Verviers, picture by Jean-Pol Grandmont.

Verviers

Écrit par Stephan Debusschere le 2 mars 2016

Correction et sursaut

Dans la seconde ville en importance de la Province de Liège, le marché immobilier a globalement peu évolué en 2015. Les prix des maisons n’ont encaissé qu’un léger recul, tandis que ceux des appartements ont pu rattraper la baisse encaissée en 2014.

Petit flashback. Après une année 2009 bien difficile, le marché immobilier de Verviers avait pu reprendre des couleurs. Même si la reprise a pu être qualifiée de lente, on a bel et bien assisté à un certain retour à la normale, tout en enregistrant globalement une érosion des prix de l’ordre de 5% au cours de 2010. Mais à y regarder de plus près, on constate que le segment des « petits » biens est celui qui a le mieux tiré son épingle du jeu, enregistrant même une bonification de près de 11% durant l’année 2010. Rien de plus normal en réalité, car le segment de la maison est le plus couru à Verviers.

Si l’année suivante fut celle de la stagnation des prix, le marché avait réussi en 2012 à enregistrer une nouvelle bonification sur ce segment de la maison. L’année 2013 avait ensuite démontré qu’une certaine limite était atteinte. Avec une offre importante et des délais de transaction qui s’allongent, le marché est devenu plus favorable aux acquéreurs, et les prix ont logiquement encaissé un recul de même ampleur, pour revenir au niveau de 2010. L’année 2014 s’est ensuite déroulée de manière sensiblement identique à celle de 2013, toutes deux marquées par une stabilisation des prix. Sur le segment de la maison de rangée, l’année écoulée indique cette fois un recul limité à 5%, ramenant le prix moyen à 153 000 euros.

Stabilisation

Cette faible variation des prix sur le segment de la maison réside dans le fait que le marché immobilier de Verviers se situe déjà relativement bas à la base, sous la moyenne provinciale (165 000 euros en 2015). Ce prix moyen de 153 000 euros concerne la maison mitoyenne avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent en conséquence sans trop de problèmes, ce qui a pour heureuse conséquence de maintenir la stabilité du marché. 

Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits. Les revenus moyens qui ne disposent pas de fonds propres ont dès lors toutes les peines du monde à convaincre les banques de les accompagner dans leur projet d’achat. Le quart de million représente ainsi plus que jamais la barrière au-delà de laquelle le marché à Verviers devient plus compliqué.

Verviers, picture by Jean-Pol Grandmont.

Chère banlieue

En périphérie, la demande est plus forte, ce qui a pour conséquence une différence de prix à la hausse. L’entité d’Heusy, qui se trouve sur les hauteurs, en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy dispose dans son offre de biens de plus grande valeur. Ces biens, dont la valeur peut monter jusqu’à 400 000 euros, voire davantage, ont aussi plus de mal à se vendre, tout simplement en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen. Les candidats acquéreurs, désireux de vivre à la campagne mais tout près du centre-ville et de ses facilités, ont tendance à délaisser les villas cossues bâties sur de grandes superficies pour se rabattre sur les maisons 4 façades qui s’étaient en conséquence bonifiées de pas moins de 56% courant 2013, faisant gonfler le prix moyen de 218 000 euros en 2012 à 340 000 euros. Mais cette hausse artificielle ne pouvait pas tenir sur la longueur. Conséquence : la décote s’est chiffrée à près de 20% courant 2014, pour un prix moyen redescendu à environ 275 000 euros, et globalement maintenu au cours de l’année écoulée. Cette situation ne concerne pas que Verviers. A l’échelle provinciale, le marché des villas et autres 4 façades a aussi encaissé un recul sensible ces dernières années.

La banlieue chic de Verviers attire, quant à elle, les candidats bâtisseurs. En effet, elle se prête bien à la demande de jeunes ménages, qui se contentent par ailleurs de parcelles plus modestes. 

Rattrapage pour les appartements 

Du côté d’Heusy, les promoteurs immobiliers convoitent les grosses propriétés en vente pour y implanter des immeubles à appartements, qui font fortement concurrence aux appartements de seconde main qui avaient perdu quelque 2% de leur valeur en 2013, après avoir gagné l’équivalent en 2012. Avec un prix moyen de 124 700 euros sur l’ensemble de l’année 2014, le segment avait encaissé un nouveau recul d’un peu plus de 4%. Durant l’année écoulée, un sursaut est venu compenser ce recul, pour un nouveau prix moyen fixé à 129 500 euros. Ce prix fait partie du bas de classement de la province, aux côtés de communes comme Herstal et Saint-Nicolas. La ville de Verviers reste néanmoins l’un des marchés les plus matures sur le segment de l’appartement de seconde main. Pour preuve, celle-ci figure parmi les quelques communes à détenir un nombre suffisant de transactions sur ce segment pour qu’un prix moyen représentatif puisse être établi pour 2015 par les notaires de la province. 

Le segment des appartements neufs bénéficie de l’emplacement de certaines grosses propriétés, comme celles que les lainiers avaient fait construire au XIXe siècle pour rester à l’écart du développement industriel, désormais reconverties en résidences à appartements. Le GB, la station Shell, la banque Fortis ou encore le building de la place Hubert Delrez occupent ainsi les terrains de certaines de ces anciennes villas. D’autres ont été conservées en l’état. Avenue Nicolaï, par exemple, une villa a été transformée pour y accueillir une habitation privée et deux cabinets médicaux ; une reconversion jugée unanimement adéquate par les riverains.

Logic Repères

Maison 2 façades : 153 000 euros  
Villa : 273 500 euros 
Appartement 2 ch. : 132 000 euros 

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