Tubize, picture by David Edgar.

Tubize

Écrit par Stephan Debusschere le 15 mai 2018

Le renouveau en marche

Les projets de reconversion de chancres industriels se multiplient aux quatre coins de Tubize. De quoi augmenter l’offre de logement de pas moins de 50 % d’ici 2030.

Après les fermetures de ses plus beaux fleurons qui se sont succédé ces vingt dernières années, l’ancienne grande cité industrielle de l’est du Brabant wallon tourne aujourd’hui la page de son passé. Et les perspectives sont plus qu’encourageantes. La Cité du Betchard est en effet potentiellement en passe de devenir l’un des pôles majeurs de la Province en termes de développement immobilier, avec près de 160 ha mis à disposition des promoteurs.

La ville possède ainsi le plus haut potentiel immobilier de la Province. Son développement pourrait créer près de 4000 logements d’ici les 15 prochaines années, ce qui permettrait d’augmenter de près de 50 % le nombre actuel de logements d’ici 2030. La population tubizienne pourrait donc alors grimper de quelque 12 000 habitants, soit environ la moitié de la population actuelle, chiffrée à un peu plus de 25 000 habitants début 2015.

S’il est indubitable que la ville ait un réel potentiel, force est de constater que cette dernière n’a pas encore décollé pour autant. Mais le temps joue pour elle.

Master Plan

Au printemps 2013, les autorités communales avaient dévoilé leurs ambitions pour le cœur de ville en lançant l’élaboration d’un Master Plan. Cet outil de développement a permis d’arrêter un modèle de mobilier urbain ainsi qu’un schéma des immeubles à conserver. Il s’agissait en somme de faire le point sur les bâtiments qui font l’image de Tubize et qu’il fallait absolument garder, et sur ceux qui pouvaient éventuellement disparaître.

Ce Master Plan devait aussi effectuer une analyse du processus de réhabilitation des zones industrielles désaffectées. Mais le but était aussi et surtout de donner une nouvelle image du centre et de relancer l’attractivité commerciale de la cité du Betchard en constituant un parcours shopping attractif entre la rue de la Déportation et la rue de Mons.

Une nécessité

Si on retire les principaux projets immobiliers réalisés ces dernières années des chiffres de production de logements, comme la première phase du projet Fabelta construit sur le site de l’ancienne fabrique de soie et intégré dans le nouveau centre commercial à proximité du centre, la production ordinaire de logements à Tubize se chiffrait à environ 78 unités par an, et se composait de maisons individuelles  – 36 en moyenne – et de petits immeubles à appartements. Cette production s’est avérée nettement insuffisante pour rencontrer la demande estimée, d’où la nécessité de développer de grands projets sur le territoire de la commune, tout en veillant à ce que le nombre et l’ampleur de ce ces grands projets ne deviennent pas largement supérieur à la demande…  Dans tous les cas, cette politique immobilière va permettre de réaliser la profonde mutation attendue à Tubize.

Elle permettra aussi de diversifier l’offre d’un parc de logements plutôt vétuste. Tubize est en effet la commune en Brabant wallon qui a connu l’augmentation la plus notable de construction d’appartements depuis 30 ans. Et dès lors qu’elle possède de nombreux immeubles à appartements qui accusent leur âge, il est inévitable que leurs prix subissent la pression du neuf. Sur ce segment des appartements d’occasion, la baisse des prix, de l’ordre de 5% courant 2016, concernait principalement les appartements 2 chambres. Un rattrapage a néanmoins pris place en 2017, remontant ce prix médian à 183 750 euros.

Tubize, picture by David Edgar.

Des projets en masse

Parmi les plus importants projets en cours, celui des anciennes forges de Clabecq urbanisera à lui seul plus de 80 ha. Il s’agit là d’un dossier emblématique, et pas seulement par rapport à l’histoire de la ville. Ce projet fait en effet partie des dix réhabilitations de sites en projets résidentiels décidées par le gouvernement wallon, à l’instar du site de Coronmeuse à Liège ou, plus proche, du quartier de l’Ornoi à Ottignies-Louvain-la-Neuve. C’est qu’un grand nombre de communes wallonnes sont plutôt exsangues financièrement. Et les nombreux services qu’elles doivent assurer, organiser ou entretenir, comme c’est le cas des voiries par exemple, ont un coût qui explose littéralement au prorata de l’expansion de leur habitat.

