Verviers, le palais de justice. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Verviers

Écrit par Stephan Debusschere le 14 mars 2017

Un marché globalement stable

Dans la seconde ville en importance de la Province de Liège, le marché immobilier s’est globalement stabilisé en 2016. Sauf pour les maisons 4 façades et autres villas qui encaissent un recul sensible.

Petit flashback. En 2012, le marché avait réussi à enregistrer une nouvelle bonification sur le segment de la maison. L’année 2013 avait ensuite démontré qu’une certaine limite avait été atteinte. Avec une offre importante et des délais de transaction qui s’allongent, le marché est en effet devenu plus favorable aux acquéreurs, et les prix ont logiquement encaissé un recul de même ampleur, pour revenir à leur niveau de 2010. L’année 2014 s’est ensuite déroulée de manière sensiblement identique à celle de 2013, toutes deux marquées par une stabilisation des prix. Sur le segment de la maison de rangée, l’année 2015 avait indiqué cette fois un recul de quelque 5%, ramenant le prix moyen à 153 000 euros. Et durant l’année écoulée, le marché a mieux résisté en réduisant ce recul à 1%, ramenant le prix moyen actuel à 151 500 euros. Les notaires ont constaté que la relative diminution des prix concernait particulièrement le centre-ville.

Globalement stable

Cette faible variation des prix sur le segment de la maison réside dans le fait que le marché immobilier de Verviers se situe déjà relativement bas à la base, sous la moyenne provinciale (168 000 euros en 2016, soit une progression de 1,8% similaire à l’inflation). Ce prix moyen de 151 500 euros concerne la maison mitoyenne avec 3 chambres et un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent en conséquence sans trop de problèmes, ce qui a pour heureuse conséquence de maintenir la stabilité du marché. Mais, comme ailleurs dans la Province, les délais de transaction s’élèvent en moyenne à six mois.

Au-delà de 250 000 euros, les transactions sont plus difficiles, en raison de la charge des crédits. Les revenus moyens qui ne disposent pas de fonds propres ont dès lors toutes les peines du monde à convaincre les banques de les accompagner dans leur projet d’achat. Le quart de million d’euros représente ainsi plus que jamais la barrière au-delà de laquelle le marché à Verviers devient plus compliqué.

Chère banlieue

En périphérie, la demande est plus forte, ce qui a pour conséquence une différence de prix à la hausse. L’entité d’Heusy, qui se trouve sur les hauteurs, en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy dispose dans son offre de biens de plus grande valeur. Ces biens, dont la valeur peut monter jusqu’à 400 000 euros, voire davantage, ont aussi plus de mal à se vendre, tout simplement en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen.

Les candidats acquéreurs, désireux de vivre à la campagne mais tout près du centre-ville et de ses facilités, ont tendance à délaisser les villas cossues bâties sur de grandes superficies pour se rabattre sur les maisons 4 façades qui s’étaient en conséquence bonifiées de pas moins de 56 % courant 2013, faisant gonfler le prix moyen de 218 000 euros en 2012 à 340 000 euros. Mais cette hausse artificielle ne pouvait pas tenir sur la longueur. Conséquence : la décote s’est chiffrée à près de 20 % courant 2014, pour un prix moyen redescendu à environ 275 000 euros, et globalement maintenu en 2015. Mais s’agissant souvent de bâtiments assez anciens, et donc plus conformes aux normes actuelles, avec des coûts de rénovation et de mise aux normes importants, voire dissuasifs, ce segment n’a pas pu résister durant l’année écoulée à une nouvelle dépréciation, au point d’encaisser un recul de 18%, baissant le prix moyen à quelque 225 000 euros. Cette situation ne concerne pas que Verviers. A l’échelle provinciale, le marché des villas et autres 4 façades encaisse un recul sensible depuis plusieurs années.

La banlieue chic de Verviers attire, quant à elle, les candidats bâtisseurs. Elle se prête, en effet, bien à la demande des jeunes ménages qui se contentent, par ailleurs, de parcelles plus modestes.

 Verviers, le palais de justice. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Le 3 chambres gonfle la moyenne

Du côté d’Heusy, les promoteurs immobiliers convoitent les grosses propriétés en vente pour y implanter des immeubles à appartements, qui font fortement concurrence aux appartements de seconde main qui avaient perdu quelque 2% de leur valeur en 2013, après avoir gagné l’équivalent en 2012. Avec un prix moyen de 124 700 euros sur l’ensemble de l’année 2014, le segment avait encaissé un nouveau recul d’un peu plus de 4%. En 2015, un sursaut était venu compenser ce recul, pour un nouveau prix moyen fixé à 129 500 euros. L’année écoulée indique cette fois une étonnante progression de 15% pour un prix moyen actuel de 149 500 euros. Mais à y regarder de plus près, on constate que ce sont les appartements 3 chambres qui ont tiré ce prix moyen vers le haut : avec 221 000 euros, le prix moyen d’un appartement 3 chambres est d’ailleurs l’un des plus chers de la Province. Le prix moyen d’un appartement 2 chambres est, pour sa part, sensiblement resté le même, à 131 000 euros, tandis que celui d’un appartement 1 chambre a même régressé.

Si ces prix font partie du bas de classement de la Province, aux côtés de communes comme Herstal et Saint-Nicolas, la ville de Verviers reste néanmoins l’un des marchés les plus matures sur le segment de l’appartement de seconde main. Pour preuve, celle-ci figure parmi les quelques communes à détenir un nombre suffisant de transactions sur ce segment pour qu’un prix moyen représentatif puisse être établi pour 2016 par les notaires de la Province.

Le segment des appartements neufs bénéficie, quant à lui, de l’emplacement de certaines grosses propriétés, comme celles que les lainiers avaient fait construire au XIXe siècle pour rester à l’écart du développement industriel, désormais reconverties en résidences à appartements. Le GB, la station Shell, la banque BNP ou encore le building de la place Hubert Delrez occupent ainsi les terrains de certaines de ces anciennes villas. D’autres ont été conservées en l’état.

L’apparition de nouveaux projets d’immeubles à kots, où les promoteurs proposent de mutualiser le risque locatif en partageant les loyers effectivement obtenus entre tous les copropriétaires, connaît pour sa part un vif succès auprès des particuliers.

Logic Repères

Maison 2 façades : 151 500 euros

Maison 4 façades & Villa : 225 000 euros

Appartement 2 ch : 131 000 euros

Appartement 3 ch : 221 000 euros.

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