Visé, picture by Michiel Verbeek

Visé

Écrit par Stephan Debusschere le 12 juillet 2016

Forte progression des appartements

La stabilité du marché de la commune de Visé dépend de sa capacité à offrir des logements dont les prix restent abordables, ce qui s’avère être le cas encore aujourd’hui, du moins sur le segment des maisons. 

En bord de Meuse, à quelques encablures de la frontière hollandaise et à 15 minutes de Liège, la commune de Visé s’étire de la capitale de la Province vers le nord sur une vingtaine de kilomètres, sans jamais dépasser les 3 km de largeur. Avec ses quelque 17 000 habitants, Visé et ses entités de Cheratte, Sarolay, Richelle, Lixhe et Lanaye se situent tout juste dans le top 15 des communes les plus denses de la Province.

Stabilisation des maisons

Petit flashback. En 2010, avec un prix moyen de 154 000 euros, tous types de maisons confondus, le marché des maisons mitoyennes se situait au-dessus de la moyenne de la Province (143 000 euros). Ce dernier avait même bénéficié d’une bonification de quelque 6,2 % sur l’ensemble de l’année 2009, ce qui plaçait alors Visé à la huitième place dans l’arrondissement de Liège en termes de prix, derrière Dalhem mais devant Bassenge, Blégny et Oupeye, les trois autres communes voisines.

Deux ans plus tard, ce prix moyen avait quelque peu faibli, passant à 150 000 euros, un prix cette fois en dessous de la moyenne provinciale fixée à 162 000 euros en 2012 et principalement portée par les immeubles de Liège Ville qui restent le principal attrait en termes de maisons. Si la commune de Visé se tenait toujours derrière Dalhem en termes de prix, elle était cette fois dépassée par Blégny tandis qu’Oupeye était revenue à sa hauteur, Bassenge restant toujours en retrait.

Depuis 2013, les maisons mitoyennes de Visé connaissent une période de stabilisation. Les prix des maisons dans le centre de Visé comme dans sa périphérie présentent une assez large fourchette, avec des tranches de prix qui s’étendent de 110 000 à 135 000 euros pour un bien à rénover et de 125 000 à 180 000 euros pour un bien en bon état, avec des pointes jusqu’à 240 000 euros en fonction de la situation et de la qualité des prestations. A Visé, le marché des maisons dans son ensemble se porte plutôt bien, aussi longtemps qu’on se situe dans des tranches abordables, ce qui est le cas de la commune, et surtout à des prix corrects. Les biens surévalués sont généralement sanctionnés par des délais de transaction bien plus longs. L’offre est, en effet, relativement importante, et les candidats acquéreurs disposent de suffisamment de choix pour délaisser les biens dont les prix de mise en vente leur semblent surévalués.

Bonus pour les villas

A l’échelle de la Province, le prix moyen des villas est passé en 2014 de 332 500 à 292 000 euros, soit une diminution de 12 % par rapport à la moyenne en 2013. Une situation logique. Ces biens se situent, en effet, dans des tranches de prix élevées, ce qui signifie que l’acquéreur doit disposer de fonds propres importants pour finaliser une telle acquisition. Ensuite, l’offre est importante dans ce segment. L’acquéreur compare donc les biens sur le marché et négocie férocement le prix de mise en vente. Enfin, il s’agit souvent de biens relativement anciens, qui ne sont plus conformes aux normes actuelles en matière de performance énergétique et d’installation électrique, et qui sont donc coûteux en termes de remises aux normes. Les belles propriétés anciennes conservent davantage leur valeur, d’autant plus si elles bénéficient d’une belle situation. A Visé, vingt villas ont fait l’objet d’un échange en 2014 – soit le double des communes voisines de Blégny et Dalhem. Sur ce segment qui reste prisé dans la commune, les professionnels enregistrent actuellement une légère augmentation des prix et annoncent une fourchette de prix comprise entre 260 000 et 330 000 euros, avec des pointes jusqu’à 380 000 euros.

Visé, picture by Michiel Verbeek

L’attrait de l’hypercentre

Sur le marché des appartements secondaires, on dénotait en 2010 une assez forte correction sur le marché de Visé. Le recul de 9 % sur l’ensemble de l’année 2009 avait abouti au prix moyen de 145 500 euros, après une forte hausse de 113,7 % sur les cinq années précédentes. Visé encaissait ainsi la seule baisse des prix en Basse-Meuse sur ce segment.

Depuis 2012, la donne a bien changé. Avec un prix moyen passé à 158 000 euros, ce segment a connu une progression semblable à celle qui a eu lieu un peu partout dans le reste de la Province. Après une progression encore plus forte courant 2013, l’année écoulée a enregistré cette fois la plus forte bonification provinciale sur ce segment (+55%), faisant grimper le prix moyen à 254 500 euros, soit le prix moyen le plus élevé de la Province. Néanmoins, les disparités de prix sont grandes et dépendent de la localisation et aussi des charges de copropriété.

En dehors du centre, les prix au m2 des appartements de seconde main se négocient entre 1400 et 1700 euros, et peuvent gonfler jusqu’à 2600 voire 2700 euros dans l’hypercentre de la commune. Les projets neufs, de plus en plus courus, affichent, quant à eux, un prix au m2 de 2000 euros dans la périphérie de la commune, et atteignent 2600 à 2700 euros dans le centre.

Logic Repères

Maison de rangée (en bon état) : de 125 000 à 240 000 euros

Maison de rangée (à rénover) : de 110 000 à 135 000 euros

Maison 4 façades et villa : de 260 000 à 330 000 euros

Appartement : 254 500 euros

Appartement (revente) : de 1400 (périphérie) à 2600 euros/m2 (hypercentre)

Appartement (neuf) : de 2000 (périphérie) à 2700 euros/m2 (hypercentre)

Lexique