Vendre son bien sans intermédiaire

Vendre son bien sans intermédiaire

Écrit par Stephan Debusschere le 15 mars 2017

Quels risques prenez-vous ?

Il y a trois façons de vendre son bien immobilier : avec un notaire, un agent immobilier ou de particulier à particulier. Comme la prestation d’un intermédiaire entraîne des frais, il est légitime pour un vendeur de se demander quelles garanties apporte cet intermédiaire et, a contrario, quels risques il prend en tentant une vente directe.

Logic Immo a interrogé deux professionnels à ce propos.

Michel Renson, AVIMMO Groupe Immobilier (Tilff-Esneux)

Si la vente d’un bien est une opération importante au point de vue financier, elle l’est aussi au niveau juridique. La législation sur la vente est en effet débordante, et a fortement changé en quelques années. Un particulier n’est généralement pas en mesure de faire les mêmes recherches à ce sujet qu’un professionnel, sans compter que les textes peuvent aussi paraître incompréhensibles pour les particuliers qui ne sont pas en contact quotidien avec ceux-ci. Et aujourd’hui, un propriétaire vendeur se doit de monter scrupuleusement son dossier contenant une multitude de documents avant de pouvoir présenter son bien sur le marché. A titre d’exemples, il y a l’attestation électrique, le PEB, les informations du syndic de l’immeuble, lors de la vente d’un appartement, et aussi les renseignements urbanistiques.

La réussite de l’acte de vente est ainsi conditionnée à la présence de toutes ces obligations, mais aussi à leur exactitude. Un manque ou une erreur, même de bonne foi, peut ainsi avoir des conséquences financières. C’est le cas par exemple d’une infraction urbanistique qui n’aurait pas été signalée. Le candidat acheteur pourrait alors se retourner contre le vendeur qui pourrait se voir pénalisé d’un minimum de 10% de la valeur de la maison en dommages et intérêts en plus de de l’annulation de la vente !

Un professionnel va donc pouvoir aider un propriétaire dans tout ce processus, en anticipant les problèmes de manière à sécuriser l’opération de vente tant au niveau financier que juridique. Il en va de même dans les rapports qu’aura un propriétaire avec toutes les personnes qu’il sera amené à rencontrer, qu’il s’agisse de l’expert de la banque ou des candidats acquéreurs. 

La vente d’un bien demande non seulement une connaissance approfondie du marché qui le concerne, mais aussi de l’objectivité qu’un particulier aura bien évidemment du mal à avoir puisqu’il a une attache sentimentale et personnelle à son bien, qui n’a par ailleurs aucune valeur financière pour l’acheteur potentiel. Il risque donc de se tromper sur la valeur réelle de son bien, que ce soit à la hausse comme à la baisse ! Dans les deux cas, le fait de ne pas estimer son bien à la valeur réelle du marché va s’avérer totalement contre-productif.

Le professionnel est, pour sa part, confronté tous les jours à une demande de mieux en mieux informée, et lui seul pourra estimer un prix le plus proche possible de la réalité du marché pour défendre les intérêts de ses clients propriétaires. De plus, vendre est un métier à part entière et qui n’est certainement pas donné à tout le monde. Tout le monde a un travail dans son domaine spécifique, et vendre un bien immobilier demande du temps et du savoir-faire. Il faut se libérer rapidement après son travail pour les visites, de la patience lorsque les personnes arrivent en retard et, surtout, le sens de la négociation lorsqu’il s’agit de parler du prix !

Ajoutons enfin qu’une des grandes forces d’une agence immobilière est d’avoir la capacité de toucher de nombreux clients potentiels en recherche active, mais aussi de bien les sélectionner. Bref, dans tout ce processus, l’agent immobilier est la personne charnière qui pourra assurer la réussite de votre transaction à tous les niveaux.

Vendre son bien sans intermédiaire

Jonathan Quoilin, TB Immo (Spa)

Lorsqu’un particulier tente de vendre son bien par lui-même, les risques qu’il prend sont essentiellement au nombre de deux : la perte de temps et la perte d’argent. Ces deux risques sont d’ailleurs intimement liés. La première erreur qu’il peut commettre est de mal positionner son bien sur le marché. Nombreux sont, en effet, les particuliers qui ont tendance à surévaluer leur bien, ce qui a pour malheureuse conséquence de le « brûler », c’est-à-dire de le laisser beaucoup trop longtemps sur le marché parce que le prix de mise en vente n’est pas en accord avec ce marché, que les candidats scrutent d’ailleurs très attentivement. Au final, le risque est de se retrouver longtemps après avec un prix inférieur à ce qu’on aurait pu obtenir au départ avec un prix juste. Le professionnel expérimenté ne commettra pas l’erreur d’une surévaluation contre-productive, et pourra défendre un prix avec de meilleures armes et obtenir un montant final plus élevé que celui qu’un particulier aurait pu obtenir.

Une annonce qui n’est pas bien réfléchie ni soignée, avec de mauvaises photos, un descriptif mal rédigé et un ciblage erroné, contribue aussi à l’effet de rejet ou le manque d’intérêt, sans parler du fait qu’un particulier investira moins dans la publicité, qu’il utilisera donc moins de supports, et a fortiori ceux réservés aux professionnels, et qu'il ne pourra logiquement qu’obtenir moins qu’avec une promotion plus large et plus diversifiée comme le pratiquent les professionnels. Un bien correctement annoncé avec un juste prix et bénéficiant d’une bonne publicité fera gagner un temps précieux à son propriétaire, et se vendra nécessairement en moins de temps.

Un autre point important à souligner est le fait qu’un propriétaire n’a généralement pas les automatismes et les connaissances adéquates en ce qui concerne toutes ses obligations légales. Un manque ou une erreur à ce niveau, même involontaire, peut en effet faire capoter et annuler une vente et ce, sans indemnités pour le candidat acquéreur, mais avec des pénalités pour le vendeur… L’agent immobilier, de par son code déontologique, a quant à lui l’obligation et la responsabilité de fournir aux candidats des informations complètes et véridiques, ce qui permet d’éviter toute mauvaise surprise au moment de signer un compromis et de passer les actes. Ce professionnel supporte en fait l’entière responsabilité de la vente dès sa prise en charge, et apporte au propriétaire la sécurité et les garanties d’une vente parfaite, sans perte de temps.

Il lui sera aussi utile pour bien d’autres choses, comme la négociation. Pas seulement celle du prix avec les candidats acquéreurs, mais aussi celle des éléments annexes, comme le délai de passation de l’acte, celui de la condition suspensive et de la jouissance du bien. Il fera gagner du temps de par sa capacité à étudier la solvabilité des acquéreurs potentiels. Il aura également plus de facilités à démarcher grâce notamment à son portefeuille personnel de candidats en recherche active, et pourra aider les futurs acheteurs dans leurs démarches de crédit et d’assurances une fois le compromis signé. En résumé, s’improviser agent immobilier, c’est prendre un risque inconsidéré par rapport à cet enjeu que représente la valorisation de la part la plus importante de son patrimoine !

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