Vente d’un bien : les diagnostics obligatoires

Vente d’un bien

Écrit par Stephan Debusschere le 25 août 2017

Les diagnostics obligatoires

En Belgique, la liste des diagnostics obligatoires au moment de la mise en vente d’un bien de seconde main n’est pas aussi étendue que dans d’autres pays comme la France. En Région wallonne, ces diagnostics sont – pour l’instant – au nombre de trois. 

Le certificat de performance énergétique (PEB)

Christophe Borremans, Immobor - Immobilière Borremans (Donceel)

Logic Immo. Quelle est la réglementation en la matière ?

En Région wallonne, la réglementation sur la performance énergétique des bâtiments s'applique à l'ensemble des bâtiments à vendre ou à louer, ainsi qu’à tous les travaux de construction, de reconstruction et de transformation nécessitant l'obtention d'un permis d'urbanisme. Le vendeur ou propriétaire doit transmettre l'original de ce certificat à l'acquéreur ou le locataire au plus tard au moment de la signature du compromis de vente ou de la signature d’un bail locatif. Il est également tenu d’indiquer sur tous les supports de communication la classe énergétique du bien qui va de A++ (maison passive) à G, qui correspond à un bâtiment très énergivore. En résumé, voici les indicateurs PEB à mentionner dans les publicités, extraits du certificat PEB :

- le code unique (n° d'identification du certificat PEB)

- la consommation totale d'énergie primaire, en kWh par an

- la consommation spécifique d'énergie primaire, en kWh/m² par an

- la classe énergétique (ou «label»)

Il s’agit également de différencier les différents PEB. En effet, dans le cadre de la vente ou d’une location d’un bien existant, le PEB sera établi par un certificateur PEB, tandis que pour une rénovation importante, passant par un permis d'urbanisme ou une nouvelle construction, ce certificat sera réalisé par un Responsable PEB. Très souvent, c’est l'architecte en charge du permis d'urbanisme qui le réalise. Il y a donc un PEB initial au dépôt du permis et un PEB final après réception des travaux. Les méthodes de calculs sont assez différentes dans les deux cas de figure.

L.I. Existe-t-il des exceptions ?

Il existe effectivement des exceptions, car le certificat PEB n’est pas obligatoire dans tous les cas. C’est le cas par exemple pour un bâtiment dont la construction est toujours en cours de réalisation. Le certificat n’est pas obligatoire non plus pour un bâtiment en ruine, ou bien à démolir, etc. Pour faire simple, les bâtiments résidentiels existants ou neufs doivent être certifiés, tandis que les bâtiments non résidentiels, tels que les bureaux, écoles et commerces ne doivent pas l’être. Si vous avez un doute, sachez que toutes les informations et obligations se trouvent sur le site de la Région wallonne www.energie.wallonie.be.

L.I. Quelles sont les sanctions en cas de manquement ?

Si vous ne possédez pas de certificat PEB lors d’une vente ou d’une location d’un logement, vous risquez une sanction financière. En Région wallonne, l’amende est de 2 euros par m³ construit avec un minimum de 250 euros. Pour vous faire une idée, sachez que le volume d’une maison 2 ou 3 façades est d’environ 300 à 400 m³. Cela équivaut donc à une amende de 600 à 800 euros en cas de non respect de la législation, ce qui s’avère plus cher que de faire le certificat PEB qui vous coûtera approximativement entre 250 et 400 euros TTC.

Le fait de ne pas disposer d’un certificat PEB valable constitue toujours un manquement susceptible de donner lieu à une amende administrative d'un montant de 1000 euros. Le non respect de l'obligation relative à la publicité est pour sa part sanctionné par une amende administrative forfaitaire de 500 euros. Enfin, le non respect de l'obligation relative à la transmission du certificat PEB est sanctionné par une amende administrative forfaitaire de 500 euros. Il est donc important d’être en règle !

L.I. Comment le PEB est-il perçu sur le terrain des négociations ? 

