Verviers

Verviers, petites et grandes corrections

Écrit par Stephan Debusschere le 26 mars 2015

Un des marchés les plus matures de la Province sur le segment de l’appartement

Dans la seconde ville en importance de la Province de Liège, le marché immobilier a été quelque peu chahuté en 2014. Si les prix des maisons sont globalement restés stables, ceux des appartements ont encaissé un nouveau recul. Le segment le plus touché est celui des 4 façades et villas.

Petit flashbackVerviers

Après une année 2009 bien difficile, le marché immobilier de Verviers avait su reprendre des couleurs. Même si la reprise a pu être qualifiée de lente, on a bel et bien assisté à un certain retour à la normale, tout en enregistrant globalement une érosion des prix de l’ordre de 5% au cours de 2010. Mais à y regarder de plus près, on constate que le segment des « petits » biens est celui qui a le mieux tiré son épingle du jeu, enregistrant même une bonification de près de 11% durant l’année 2010. Rien de plus normal en réalité, car le segment de la maison est le plus couru à Verviers.

 

Si l’année suivante fut celle de la stagnation des prix, le marché avait réussi en 2012 à enregistrer une nouvelle bonification sur ce segment de la maison. L’année 2013 a ensuite démontré qu’une certaine limite était atteinte. Avec une offre importante et des délais de transaction qui s’allongent, le marché est devenu plus favorable aux acquéreurs, et les prix ont logiquement encaissé un recul de même ampleur, pour revenir au niveau de 2010. L’année 2014 s’est ensuite déroulée de manière sensiblement identique à celle de 2013, toutes deux marquées par une stabilisation des prix.

Stabilisation

Cette faible variation des prix sur le segment de la maison réside dans le fait que le marché immobilier de Verviers se situe déjà relativement bas à la base, sous les moyennes nationale (234 500 euros en 2014) et wallonne (175 300 euros en 2014). Et avec un prix moyen de 162.450 euros pour l’ensemble de l’année écoulée, la maison ordinaire verviétoise se situe même légèrement en dessous de la moyenne provinciale (164 500 euros).

Ce prix concerne une maison mitoyenne avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent en conséquence sans trop de problèmes, ce qui a pour heureuse conséquence de maintenir la stabilité du marché. Pour un montant d’environ 150 000 euros, on pourra trouver la même maison mitoyenne avec jardin, mais à rafraîchir.

Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits. Les revenus moyens qui ne disposent pas de fonds propres ont dès lors toutes les peines du monde bien à convaincre les banques de les accompagner dans leur projet d’achat. Le quart de million représente ainsi plus que jamais la barrière au-delà de laquelle le marché à Verviers devient plus compliqué.
Notons enfin que seuls les prix des maisons situés dans la rue Aux Laines ont sensiblement augmenté en 2014, ce que les notaires expliquent notamment par la proximité du centre Crescend’Eau.

Chère banlieue

En périphérie, la demande est plus forte, ce qui a pour conséquence une différence de prix à la hausse. L’entité d’Heusy, qui se trouve sur les hauteurs, en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy dispose dans son offre de biens de plus grande valeur. Ces biens, dont la valeur peut monter jusqu’à 400 000 euros, voire davantage, ont aussi plus de mal à se vendre, tout simplement en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen. Les candidats acquéreurs, désireux de vivre à la campagne mais tout près du centre-ville et de ses facilités, ont tendance à délaisser les villas cossues bâties sur de grandes superficies pour se rabattre sur les maisons 4 façades qui se sont en conséquence bonifiées de pas moins de 56% courant 2013, faisant gonfler le prix de référence de 218 000 euros en 2012 à 340 000 euros. Mais cette hausse artificielle ne pouvait pas tenir sur la longueur. Conséquence : la décote s’est chiffrée à près de 20% courant 2014, pour un prix de référence redescendu à environ 275 000 euros. Cette situation ne concerne pas que Verviers. A l’échelle provinciale, le marché des villas et autres 4 façades a encaissé un recul de 12% par rapport à la moyenne de 2013.

 

La banlieue chic de Verviers attire quant à elle les candidats bâtisseurs. Celle-ci se prête bien en effet à la demande de jeunes ménages, qui se contentent par ailleurs de parcelles plus modestes que par le passé, vu le prix du terrain. A la hausse jusqu’en 2012 (72 euros/m2), ce prix a stagné en 2013 pour se fixer globalement aujourd’hui à quelque 71 euros pour l’ensemble de l’entité verviétoise.

Léger recul des appartements

Du côté d’Heusy, les promoteurs immobiliers convoitent les grosses propriétés en vente pour y implanter des immeubles à appartements, qui font fortement concurrence aux appartements de seconde main qui avaient perdu quelque 2% de leur valeur en 2013, après avoir gagné l’équivalent en 2012. Avec un prix moyen de 124 700 euros sur l’ensemble de l’année 2014, le segment encaisse à nouveau un recul d’un peu plus de 4%. La ville de Verviers reste néanmoins l’un des marchés les plus matures sur le segment de l’appartement de seconde main. Pour preuve, celle-ci figure parmi les 6 communes à détenir un nombre suffisant de transactions sur ce segment pour qu’un prix moyen représentatif puisse être établi pour 2014 par les notaires de la province.

 

Les grosses propriétés reconverties en immeubles à appartements étaient celles que les lainiers avaient fait construire au XIXe siècle pour rester à l’écart du développement industriel. Le GB, la station Shell, la banque Fortis ou encore le building de la place Hubert Delrez occupent ainsi l’emplacement de certaines de ces anciennes villas. D’autres ont été conservées en l’état. Avenue Nicolaï par exemple, une villa a été vendue pour en faire une habitation privée et deux cabinets médicaux ; une reconversion jugée unanimement adéquate par les riverains.

 

Logic Repères

  • Maison 2 façades : 170 000 euros
  • Maisons 4 façades : 275 000 euros
  • Appartement : 124 700 euros

 

Lexique