Directeur du Développement – Equilis
  • Jean-François Thibaut – Directeur  – Trior
  • Thierry Herpain – Directeur  - Herpain Urbis
  • Philippe Rosy – Administrateur - Engel & Völkers Brubel

Le seuil des 500.000 €

Jean Houtart

Comment jugez-vous le marché actuel et ses besoins ?

Si tout le monde s’accorde sur la dynamique du marché, en particulier pour les biens d’une valeur inférieure à 500.000 €, les analyses divergent au-delà de ce montant.

Ainsi, si J. Houtart rappelle que : « Le seuil de ce dynamisme est aussi fonction de la localisation géographique du bien. Rochefort ou Seneffe – où nous commercialisons 256 unités en 3 phases (prix moyen +/- 2.300€/m²) ne sont pas Bruxelles ! », P. Rosy relève un autre phénomène : « Alors que l’offre de biens identiques (1 à 2 chambres, 80 à 100m²) dépasse les demandes, celle de biens haut-de-gamme (300 à 400 m², plus de 500 k€) est insuffisante. »

Une situation relativisée par P. Sallé : « Il peut arriver, lors d’une demande pour de grands appartements, que d’aucuns achètent et fusionnent plusieurs petites unités. Mais cela reste actuellement des ventes plutôt occasionnelles ».

Philippe Salle A nuancer selon P. Coenraets : « Il n’existe pas vraiment de clientèle « bruxelloise » prête à débourser 4 à 5 millions €  pour un appartement de 300m² !» 

Projet mixte et double proximité

Autre considération avancée par O.Weets «  Le résidentiel – devenu notre activité majeure - réinvente son modèle à travers de nouveaux concepts.  Le facteur déterminant – outre l’accessibilité - est désormais celui de l’environnement immédiat du bien. Les projets mixtes (logements, services, commerces) et le retour des ‘quartiers’ animés par de petites enseignes font écho au besoin de proximité des résidents. »

Il en est ainsi du projet des ‘Papeteries de Genval’ à Rixensart (17.000 m² de commerces, 300 appartements et une maison de repos) qui, comme le confirme J.F. Thibaut : « s’inscrit dans une logique de double proximité : à la fois à l’échelle des réseaux/axes  de circulation et à l’échelle locale (notion de ‘walking distance’ aux facilités).

Cette double proximité est aujourd’hui un critère majeur d’achat.

Par ailleurs, la Région wallonne - qui a multiplié les opérations de lotissements depuis une dizaine d’années - voit les maisons 2 ou 3 façades (parcelles de 3 ou 4 ares) connaître un franc succès.  Outre une question de coût, il existe une volonté politique de réduire l’étendue du bâti au vu de la raréfaction du foncier.

Les banques jouent l’impasse ! Stijn Leblicq

L’investissement immobilier est-il devenu une ‘évidence’ ? 

« A l’heure où les revenus des comptes d’épargne sont ridicules ; les placements boursiers ne séduisent pas tout le monde et les taux sont quasi négatifs », S. Leblicq souligne que : « l’investissement immobilier est désormais le plus logique tant pour des raisons fiscales que de rendement. Ce que montre le ratio 50/50 (propriétaires/investisseurs) lors de l’acquisition de la plupart des nouveaux développements ».

Il existe toutefois un hiatus ignoré par la plupart.  Aujourd’hui, alors que 292 Milliards € ‘dorment’ sur les comptes, aucun banquier ne recommande l’investissement immobilier !

Pourquoi ?

« Parce qu’il s’agit là d’une ressource fondamentale pour leur fonctionnement (lisez gagner leur vie) ! En conséquence, les banques recommandent des placements dans des fonds internes et gardent ainsi la mainmise sur ces capitaux ! Dans ces conditions, nous conseillons aux clients en recherche de placements/rendements d’investir leur capital pension dans l’immobilier (nous disposons de l’ingénierie financière pour de tels montages ‘sur mesure’) . Ce capital verra sa valeur s’aligner sur celle du bien acquis et croître, alors que dans le cas d’une épargne, elle diminuerait dans le temps !»

 

 Autre évidence avancée par J. Houtart, celle de la sécurité d’investissement. « Dans un monde toujours marqué par le spectre de la crise financière de 2008, les arguments tels ceux d’un investissement concret réalisé sur un marché stable et soutenu (il répond à un besoin vital) ou encore celui d’une épargne forcée, sont irréfutables. »

Pour quel rendement ?