Le label énergétique fait de plus en plus partie des critères de sélection d’un bien pour une majeure partie de la clientèle. Il constitue un facteur important dans la décision d’achat ou de location. Nous savons tous que les résultats peuvent être aléatoires, en fonction de l’encodage des données dans les programmes utilisés pour calculer les différents PEB. Bien souvent, lorsque l’on n’a pas de connaissance précise du matériau utilisé, ce dernier peut être négatif par défaut et dès lors influencer fortement les résultats finaux. L’agent immobilier joue un rôle important dans ce contexte également. Il est de son rôle de s’informer sur les matériaux mis en œuvre et de ce fait d’objectiver les données pouvant déprécier la valeur d’un bien.

Vente d’un bien : les diagnostics obligatoires

Le contrôle de l’installation électrique

La réglementation 

En 1981, le Gouvernement belge a publié, par arrêté royal, le Règlement Général sur les Installations Electriques (RGIE), qui prévoit des dispositions et des prescriptions techniques permettant de garantir la sécurité des personnes et des biens par l‘usage d‘une installation électrique sûre. Depuis le 1er juillet 2008, lors d’une vente d’une « unité d’habitation », soit toutes les maisons, les appartements, les locaux ou ensembles de locaux servant d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté, le propriétaire vendeur doit faire effectuer une visite de contrôle de l’installation électrique à basse tension, si l’unité d’habitation est équipée d’une ancienne installation électrique n’ayant subi aucune modification importante ou extension notable depuis le 1er octobre 1981, ou si cette unité d’habitation est équipée d’une installation ayant eu une modification ou extension, mais dont la partie datant d’avant le 1er octobre 1981 n’a pas fait l’objet d’une visite.

Le vendeur est obligé de présenter un procès-verbal de visite de contrôle de l’installation électrique valable et de faire mentionner dans l’acte authentique la date ce procès-verbal. L’objectif est de donner à l’acheteur une idée claire et juste de l’état de l’installation électrique du bien qu’il achète.

Cette réglementation n’est pas d’application pour les biens commerciaux et les bureaux, et ne s’applique pas non plus aux parties communes d’un immeuble à plusieurs habitations. Dans le cadre du « résidentiel », il n’existe qu’une exception. Les parties peuvent en effet convenir que l’acquéreur se chargera de la rénovation complète de l’installation électrique, ce qui dispense le vendeur de fournir l’attestation de contrôle.

Et en cas de non conformité ?

Le vendeur du bien devra simplement remettre à son notaire le rapport effectué par le contrôleur, qui donne une description de l’état de l’installation électrique, qu’elle soit en règle ou pas.
L’acheteur devra pour sa part communiquer par écrit son identité ainsi que la date de l’acte de vente à l’organisme agréé qui a effectué la visite.

Dans tous les cas, la vente ne peut être remise en cause, mais le nouvel acheteur devra commander une nouvelle visite de contrôle après avoir remis son installation aux normes, et ce dans un délai de 18 mois.

Qui est habilité à effectuer ce contrôle ?

Le contrôle électrique doit être réalisé par un des organismes agréés par le SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie. Un contrôleur est alors envoyé sur place pour établir un contrôle des installations électriques.

L’attestation de non-pollution du sol

En Région wallonne, l'attestation de non-pollution du sol n'est pas encore bien mise en place, car la banque de données qui devrait être consultée par les propriétaires et les professionnels n'existe toujours pas. Il faut néanmoins être attentif à ce problème et essayer de voir si une pollution pourrait exister, car la responsabilité reste sur la tête du propriétaire vendeur et aussi sur celle de l'agent immobilier qui devrait pouvoir constater le problème ou tout du moins le suspecter.

Le contrôle des citernes aériennes ou enterrées doit aussi attirer l’attention du vendeur pour les contrôles qui devraient être faits pour les réservoirs de plus de 3 000 litres notamment. Pour connaître les modalités et les conditions, renseignez-vous sur le site web de la Région wallonne. Car un acte de vente ne pourra se réaliser sans le contrôle ou la déclaration du vendeur de la situation des citernes à hydrocarbures quelconques.

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