Cela constitue en conséquence une bonne raison pour le gouvernement wallon de soutenir le repli sur la ville et de mettre l’accent sur une série de nouveaux quartiers prioritaires, comme c’est le cas en l’occurrence pour les anciennes forges de Clabecq qui devraient se métamorphoser en un nouveau quartier qui devrait comprendre au total entre 2000 et 3000 logements, et accueillir ainsi quelque 7000 nouveaux habitants d’ici une vingtaine d’années. Ce futur nouveau quartier, qui devrait dynamiser le marché dans les 10 à 15 prochaines années, devrait intégrer aussi une zone économique de 20 ha et 3 autres ha de bureaux et de commerces.

Pour le reste, citons ici les Résidences Fabelta (254 appartements déjà réalisés en deux phases et 8 800 m2 de commerces et bureaux), et le projet Mirande (82 logements, dont des appartements de 1 à 3 chambres et des penthouses, en cours de construction). Le projet Mondi – son nom se rapporte au dernier occupant, une fabrique de sacs industriels qui avait succédé aux chaussures Bata et à la métallurgie – est aussi un dossier primordial pour l’avenir de Tubize. D’une superficie de près de 5 ha, ce site industriel désaffecté situé tout près du centre se transforme en un écoquartier, le premier de Tubize.

L’objectif est de créer un pôle mixte de logements, de commerces, d’équipements communautaires et d’espaces publics, avec un accent placé sur la qualité énergétique des bâtiments, et donc leur faible consommation. La volonté est aussi de concevoir différentes ambiances avec l’aménagement de places et de jardins, le tout baigné dans une mobilité douce. La première phase consiste en la rénovation basse énergie de la Halle à papier et son aménagement sur quatre niveaux en 55 lofts livrés casco, dont la commercialisation est en cours. Des bureaux, des espaces pour professions libérales et des commerces ont également été prévus. S’ensuit la construction d’un ensemble de petits immeubles très basse énergie pour un total de plus de 200 logements, ainsi que la création de quelque 3000 m2 de commerces.

Les prix au m2  y varient de 2050 à 2550 euros, soit les plus abordables de la Province. Pour un appartement neuf de 80 m2, il faut donc compter un maximum de 204 000 euros, hors frais.

Marché secondaire

Il y a trois ans, on avait assisté à des décotes record dans la Province. Pas moins de sept communes avaient affiché des corrections de prix à deux chiffres sur le segment de la maison ordinaire. En revanche, les localités qui avaient anticipé la tendance baissière avaient pu maintenir une certaine stabilité de leurs prix. Ce fut le cas à Tubize, qui a même enregistré une bonification sur ce segment, avec un prix médian de 230 000 euros pour une maison en 2017, soit un bond de 10 %. Il s’agit bien d’un prix médian, ce qui signifie que 50% des transactions se situent au-dessous de ce montant.

On peut ainsi trouver à Tubize des maisons à rénover à moins de 100 000 euros, et des maisons en bon état et directement habitables, moyennant des travaux de rafraîchissement, à moins de 200 000 euros. Et on peut encore y dénicher de jolies maisons de maître rénovées dans une tranche de prix comprise entre 300 000 et 350 000 euros.

Les villas ont encore de l’avenir

Après une année 2013 qui a vu fléchir légèrement les prix, 2014 avait déjà indiqué un rebond assez sensible sur le marché des villas. Leur prix moyen était ainsi passé de 295 000 euros à 340 000 euros. Si les prix sont tirés vers le haut par les marchés de Waterloo et Lasne, où le prix moyen dépasse largement les 500 000 euros, Tubize continue d’enregistrer des prix bien plus modérés avec une moyenne actuelle de 350 000 euros. A Tubize, les villas ont encore de l’avenir.

Repères

Maison : 230 000 euros
Villa : 350 000 euros
Appartement : 183 750 euros
Appartement neuf : de 2050 à 2550 euros/m2

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