Uccle, parc du Wolvendael - Pavillon Louis XV. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Uccle

Écrit par Stephan Debusschere le 10 janvier 2018

L’immobilier neuf met la pression sur le marché de seconde main.

Sur le marché du neuf, l’offre uccloise est assez importante et diversifiée, suite à la mise en chantier de très beaux projets en cours de commercialisation, à la fois variés en termes de localisation et de qualité intrinsèque.

Ces derniers intègrent, en effet, très bien les nouvelles exigences du marché. Les promoteurs font face, en effet, à une tendance lourde où les candidats acquéreurs sont devenus très sensibles à la proximité des services et facilités tels que les écoles, les crèches, les commerces et autres besoins d’une population de plus en plus soucieuse de limiter les trajets et le coût en temps comme en stress.

Il s’agit, par ailleurs, là d’exigences communes à toutes les générations, quel que soit la nationalité, l’origine sociale ou l’âge. A défaut de répondre à ces exigences, les promoteurs risquent de se voir en concurrence avec le marché des maisons, privilégié par un système fiscal plus intéressant, d’autant plus que les droits d’enregistrement peuvent, pour un bien inférieur à 500 000 euros, être fortement réduits en cas de première acquisition.

Concurrence du neuf

La déferlante de nouveaux projets mis sur le marché, tels que les Terrasses de Gatti non loin de la maison communale, le Green Life à la limite de Forest, les Hauts Prés jouxtant la gare et la réserve naturelle du Keyenbempt, ou encore les 11 ha du projet des Promenades d’Uccle, situé au bord du ring et qui, d’ici 2024, devrait mettre 238 logements sur le marché (avec les premières maisons livrées début 2018 et les premiers appartements fin 2018), a depuis 2016 freiné la progression de l’appartement de seconde main.

On ne s’attendait pourtant pas à ce que ce segment doive réellement corriger ses prix pour maintenir son activité, qui reste élevée. Uccle présente aussi l'offre la plus conséquente de la Capitale, et fait assurément partie des locomotives bruxelloises sur ce segment, à l’instar de Bruxelles-Ville et Ixelles. Mais si les appartements ucclois ont enregistré une hausse de leur prix au cours des années précédentes, ils ont été les seuls de la Capitale à connaître un certain recul de leurs prix courant 2016, et ce fut à nouveau le cas en 2017.

Cette situation est sans aucun doute à mettre en corrélation avec l’importante offre d'appartements neufs qui concurrencent et freinent quelque peu le marché de l’existant.
Le prix moyen d’un appartement de seconde main d’une superficie de 80 m2 y est aujourd’hui de 247 000 euros. Mais à Uccle, la superficie moyenne d’un appartement est de 133 m2. En conséquence, l’acquéreur devra plutôt débourser 410 000 euros en moyenne pour y acquérir un bien. En comparaison, un appartement neuf de la même superficie y coûte en moyenne 455 000 euros, htva.

Uccle, parc du Wolvendael - Pavillon Louis XV. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Nouvelle correction sur les maisons

Sur le segment des maisons, on constate la même tendance à la baisse. L’année 2016 avait déjà indiqué qu’une correction avait pris place dans la commune, entraînant le prix médian à 470 000 euros, soit à un niveau en dessous de celui des maisons de Woluwe-St-Pierre et d’Ixelles.

Le marché ucclois n’avait néanmoins pas été le seul à corriger ses prix sur ce segment. Une poignée d’autres communes bruxelloises étaient en effet concernées, comme Etterbeek, Woluwe-St-Lambert ou encore Watermael-Boitsfort. Au terme du premier semestre de l’année écoulée, ce prix médian ucclois a cette fois dévissé à 410 000 euros, soit un recul de 13%. Il faudra attendre les chiffres complets de 2017 pour savoir si cette tendance à la correction s’est confirmée.

Un tissu résidentiel disparate

Quoi qu’il en soit, ce prix médian des maisons n’est pas à prendre au pied de la lettre, étant donné le caractère fort disparate du tissu résidentiel de cette vaste commune du sud de la Capitale. Uccle ne peut en effet se résumer à ses seuls quartiers bourgeois. Le bas d’Uccle, avec ses zones jouxtant la gare de Calevoet, la chaussée d’Alsemberg ou encore la rue de Stalle, est pour sa part moins bien cotée de par notamment sa proximité avec le ring et ses nuisances sonores. 

Parce que ces quartiers présentent un contexte pour le moins défavorable par rapport à ceux proches de l’avenue du Prince d’Orange, la commune présente d’importants contrastes, et les biens proposés à la vente peuvent ainsi afficher des variations sensibles. Néanmoins, le prix moyen demandé pour une maison mitoyenne en bon état atteint généralement les 400 000 euros, hors frais. Car outre le coût élevé du foncier, la surface mise en vente est supérieure en moyenne aux communes situées au nord et à l’ouest de Bruxelles, et dépasse généralement les 250 m2, ce qui influe d’autant sur le prix. Et trouver une maison d’occasion plus modeste – et en bon état – à Uccle relève désormais bien souvent de la gageure.

Pole position des villas

La villa uccloise reste leader du marché régional, malgré des mouvements baissiers réduisant le prix moyen à 1,3 million d’euros. Ce segment tire fort bien son épingle du jeu car, contrairement à certaines de ses voisines, Uccle reste une commune où l’activité se maintient sur ce segment pour le moins chahuté ailleurs, et ce, quelle que soit la tempête qui l’agite, notamment parce qu’elle est fort prisée par une clientèle internationale.

Le marché de la villa uccloise parvient ainsi à maintenir un quota de transactions plus élevé que celui de Woluwe-Saint-Pierre, et concentre avec cette dernière l’essentiel de l’activité sur ce segment au sein de la région bruxelloise. Des transactions qui prennent place pour la plupart dans les quartiers les plus prisés du Vivier d’Oie, de Fort-Jaco et autre Observatoire qui concentrent ce type de biens.

Logic Repères

Maison : 410 000 euros

Appartement 2 ch. : 250 000 euros
Appartement neuf : 3750 euros/m2
 

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