Verviers, picture by Paul Hermans.

Verviers

Écrit par Stephan Debusschere le 13 mars 2018

Un marché qui reste stable

La seconde ville en importance de la Province de Liège affiche un marché immobilier globalement stabilisé et très compétitif. 

Sur le segment de la maison mitoyenne, si l’année 2015 avait enregistré un léger tassement des prix, ramenant le prix moyen à 153 000 euros, 2016 avait mieux résisté en réduisant ce recul quasiment à néant. Les notaires avaient constaté que la relative diminution des prix avait particulièrement concerné le centre-ville. Une situation devenue stable depuis lors, avec un prix moyen qui s’est même bonifié au terme de l’année écoulée, avec un prix moyen redressé à 160 000 euros, soit une légère hausse d’un peu plus de 3 %. Cependant, si on compare cette hausse avec le taux d’inflation - 2,2 % en moyenne en 2017 -, on peut conclure que le marché immobilier est resté stable.

Une stabilité historique

Cette faible variation des prix s’explique par le fait que le marché immobilier de Verviers se situe déjà relativement bas à la base, bien en dessous de la moyenne de l’arrondissement, et qu’il ne connaît pas de véritable pression immobilière. A titre comparatif, le prix moyen d’une maison sur l’arrondissement de Verviers, lui-même un peu plus élevé que la moyenne de la Province, est bien supérieur, à 182 500 euros précisément.

Ce prix moyen de 160 000 euros concerne la maison mitoyenne disposant de 2 à 3 chambres et d’un jardin, ce qui correspond par ailleurs à la grande majorité de la demande. Et il s’agit bien d’une moyenne. On peut en effet trouver à Verviers des maisons de rangée directement habitables et à rafraîchir/rénover pour moins de 150 000 euros, et de petits biens à rénover pour moins de 100 000 euros. A Verviers, les biens en-dessous de 200 000 euros se vendent en conséquence sans trop de problèmes, ce qui a pour heureuse conséquence de maintenir la stabilité du marché. Selon la fédération des notaires, 50 % des maisons ont été vendues entre 110 000 et 190 000 euros au cours de l’année écoulée.

Et les délais de mise en vente se sont réduits à quelque 3 mois, pour autant que le prix demandé soit raisonnable et que le bien soit attractif au niveau de sa localisation et/ou de son état. Pour les biens au-delà de 250 000 euros, les transactions se sont avérées plus difficiles et les délais de mise en vente bien plus longs, en raison de la charge des crédits.

Les revenus moyens qui ne disposent pas de fonds propres ont en effet toutes les peines du monde à convaincre les banques de les accompagner dans leur projet d’achat. Le quart de million d’euros représente ainsi la barrière au-delà de laquelle le marché à Verviers devient plus compliqué. Cela dit, on peut trouver dans le centre des maisons de maître avec jardin pour moins de 300 000 euros…

Verviers, picture by Paul Hermans.

Chère banlieue

En périphérie, la demande est généralement plus forte, ce qui a pour conséquence une variation des prix à la hausse. L’entité d’Heusy, qui se trouve sur les hauteurs, en est un bon exemple. Village dans la ville, Heusy dispose dans son offre de biens de plus grande valeur. Ces biens, dont la valeur peut monter jusqu’à 400 000 euros, voire davantage, ont aussi plus de mal à se vendre, tout simplement en raison de leur inaccessibilité pour un ménage moyen.

Les candidats acquéreurs, désireux de vivre à la campagne mais tout près du centre-ville et de ses facilités, ont tendance à délaisser les villas cossues bâties sur de grandes superficies pour se rabattre sur les maisons 3 et 4 façades, qui se sont en conséquence bonifiées de manière artificielle ces dernières années. Mais s’agissant souvent de bâtiments assez anciens, et donc plus conformes aux normes actuelles, avec des coûts de rénovation et de mise aux normes importants, voire dissuasifs, ce segment n’a pas pu résister à une décote ; une situation devenue stable depuis lors et qui réactive le marché. Cette situation ne concerne pas que Verviers. A l’échelle provinciale, le marché des villas a encaissé un recul sensible depuis plusieurs années.

La banlieue chic de Verviers attire quant à elle les candidats bâtisseurs. Elle se prête bien en effet à la demande de jeunes ménages, qui se contentent de parcelles plus modestes.

Un vivier de projets neufs

Du côté du neuf, Verviers et Visé concentrent quasi la moitié des projets en cours de commercialisation dans ce district de Liège Nord. Au sein de cet important vivier que représente Verviers sur ce marché, il est de plus en plus difficile de trouver des promotions à moins de 1800 euros/m2.

Le segment bénéficie notamment de l’emplacement de certaines grosses propriétés, comme celles que les lainiers avaient fait construire au XIXe siècle pour rester à l’écart du développement industriel, désormais reconverties en résidences à appartements. Le GB, la station Shell, la banque Fortis ou encore le building de la place Hubert Delrez occupent ainsi les terrains de certaines de ces anciennes villas. D’autres ont été conservées en l’état. Par ailleurs, l’apparition de nouveaux projets d’immeubles à kots, où les promoteurs proposent de mutualiser le risque locatif en partageant les loyers effectivement obtenus entre tous les copropriétaires, connaît pour sa part un vif succès auprès des particuliers.

Le seconde main

Si les nouveaux immeubles à appartements font concurrence aux appartements de seconde main, ces derniers sont cependant parvenus à stabiliser leurs prix au cours de l’année écoulée, après une étonnante progression de 15% courant 2016. Une progression qui était néanmoins à mettre sur le compte des appartements 3 chambres, plus rares sur le marché du neuf.

Si le prix moyen de ce segment, à 134 500 euros, fait partie du bas de classement de la Province, aux côtés de communes comme Herstal et Saint-Nicolas, la ville de Verviers reste néanmoins l’un des marchés les plus matures sur le segment de l’appartement de seconde main. Pour preuve, celle-ci figure parmi les quelques communes à détenir un nombre suffisant de transactions sur ce segment pour qu’un prix moyen représentatif puisse être établi pour 2017 par les notaires de la Province.

Logic Repères

Maison : 160 000 euros

Appartement : 134 500 euros

Appartement neuf : 2000 euros/m2

Lexique