Comment déterminer la valeur de son bien immobilier ?

Valeur d’un bien immobilier

Écrit par Renaud Chaudoir le 20 novembre 2018

Comment déterminer la valeur de son habitation ?

Le marché de l’immobilier est un marché en constante évolution. En cause ? Les normes énergétiques de plus en plus strictes, les tendances habitat sans cesse changeantes, les taux d’intérêt qui fluctuent et la cote de certains quartiers qui grimpe ou descend en flèche. Si vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier, il est donc crucial d’en connaître la valeur exacte au moment de la vente. Pour obtenir une estimation réaliste du prix de vente de votre habitation, la meilleure solution est d’en faire estimer la valeur par un expert. Comment se déroule ce processus et à quoi devez-vous faire attention ? Logic Immo vous répond.

Comment déterminer la valeur de son bien immobilier ?Pourquoi faire estimer la valeur de son habitation ?

Faire estimer la valeur exacte de votre habitation peut se révéler important dans plusieurs cas de figure :

  • Lors de la vente de votre logement : si vous proposez un prix trop bas, vous risquez d’enregistrer des pertes financières, et si vous fixez un prix trop élevé, il se pourrait que votre bien ne trouve jamais acquéreur.
  • Votre banquier vous demande une estimation officielle de la valeur de votre habitation avant de vous octroyer le crédit demandé.
  • Vous héritez d’un bien immobilier, auquel cas il est préférable d’en faire estimer la valeur. En effet, lors de la déclaration de succession, vous devrez obligatoirement communiquer la valeur de ce bien aux autorités.
  • Vous divorcez et votre ex-partenaire souhaite racheter sa part de l’habitation. Il est alors important de convenir d’un prix équitable malgré les circonstances difficiles.
  • Vous désirez intégrer votre habitation ou tout autre bien immobilier au patrimoine de votre société.

Les facteurs influençant la valeur de votre bien immobilier

Investir dans l’immobilier s’avère en général être une excellente décision. Pourtant, certains facteurs peuvent varier avec le temps et faire évoluer la valeur de votre bien immobilier. Cette évolution peut jouer en votre faveur, mais aussi en votre défaveur. Afin d’obtenir une estimation réaliste du prix de vente de votre habitation, il est donc crucial de prendre en considération l’ensemble des facteurs pertinents. Parfois, il suffit d’un élément défavorable pour faire grimper ou chuter drastiquement la valeur d’un bien.

1.Situation géographique

La situation géographique de votre habitation influence de manière considérable sa valeur. Deux biens immobiliers similaires, l’un situé dans le centre-ville, l’autre à la campagne, auront par exemple une valeur tout à fait différente. De même, les prix de l’immobilier dans les quartiers cotés seront bien plus élevés que dans des quartiers populaires.

Facteurs plus importants encore : la proximité d’une gare et/ou d’axes routiers importants, la présence d’écoles, de commerces et d’espaces de loisirs non loin de votre logement.

A contrario, la proximité d’une entreprise aux activités bruyantes ou un trafic dense aux abords de votre bien en feront chuter grandement la valeur.

2.Le type d’habitation

Les types de biens immobiliers sont nombreux : studios, appartements, maisons deux façades, trois façades, quatre façades, villas… Bien entendu, plus le bien sera considéré comme exceptionnel, plus le prix en sera élevé.

3.Le cachet de votre habitation

Le style architectural d’une habitation est lui aussi un critère important pour en estimer la valeur. Cependant, celui-ci reste hautement subjectif. Certaines personnes apprécieront un style contemporain, d’autres un style plutôt rétro.

4.L’âge et l’état général de l’habitation

Une habitation âgée sera en règle générale moins chère qu’une habitation récente, mais une rénovation réalisée avec goût peut tout à fait faire augmenter sensiblement le prix d’un vieux bien immobilier. Sachez également qu’une habitation dans laquelle devront être réalisés des travaux importants sera plus difficile à vendre.

