vendre un bine

Vendre un bien, c'est d'abord informer l'acquéreur sur son état

Écrit par Yvan de Smet le 23 avril 2015

Plus d'informations ou trop d'informations?

Énergie, sol ou électricité, les maisons sont disséquées avant leur vente. En quelques années, les obligations du vendeur se sont largement multipliées. Plus d’informations ou trop d’informations, les délais et les coûts s’allongent parfois inutilement.

Comment céder sa maison ou son appartement à un tiers ?

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Placer une petite annonce dans la presse ou sur Internet semble être un bon point de départ. C’est pourtant loin d’être la première démarche à entreprendre. De la publicité de la vente du bien à la signature de l’acte authentique, en passant par celle du compromis, à chaque stade de la transaction correspondent des obligations. En effet, dans l’immobilier, il n’y a aujourd’hui plus guère de place à l’improvisation. "C’est une tendance générale : l’acheteur doit disposer de toutes les informations nécessaires pour choisir en connaissance de cause, explique Bart van Opstal, notaire à Ostende et porte-parole de la Fédération royale du notariat belge (FRNB). Il s’agit de la plus grosse transaction passée au cours d’une vie pour la majorité des acquéreurs. C’est important qu’ils ne soient pas floués. Les règlements ne sont que la conséquence de problèmes rencontrés par le passé."

Tour d’horizon des documents indispensables à l’achat d’un bien immobilier, à constituer ou à recevoir, selon votre qualité de vendeur ou d’acheteur.

Un PEB en cours de validité.

Le certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB) détaille les qualités d’isolation de la maison. Outre son évaluation générale, il analyse les matériaux et propose des recommandations. "C’est un état des lieux, l’acheteur ne s’engage à aucune remise en état", souligne Olivier Neyrinck, notaire à Jette et responsable de la cellule communication de la FRNB pour la Région de Bruxelles-Capitale. Le PEB n’a aucune valeur contraignante mais sa note globale doit figurer sur l’annonce dès la mise en vente. Les mentions "en cours" ou "en attente", pourtant largement utilisées, n’ont aucune valeur légale. Le risque d’amende est réel mais, dans la pratique, le PEB n’est exigé qu’à la signature du compromis. À ce stade, l’oubli n’est pas admis. "Si le compromis a eu lieu sans que le PEB ne soit fourni, l’acheteur peut se rétracter", explique Renaud Grégoire, notaire à Wanze et responsable de la cellule communication pour la province de Liège. Et d’ajouter que "les risques de nullité sont multipliés". "Le cas est rare à Bruxelles, où la plupart des compromis se font devant notaire, mais c’est différent dans le reste du pays. Surtout en Wallonie, où une large frange d’entre eux est conclue entre particuliers." À noter que le certificat PEB délivré est valable dix ans, sauf si le bâtiment connaît des travaux de grande ampleur entre-temps.

Des informations urbanistiques complètes.

