Tournai, picture by Jean-Pol Grandmont.

Tournai

Écrit par Stephan Debusschere le 14 septembre 2017

Des hauts et des bas

Si les prix des appartements restent sans surprise parmi les plus élevés de Wallonie picarde, la concurrence du neuf freine leur progression.

Avec Lessines, Comines, Ath et Mouscron, Tournai fait partie des communes de Wallonie picarde qui ont enregistré le nombre de transactions le plus élevé au cours de l’année écoulée, représentant ensemble les deux/tiers du nombre total des transactions. C’est néanmoins Mouscron, avec 24% des transactions, qui remporte la palme, contre 19% pour Tournai. Mais c’est à Tournai que le prix médian d’une maison reste le plus élevé parmi ces communes, avec 163 000 euros. Le marché immobilier de Tournai s’avère ainsi plus coûteux qu’à Mouscron.

La différence de prix entre les deux villes est de l’ordre de 15 à 20%. Il est néanmoins possible de trouver dans le Tournaisis de petites maisons mitoyennes – à rénover – dans une tranche de prix comprise entre 60 000 et 100 000 euros. Ceux qui préfèrent les produits rénovés devront pour leur part tabler sur un budget de 150 000 à 170 000 euros. Mais dans le centre de Tournai, rien ou presque ne s’échange sous la barre des 200 000 euros. Les maisons mitoyennes qui présentent un cachet plus bourgeois et offrent généralement plus de superficie habitable, entrent pour leur part dans une tranche de prix supérieure. Leur prix, qui peut frôler parfois celui d’une villa (voir ci-dessous), varie toujours en fonction des éventuels travaux à réaliser.

Bonus pour les villas

Le prix médian d’une maison 4 façades s’est fixé à 200 000 euros courant 2016, soit un recul de près de 5% par rapport à 2015. Un prix qui s’est stabilisé depuis. Les villas avaient pour leur part encaissé un recul de 10 % par rapport à 2015, année qui avait enregistré un regain d’intérêt pour ce segment. Aujourd’hui, ces biens se négocient toujours entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de leur état, notamment énergétique.

Courant 2016, le prix médian d’une villa tournaisienne était de 260 000 euros, soit une progression de 14%, sur base d’une dizaine de transactions. Cette progression reflète l’évolution positive de ce segment dans l’ensemble de la Wallonie picarde. Le prix moyen des villas y a en effet augmenté de 17,4%, après trois années de diminutions. Dans tout l’arrondissement de Tournai, avec un prix moyen de 293 000 euros, une villa coûte 13 % de plus par rapport à l’ensemble du Hainaut. Et en comparaison avec les arrondissements de Mons-Charleroi, une villa en Wallonie picarde est 16,7% plus onéreuse.

Tournai, picture by Jean-Pol Grandmont.

Neuf contre ancien

Sur le segment des appartements, la ville de Tournai reste attirante pour les acheteurs français, car la décote française suite à la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Elle attire en conséquence aussi les promoteurs.

Le segment des appartements ne s’est d’ailleurs jamais aussi bien porté à Tournai, qu’il s’agisse d’immeubles flambant neufs ou réaffectés. Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est même en hausse constante, et les prix pratiqués sont les plus élevés de la Province, devant Mons. Et c’est à Tournai que l’on trouve aussi les biens neufs les plus spacieux, avec une superficie moyenne de 92 m2. Dans le Tournaisis, le prix moyen pour un appartement neuf de 90 m2 se chiffre à 190 900 euros, hors frais et taxes, soit un prix moyen au m2 de 2100 euros, avec des pointes à plus de 3000 euros/m2 dans l’hyper centre de Tournai, alors que dans le centre de Lille, à 30 km seulement, le prix des appartements neufs tourne autour de 3500 euros du m²…

Léger recul des appartements d’occasion

Sur le marché secondaire, les prix des appartements restent sans surprise parmi les plus élevés de Wallonie picarde, même si la concurrence du neuf freine la progression de ce segment. Si le prix moyen d’un appartement atteignait les 170 000 euros en 2014, il a dû concéder un recul en 2015. Et le prix moyen en 2016, toutes surfaces confondues, s’est fixé à 164 000 euros, soit une diminution de 3,4% par rapport à 2015.

Le prix moyen d’un appartement 1 chambre est de 122 500 euros, et de 156 600 euros pour un 2 chambres. Ce segment est ainsi loin de retrouver son niveau de 2012, année de l’accroissement de la demande qui avait engendré un sérieux bond en avant de 15% du prix moyen. Pour rappel, les prix avaient dévissé en 2011, suite à la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, consécutive à une demande en hausse émanant notamment de l’accroissement des familles monoparentales. Pour pouvoir revendre leur appartement, les propriétaires avaient alors anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais.

Attraction continue

Le différentiel de prix entre Lille et Tournai se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Si le marché a retrouvé sa « normalité » d’après crise, le rapport de force s'est un peu inversé au profit de l'acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux français. Car le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre…

Logic Repères

Maison 2 façades : 130 000 euros
Maison 4 façades : 200 000 euros
Appartement 2ch : 156 800 euros
Appartement neuf : de 2100 à 3000 euros/m2

Lexique