J.-F. Thibaut : « Entre 2,5 et 3,5 % nets en théorie. En pratique il est assez difficile de dépasser le seuil des 3%. »

 P. Rosy : « C’est exact si vous considérez le rendement immédiat. Ce ne l’est pas si vous comptez le rendement à 10 ans, assorti à la valorisation du bien»

P. Coenraets : « Un rendement de 3,5% nets à 10 ans est une quasi-certitude, d’autant que la plus-value n’est pas taxée, contrairement à ce qui se passe en France. » 

Bons produits mais mauvaises cibles ! Philippe Rosy

Sur le marché des propriétaires occupants, la question de l’accès des primo-accédants suscite l’inquiétude de certains. A cet égard, P. Coenraets dresse un constat ‘alarmant’ : « Face à la valeur globalement stable du foncier et à la hausse des coûts de construction (effet des nouvelles exigences), il est inquiétant de voir les pouvoirs publics ajouter une nouvelle couche à leur lasagne réglementaire en imposant, en dehors du cadre réglementaire que constitue le R.R.U., des normes d’habitabilité supplémentaires, poussant à une augmentation de la taille minimum des logements et au pourcentage de « grands logements ». Dans ces conditions, il est à craindre que ce ne soit plus le marché qui décide du « comment construire » mais bien de voir les pouvoirs publics s’y substituer et décider à sa place !».

Avis nuancé par P. Sallé qui voit le marché « se réguler assez souplement, tant par rapport aux promoteurs, qu’au public ou qu’aux produits …qui continuent à bien se vendre. »

Philippe CoenraetsUne question revient toutefois. Avancée par P. Coenraets, elle nous interroge quant à savoir si les petits logements sont vendus à ceux qui en ont réellement le plus besoin ? La réponse est sans doute négative. Ce sont généralement des produits d’investissement alors qu’il devrait s’agir prioritairement de biens destinés aux « primo-accédants ».

Faut-il y voir une lacune dans les aides aux primo-accédants ?

Les avis sont partagés:

Certains avancent que sans aide extérieure (parents) ou la constitution d’une épargne personnelle, l’accès à la propriété est désormais impossible. D’autres – à l’inverse - jugent les aides suffisantes pour permettre un premier achat (ex. :  abattement fiscal de 175.000 € sur l’existant à Bruxelles).

Par contre, l’unanimité se fait sur le besoin d’incitants fiscaux facilitant l’accès des primo-accédants au neuf.

Quid du comportement des générations montantes face à l’acquisition immobilière? 

« Entre 2012 et 2016, les dépenses ‘logements’ consenties par les ménages sont passées de 28 à 31% de leurs revenus. » C’est ce que rappelle O. Weets qui souligne par ailleurs : « Des études très récentes montrent que les jeunes générations ne souhaitent plus consacrer un tel budget à l’habitat. Ils veulent de la mobilité, des loisirs et ne plus s’astreindre à l’entretien d’un logement. »

Thierry HerpainTendance lourde résumée par P. Rosy : « Les jeunes ne veulent plus posséder !».

C’est exact. Comme le précise Th. Herpain : « Si le résidentiel belge reste aujourd’hui encore - contrairement à ses voisins européens - un marché de propriétaires – , les jeunes générations, égéries des modes de vie innovants (car sharing, coliving, etc), bousculent ce modèle traditionnel. Il y a une métamorphose dont nous devons tenir compte dans nos offres de produits. »

Dérives d’une surrèglementation Olivier Weets

S’agissant des logements sociaux, on ne peut ignorer l’incohérence existant entre la politique sociale et la règlementation d’urbanisme. Ce que souligne O. Weets : « Alors que le déficit de logements sociaux dans la Région bruxelloise atteint 43.000 unités, comment le marché peut-il jouer son rôle et répondre à ce besoin dès lors qu’un RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) contraint la construction à des règles de superficies intenables ? Une piste possible consisterait à produire des logements de qualité environnementale, en mutualisant/partageant certains espaces de l’immeuble (fitness, salon TV, coworking, …). »

Pour P. Coenraets : « Une autre piste existe. Il conviendrait de faire basculer une partie plus significative encore des occupants de logements sociaux vers le marché de l’acquisitif. Or on constate, situation paradoxale, que les normes d’habitabilité du logement social et du logement moyen (normes City Dev) sont plus contraignantes que celles du RRU appliquées au logement libre !»

Comment expliquer l’obsession des autorités à règlementer l’habitat ?

« Elle s’inscrit dans une volonté de surprotéger le consommateur final (dans ce cas l’occupant d’un bien) par une règlementation et des exigences accrues affectant tous les niveaux de la filière immobilière : du promoteur en ‘attente’ de son permis au courtier désormais en charge de relever les infractions urbanistiques ou de calculer des déperditions de chaleur !» explique P. Rosy.

