Le viager

Le Viager

Écrit par Corine Lockx le 27 mai 2015

Un placement qui profite à tous

Pour compléter leurs retraites, de nombreux seniors optent pour la vente en viager de leur bien immobilier. Une formule qui peut être intéressante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur

AnalyseLe viager

Malgré le caractère déplaisant de la vente en viager où une partie a un intérêt financier à ce qu'une autre décède, une vente moyennant le paiement d'une rente viagère est semblable à une vente ordinaire. Seules les modalités de paiement diffèrent. 

Principes 

Un vendeur, appelé crédirentier, vend à un acheteur ou débirentier, la propriété de son bien contre le paiement d’un prix converti, en totalité ou non, en une rente. Au lieu de payer le prix en une seule fois, l'acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu'au jour du décès du vendeur. Le droit de propriété est donc divisé entre deux personnes : le nu-propriétaire qui est propriétaire du bien sans en profiter, et l’usufruitier qui en profite sans en être propriétaire.

Le viager comprend un premier apport : le bouquet

À celui-ci s’ajoute la rente mensuelle dont l’estimation varie en fonction de la valeur du bien, de l’âge et du nombre de vendeurs, de l’inflation… Attention : il faut veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l'administration de l'enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.
Lors de la vente en viager de son bien, le crédirentier a le choix entre deux formules. D’une part, le viager occupé permet de vendre la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit sur le bien. L’occupation du crédirentier se fait à vie : le débirentier doit donc attendre que le vendeur décède avant d’emménager le bien.  D’autre part, avec la formule de viager dite libre, le crédirentier n’occupe plus son bien et cède donc également son usufruit. Il perçoit alors un bouquet et une rente plus importants que dans le cas d’un viager occupé.

Conditions

La rente sera due jusqu'au jour du décès du vendeur mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de vingt ans, à partir du jour de l'acte de vente.
La rente pourra être indexée ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d'une ou de plusieurs personnes avec, éventuellement, un report total ou partiel sur la tête de l'une d'elles en cas de prédécès de l'autre. 

Garanties

Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l'acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l'acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble, prise d'office.

Avantages 

La vente en viager intéresse un nombre sans cesse croissant de seniors.
Les raisons en sont multiples : 
  • Vendre un bien en viager assure au vendeur de toucher une rente à vie lui permettant d’améliorer son niveau de vie, de profiter pleinement de la retraite ou de faire face à des dépenses qu’il ne peut pas assumer avec une simple retraite.
  • Le viager occupé offre la possibilité de rester chez soi, de conserver son cadre de vie et ses habitudes.
  • Grâce au bouquet versé par l’acquéreur au moment de la vente et aux rentes mensuelles, il devient plus facile de léguer - via le principe des donations - son patrimoine progressivement.

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