Hôtel de ville, Uccle. Picture by David Edgar.

Uccle

Écrit par Stephan Debusschere le 28 septembre 2016

Les appartements font mieux que les maisons

Entamée en 2015, la baisse de régime des maisons uccloises s’est poursuivie durant ce premier semestre. 

En vue de maintenir l’activité sur le marché immobilier bruxellois, les prix ont stagné sur l’ensemble du marché de seconde main au cours de l’année écoulée. La commune d’Uccle n’a pas fait exception à la règle. Si le segment des maisons y avait enregistré un bond de 16% courant 2014, amenant le prix de référence à 620 000 euros (contre 535 000 euros en 2013), 2015 a montré qu’une correction s’était mise en place. Une correction qui, sur base du premier semestre s’est quelque peu amplifiée. Chiffrée à près de 6%, la baisse entraîne le prix moyen de la maison uccloise (2 et 4 façades) à 574 400 euros, bien en-dessous de sa voisine Ixelles qui lui a ravi la pole position sur le classement bruxellois.  

Un tissu disparate

Ce prix moyen n’est cependant pas à prendre au pied de la lettre, étant donné le caractère fort disparate du tissu résidentiel de cette vaste commune du sud de la capitale. Uccle ne peut, en effet, se résumer à ses seuls quartiers bourgeois, les zones jouxtant la chaussée d’Alsemberg ou la rue de Stalle présentant un contexte pour le moins défavorable par rapport à celui de l’avenue du Prince d’Orange. La commune présente ainsi d’importants contrastes, et les biens peuvent donc afficher des variations sensibles selon les quartiers. Néanmoins, le prix moyen demandé pour une maison mitoyenne en bon état atteint ou dépasse généralement 400 000 euros, hors frais. Car outre le prix du foncier, la surface moyenne proposée à la vente est supérieure en moyenne aux communes situées au nord et à l’ouest de Bruxelles, et dépasse généralement les 250 m2, ce qui influe bien entendu directement sur le prix. Trouver une plus petite maison d’occasion –  et en bon état – à Uccle relève désormais bien souvent de la gageure.

Hôtel de ville, Uccle. Picture by David Edgar.

Villas toujours en pole position

En 2012, le prix de référence des villas uccloises avait quelque peu chuté. Après le record atteint en 2011 avec 1,7 million d’euros, la poussée de fièvre s’était estompée pour redescendre à 1,28 million d’euros, soit un niveau quasi équivalent à celui de 2008 et 2010. Malgré cette baisse qui s’apparentait davantage à une correction, Uccle surclassait toujours largement Woluwe-Saint-Pierre, et l’on pouvait croire que la villa uccloise avait peut-être atteint une limite. Mais l’année 2013 avait fait démentir tout pronostic en ce sens. Le segment avait, en effet, sensiblement rebondi pour atteindre un prix de référence de 1,58 million d’euros, tandis que 2014 a indiqué que la villa uccloise restait leader du marché régional malgré sa décote de 17 %, abaissant le prix de référence à 1,37 million d’euros. Une villa qui tire fort bien son épingle du jeu car, contrairement à certaines de ses voisines, Uccle reste une commune où l’activité se maintient sur ce segment pour le moins chahuté, quelle que soit la tempête qui l’agite, notamment parce qu’elle est fort prisée par une clientèle internationale. Le marché de la villa uccloise parvient ainsi à maintenir un quota de transactions plus élevé que celui de Woluwe-Saint-Pierre (80 transactions contre 47 en 2014), et concentre avec cette dernière l’essentiel de l’activité sur ce segment à Bruxelles. Des transactions qui prennent place pour la plupart dans les quartiers les plus prisés du Vivier d’Oie, de Fort-Jaco et autre Observatoire qui concentrent ce type de biens.

Bonification des appartements

Ces dernières années, les appartements ucclois de seconde main ont sans surprise enregistré une hausse de leur prix, jusqu’à atteindre un prix de 304 000 euros au cours de ce premier semestre, soit une progression de près de 10% depuis 2015. Ce prix est à mettre également en relation avec les superficies moyennes des appartements mis en vente. Avec une moyenne de 140 m2, c’est en effet à Uccle – à égalité avec Woluwe-St-Pierre – qu’on trouve les plus grands appartements offerts sur le marché bruxellois.

Malgré les 200 nouvelles unités de logements mises sur le marché en 2014, la concurrence du neuf n’a globalement pas freiné la progression de l’appartement de seconde main, bien que l’année 2014 et le premier semestre 2015 avaient indiqué une stabilisation de son prix. Mais la concurrence du neuf influe en revanche sur l’activité de l’appartement d’occasion. En 2013, on comptait environ trois ventes d’appartements pour une de maison sur ce marché secondaire. Si cet écart s’est quelque peu réduit en 2014 et 2015, sous la pression du neuf, on ne s’attendait pas à ce que ce segment de l’appartement de seconde main doive corriger ses prix pour maintenir son activité, qui reste élevée. Uccle fait, en effet, partie des locomotives bruxelloises du segment, à l’instar de Bruxelles-Ville et d’Ixelles. Preuve en est faite une nouvelle fois.

Logic Repères

Maison : 574 400 euros

Villa : 1,3 million d’euros

Appartement : 304 000 euros 

Appartement neuf : 3625 euros/m2

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