Tournai, picture by Jean-Pol Grandmont.

Tournai

Écrit par Stephan Debusschere le 10 septembre 2015

Un marché qui se stabilise

A Tournai, le marché immobilier se stabilise. Les prix des maisons confortent leur niveau de 2013, tout comme ceux des appartements. Seules les villas font face à une correction. Quant au marché du neuf, il ne s’est jamais aussi bien porté.  

Petit retour en arrière

Tournai, picture by Jean-Pol Grandmont.

En 2009, le prix de référence d’une maison mitoyenne à Tournai était fixé à 162 000 euros, soit un recul de quelque 10% par rapport à celui de l’année précédente qui affichait allègrement 180 000 euros, après une hausse de près de 40% sur les cinq années précédentes. Depuis, le rattrapage a bien eu lieu. Après des bonifications successives en 2010 et en 2011, ce segment a réitéré sa progression courant 2012 pour placer son prix de référence à 195 000 euros, dépassant ainsi son niveau d’avant la crise de 2008. En 2013, on a assisté à une petite correction qui s’apparentait davantage à une stabilisation, amenant le prix de référence à 185 000 euros. Au terme de l’année écoulée, ce prix – pour un bien rénové – a réussi son rattrapage pour se fixer à 188 800 euros. 

Tranches supérieures

Toujours dans le segment des biens mitoyens, les maisons dénommées de caractère, présentant un cachet plus bourgeois et offrant généralement plus de superficie habitable, entrent quant à elles dans une tranche de prix supérieure. Leur prix, qui peut frôler parfois celui d’une villa (voir ci-dessous), varie en fonction des éventuels travaux à réaliser.

Recul des villas

Avec un prix de référence fixé à 280 000 euros pour l’année écoulée, basé sur un total de 92 transactions, les maisons 4 façades et les villas ont encaissé une correction de 10% par rapport à 2013, année qui avait enregistré un regain d’intérêt pour ce segment (310 000  euros). Ces biens se négocient actuellement entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de leur état, notamment énergétique. 

Neuf contre ancien

Sur le segment des appartements, la ville de Tournai est toujours restée attirante pour les Français, car la décote française suite à la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Et elle attire en conséquence aussi les promoteurs. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², alors que dans le Tournaisis, ce prix est en moyenne de 2075 euros/m2, avec cependant des pointes à plus de 3000 euros/m2 dans le centre de Tournai. Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est par ailleurs en hausse constante, et les prix pratiqués sont les plus élevés de la Province, devant Mons. C’est à Tournai aussi que l’on trouve les biens neufs les plus spacieux, avec une superficie moyenne de 92 m2. Le prix moyen pour un appartement de 90 m2 se chiffre ainsi à 190 900 euros, hors frais et taxes.
 
Sur le marché secondaire, les prix des appartements restent sans surprise parmi les plus élevés du Hainaut oriental, avec un prix de référence fixé à 197 875 euros pour l’année 2014, soit une progression de 5% par rapport à 2013, pour un total de 220 échanges. Ce segment n’a néanmoins pas encore retrouvé son niveau de 2012, année de l’accroissement de la demande qui avait engendré un sérieux bond en avant du prix de référence, progressant de 15% pour franchir la première fois la barre des 200 000 euros, à 208 000 euros précisément. 
 
Pour rappel, l’année 2011 avait vu ce prix descendre à 181 500 euros, suite à la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, consécutive à une demande en hausse émanant notamment de l’accroissement des familles monoparentales. Pour pouvoir revendre leur appartement, les propriétaires avaient alors anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais.  

Attraction continue

Si la crise avait bel et bien ralenti les transactions sur l’ensemble de la zone frontalière fin 2008 et début 2009 – une baisse estimée à 15% – un flux nouveau a su compenser cette  baisse dans une même mesure dès le second semestre 2009. Car à la question de savoir s’il était opportun pour les Français de la métropole lilloise de passer à nouveau la frontière pour y trouver leur bonheur immobilier, la réponse apparaissait clairement positive. Et ce pour une raison simple : malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la baisse toute relative des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre les deux pays est en réalité restée bien marquée. Un différentiel de prix qui, selon les professionnels belges officiant dans la zone frontalière, se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Le marché a retrouvé sa « normalité », à ceci près que le rapport de force s'est un peu inversé au profit de l'acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux Français. Car le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre.
 

Des motivations immuables

 
Lorsqu’on se penche sur les souhaits des candidats acquéreurs français désireux d’élire domicile de l’autre côté de la frontière, les paramètres sont restés inchangés : ils veulent acquérir un bien là où on parle français et à une distance de la métropole lilloise ne dépassant pas de préférence la demi-heure, même si certains d’entre eux semblent tentés de pousser un peu plus loin et de franchir la frontière linguistique en acquérant des biens dans des communes se situant en territoire néerlandophone et affichant des prix encore plus attractifs.
 
D’autre part, le cadre confortable et sécurisant, le style de vie agréable et l’attractivité évidente de tous les services, commerces et loisirs de la zone frontalière belge constituent aux yeux de nos amis français des paramètres quasi aussi importants que les prix immobiliers qui y sont pratiqués. 
 

Logic Repères

  • Maison : 188 000 euros 
  • Maison 4 façades & villa : 280 000 euros  
  • Appartement (2 ch.) : 197 500 euros 
  • Appartement neuf : 2075 euros/m2 (prix moyen)

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