Oui, mais lesquelles ? Chaque Région du pays a sa version, même si les concepts se recoupent. Quand le bien est situé en Flandre, les demandes de permis, les infractions urbanistiques ou un éventuel droit de préemption (soit une priorité accordée à un acheteur) doivent figurer dès la communication de la vente. À Bruxelles, ces points sont vérifiés, mais on parle davantage de l’historique de la parcelle et du bâtiment. Un appartement dans une tour réserve peu de surprise, mais l’extension d’une maison est parfois réalisée sans permis. "Il existe des infractions importantes, à l’image de l’affectation d’un bien. Une maison d’habitation divisée en plusieurs logements sans autorisation ne peut pas être vendue comme un immeuble de rapport comptant trois appartements, souligne Olivier Neyrinck. On observe aussi une chasse aux sorcières pour les petites modifications non signalées. Or des châssis qui ont diminué de 10 cm ou une boîte aux lettres déplacée sont autant de changements mineurs qui ne devraient pas impacter la vente du bien. L’idée est bonne, mais la mise en œuvre n’a pas été réfléchie." Autre conséquence mal ou pas anticipée, l’allongement des délais pour la signature des compromis. "Les communes n’ont pas le budget pour répondre à l’afflux de demandes et les retards sont conséquents, parfois jusqu’à trois mois", poursuit le notaire jettois. En plus d’une addition qui s’allonge. Les frais de délivrance s’échelonnent entre 50 et 250 euros suivant les entités, sans compter les honoraires du notaire. Il n’est pas prévu que les particuliers fassent directement la demande des informations à la commune. Du côté wallon, aucune obligation, mais un nouveau décret, qui pourrait systématiser le dossier d’urbanisme. "Actuellement, nous faisons des recherches urbanistiques même si nous n’en avons pas l’obligation, explique Renaud Grégoire. Les communes sont moins encombrées qu’à Bruxelles, ce qui nous permet de recevoir les informations demandées dans le mois." C’est que l’acquisition d’une maison non conforme à sa réalité administrative peut s’avérer coûteuse. "Des droits d’enregistrement sont dus pour tout achat immobilier. Nombre d’acheteurs misent sur une réduction de ces droits, accordée dans le cas d’une habitation modeste, pour ficeler leur budget. Mais pour que cette réduction soit valable, le revenu cadastral ne doit pas dépasser 745 euros", renseigne Renaud Grégoire. Et le notaire wanzois d’ajouter que "si la réduction est souvent attribuée, il y a un risque. La moitié des maisons wallonnes ont bénéficié de travaux de rénovation ou d’aménagement jamais déclarés au cadastre." Et le revenu cadastral, soit le revenu fictif du bien s’il était loué, augmente proportionnellement au confort de la maison.

La conformité de l’installation électrique.

Quelle est la situation de l’installation électrique ? Un certificat obligatoire le détermine à la passation de l’acte, dans les trois Régions. Au Nord du pays, la préoccupation est plus rapide. "L’électricité fait souvent l’objet d’une condition suspensive dans le compromis si son état n’est pas encore connu", souligne Bart van Opstal. "Dans 95 % des cas, l’installation n’est pas conforme, ajoute Olivier Neyrinck, mais les acheteurs n’en mesurent pas l’ampleur. Pourtant, l’achat du bien induit l’obligation de remettre l’électricité aux normes." Par ailleurs, la Région flamande fait encore un pas plus loin que ses homologues bruxelloise et wallonne, puisque, outre l’électricité, le chauffage est lui aussi surveillé. Des documents attestant de l’entretien de l’installation sont requis pour passer l’acte de vente.

Les travaux effectués après 2001.

Le Dossier d’intervention ultérieure (DIU), remis à l’acte, reprend la majorité des interventions réalisées dans l’habitation. Comme Renaud Grégoire aime le dire, "acheter, c’est préparer la revente du bien. C’est à ce moment que commence la constitution du futur dossier de revente". Car l’absence de dossier technique est véritablement problématique. Si besoin, les plans des travaux effectués depuis 2001 et la liste des matériaux utilisés doivent être réunis. Le coût est logiquement élevé pour un résultat moins certain.

Les dessous du bien : le foncier.

Comme l’achat d’une maison est aussi celui d’un terrain, une attestation du sol complète les devoirs administratifs à Bruxelles et au Nord du pays. L’obligation s’impose à la signature de l’acte dans la capitale et dès le compromis de vente en Flandre. Pas d’analyse systématique de la terre, mais le rassemblement d’indices pour ou contre la présence d’une éventuelle pollution. Curieusement, l’attestation du sol reste nécessaire quand la transaction concerne un appartement. Si la Wallonie n’impose rien à ce sujet, toutes les Régions exigent un contrôle des citernes à mazout, qu’elles soient utilisées ou non. Enfin, une assurance du bien n’est pas obligatoire. Quand bien même si le compromis vaut vente, le vendeur conserve la responsabilité du bien jusqu’à la signature de l’acte authentique.

 

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