Ce que résume P. Coenraets : « A travers les normes d’habitabilité, on a fait globalement payer au marché résidentiel le prix des scandales des marchands de sommeil. Toutefois, ironie de l’histoire, l’efficacité de ces normes est souvent non avérée, faute de contrôles suffisants sur le terrain. Il suffit pour s’en convaincre de compter le (trop) grand nombre de sonnettes présentes depuis de nombreuses années dans certaines maisons bruxelloises ! »

Toujours un marché pour les parkings ?

A la question de savoir si les parkings demeurent un bon investissement, la réponse est un ‘oui’ très mitigé.

Pourquoi ?

D’une part, et pour quelques décennies encore, il existera encore et toujours des voitures ‘à stationner’, qu’elles soient privées, autonomes, partagées, électriques ou à hydrogène !

D’autre part, il s’agit d’un marché en mutation. Il suit l’évolution des usages et intéresse moins les acheteurs de résidentiel (de plus en plus enclins aux mobilités douces). Ipso facto, les promoteurs jugent que leur construction onéreuse et leur commercialisation difficile dégradent la rentabilité globale du projet. 

Ndlr : C’est surtout le cas pour les projets ‘urbains’, moins pour les projets ‘périphériques’ ou ‘provinciaux’.

Pour atteindre la rentabilité, J.-F. Thibaut conseille : « d’acheter simultanément plusieurs emplacements, afin de lisser des frais d’acquisition fixes relativement élevés (notamment les frais de notaire).» Jean-François Thibaut

« En suivant la logique des jeunes générations qui ne veulent plus posséder (l’utilisation prime la possession), en y ajoutant les difficultés d’accessibilité/mobilité, la volonté politique et la prise de conscience progressive des usagers de l’urgence environnementale, la notion de voiture comme propriété individuelle et/ou à usage exclusif est appelée à disparaître (prioritairement en ville) », confirme P. Rosy.  « Sauf à voir, comme à Hong Kong, des emplacements de parking se négocier à plus de 500.000 € ! »

Ce phénomène de ‘bannissement’ de la voiture possédée percole sur le marché du retail. Ce dernier voit désormais des enseignes de grandes surfaces réfléchir au comment enterrer des parkings - jusqu’à présent en surface - pour récupérer du foncier et y développer des projets mixtes !

Reconversions & Coliving

A l’instar des projets mixtes, le Coliving s’affirme comme une alternative au modèle classique, surtout auprès d’une population urbaine de ‘jeunes travailleurs mobiles’ (séjours 6 > 12 mois). 

Ainsi, Equilis a étudié un projet de développement de 200 unités de coliving, comprenant une chambre de 12m², une douche, des commodités collectives, pour un loyer de +/- 750€/mois - charges et services inclus. (Ce projet n’a pas été concrétisé).

Toutefois, là encore, souligne P. Coenraets : « Les promoteurs se heurtent fréquemment à un pouvoir politique réticent à délivrer les permis – craignant l’apparition de Airbnb déguisés –  et à l’aberration de certaines normes urbanistiques qui ne cadrent pas avec ce mode de vie. Cela posé, on est aussi en droit de s’interroger quant à l’avenir de tels biens au terme du contrat d’exploitation en Co living ! »

Sur le marché de l’existant, la reconversion de grandes propriétés/demeures/maisons, aujourd’hui difficilement vendables en l’état car obsolètes, est une clé pour le développement futur des modèles partagés.

Défis et perspectives

Quid de l’évolution du marché au regard des facteurs démographiques, politiques et socio-économiques

 « Avec une croissance annuelle de la population ‘résidente’ en Belgique de 0,5% (source: Statbel) et un intérêt avéré des investisseurs pour le marché, on peut être raisonnablement optimiste quant à l’avenir de l’immobilier résidentiel » (J. Houtart.)

Néanmoins, les défis à relever sont de taille, comme le résume P. Coenraets :

« Le pouvoir politique, par ses ajouts permanents de couches réglementaires, pas nécessairement efficaces, complexifie les procédures, augmente les coûts et les délais de construction, prive le marché de sa liberté de répondre aux besoins de logements de type « sociaux » ou de logements pour primo-accédants et risque ainsi de se tirer une balle dans le pied ! L’enjeu pour les acteurs consistera, dans le futur, à trouver un plus juste équilibre entre la loi du marché et la régulation du pouvoir public ».

Enfin, force est de constater que la notion d’habitat évolue.  Et P. Rosy de citer : « les phénomènes de mobilité, le travail à domicile, les modes de consommation, l’Amazonization de la consommation, etc. sont autant de phénomènes qui bouleversent et bouleverseront – davantage encore l’usage même de nos habitations !»

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