5.Surface et nombre de pièces de l’habitation

Surface habitable, nombre de chambres, nombre de salles de bains, présence d’une cave, etc. Ces caractéristiques ont une influence non négligeable sur la valeur de votre bien immobilier.

6.Le confort de vie

Les installations dédiées aux loisirs (sauna, piscine, salle de jeux, etc.) peuvent faire augmenter considérablement la valeur d’un bien immobilier.

7.La qualité des finitions intérieures

La présence de matériaux nobles tels que le marbre au sein de la cuisine et/ou de la salle de bains constituera un plus par rapport à des finitions standards.

Estimez vous-même la valeur de votre bien immobilier

Un moyen facile de déterminer la valeur de votre habitation est d’en calculer le prix au mètre carré en comparant celui des biens immobiliers en vente dans votre région. Pour ce faire, il vous suffit de diviser le prix de vente par la surface totale des biens consultés et de multiplier le résultat obtenu par le nombre de mètres carrés de votre propre logement.

Une autre manière de réaliser une estimation chiffrée de la valeur de votre bien est de vous baser sur la valeur d’une habitation comparable et de recenser ensuite tous les points qui jouent en votre faveur ou défaveur (situation, surface, nombre de pièces, confort, etc.).

Votre revenu cadastral peut également vous aider à déterminer la valeur de votre habitation. Ce revenu est en réalité une estimation réalisée par l’administration fiscale et représente la valeur de location fictive de votre logement. Le revenu cadastral est donc égal au montant net que vous toucheriez par an si vous louiez votre bien immobilier.

Attention : le revenu cadastral est uniquement un indice fiable pour les nouvelles constructions ou en cas de révision après une rénovation importante.

Faire estimer en ligne la valeur de votre bien immobilier

Sur Internet, vous trouverez de nombreux sites/outils pouvant vous aider à estimer la valeur de votre logement. Certains sont gratuits, d’autres payants.

En voici quelques exemples :

Faire estimer la valeur de votre bien immobilier par un expert: voyez la page Logic-immo!

Pour déterminer la valeur de votre habitation, vous pouvez décider de faire appel à un expert tel qu’un géomètre, un architecte, un agent immobilier ou un notaire. L’avantage ? Vous recevez un rapport détaillé qui justifie point par point l’estimation finale.

Vous pouvez facilement faire appel à un de nos agents immobiliers : il suffit pour ce faire de vous rendre à la page Publiez une annonce, puis de cliquer sur le bouton Confier votre bien à un pro, et enfin sur Demander estimation. Vous pourrez ensuite choisir un ou plusieurs agents immobiliers de votre région, auquel vous enverrez votre demande d'estimation de votre bien!

Étant donné que les services d’un expert sont rarement gratuits, nous vous conseillons de demander un devis au préalable. Pour l’estimation d’un agent immobilier, comptez entre 250 à 350 € hors TVA. Sachez toutefois que ce montant vous sera souvent remboursé si vous procédez à la vente de votre logement grâce aux services de l’agent ayant réalisé l’estimation. Il en va généralement de même pour les notaires, qui ne vous compteront pas l’estimation si vous faites ensuite appel à eux pour la signature de l’acte de vente. Parmi les experts en immobilier, ce sont les géomètres et architectes qui facturent les plus grosses sommes. Les tarifs appliqués sont souvent des tarifs à l’heure, c’est pourquoi une estimation peut coûter plus de 500 €.

Notez enfin que si vous héritez d’un bien immobilier, il est toujours intéressant de faire appel à un expert agréé pour en estimer la valeur. Cela vous évitera de payer des droits de succession trop importants ou de devoir payer une amende si le service des contributions estime que la valeur de votre bien a été sous-évaluée.

Attention !

Une estimation reste et restera toujours une « simple » estimation. Il est donc probable que deux experts avancent des chiffres différant l’un de l’autre. En outre, le prix de vente final de votre habitation dépendra aussi de votre force de persuasion en tant que vendeur.

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