Visé, picture by Michiel Verbeek.

Visé

Écrit par Stephan Debusschere le 1 août 2017

Une stabilité bienvenue

La stabilité du marché de la commune de Visé dépend de sa capacité à offrir des logements dont les prix restent abordables, ce qui s’avère toujours être le cas aujourd’hui.  

En bord de Meuse, à quelques encablures de la frontière hollandaise et à 15 minutes de Liège, la commune de Visé s’étire de la capitale de la province vers le nord sur une vingtaine de kilomètres, sans jamais dépasser les 3 km de largeur. Avec ses quelque 17 000 habitants, Visé et ses entités de Cheratte, Sarolay, Richelle, Lixhe et Lanaye se situent tout juste dans le top 15 des communes les plus denses de la province.

Stabilisation des maisons

Petit flashback. En 2010, avec un prix médian de 154 000 euros, tous segments de maisons confondus, le marché des maisons unifamiliales se situait au-dessus de la moyenne de la province (143 000 euros). Ce dernier avait même bénéficié d’une bonification de quelque 6,2 % sur l’ensemble de l’année 2009, ce qui plaçait alors Visé à la huitième place dans l’arrondissement de Liège en termes de prix, derrière Dalhem mais devant Bassenge, Blégny et Oupeye, les trois autres communes voisines.

Deux ans plus tard, ce prix médian avait quelque peu faibli, passant à 150 000 euros, un prix cette fois en dessous de la moyenne provinciale en 2012 et principalement portée par les immeubles de Liège Ville qui restent le principal attrait en termes de maison. Si la commune de Visé se tenait toujours derrière Dalhem en termes de prix, elle était cette fois dépassée par Blégny tandis qu’Oupeye était revenue à sa hauteur, Bassenge restant toujours en retrait.

Depuis 2013, les prix des maisons mitoyennes de Visé ont connu une progression, suivie d’une période de stabilisation qui perdure jusqu’à aujourd’hui. Les prix des maisons dans le centre de Visé comme dans sa périphérie présentent une assez large fourchette, avec des tranches de prix qui s’étendent de 110 000 à 135 000 euros pour un bien à rénover et de 135 000 à 180 000 euros pour un bien en bon état, avec des pointes jusqu’à 240 000 euros en fonction de la situation et de la qualité des prestations.

A Visé, le marché des maisons dans son ensemble se porte plutôt bien, aussi longtemps qu’on se situe dans des tranches abordables, ce qui est le cas de la commune, et surtout à des prix corrects. Les biens surévalués sont généralement sanctionnés, notamment par des délais de transaction bien plus longs. L’offre est en effet relativement importante, et les candidats acquéreurs disposent de suffisamment de choix pour délaisser le temps nécessaire les biens dont les prix de mise en vente leur semblent surévalués. Pour l’ensemble de l’année 2016, le prix médian d’une maison est de 167 500 euros, soit au même niveau qu’en 2015.

Visé, picture by Michiel Verbeek.

Bonus pour les villas

A l’échelle de la province, le prix moyen des villas est passé en 2014 de 332 500 à 292 000 euros, soit une diminution de 12 % par rapport à la moyenne en 2013. Une situation logique. Ces biens se situent en effet dans des tranches de prix élevées, ce qui signifie que l’acquéreur doit disposer de fonds propres importants pour finaliser une telle acquisition. Ensuite, l’offre est importante dans ce segment. L’acquéreur compare donc les biens sur le marché et négocie férocement le prix offert. Enfin, il s’agit souvent de biens relativement anciens, qui ne sont plus conformes aux normes actuelles en matière de performance énergétique et d’installation électrique, et qui sont donc coûteux en termes de remises aux normes et aussi d’entretien.

Les belles propriétés anciennes conservent davantage leur valeur, d’autant plus si elles bénéficient d’une belle situation. A Visé, 20 villas avaient fait l’objet d’un échange en 2014 – soit le double des communes voisines de Blégny et Dalhem. Sur ce segment qui reste prisé dans la commune, les professionnels ont enregistré courant 2015 une légère augmentation des prix, stabilisée depuis, dans une fourchette comprise entre 260 000 et 330 000 euros, avec des pointes jusqu’à 380 000 euros.

L’attrait de l’hypercentre

Sur le marché des appartements secondaires, on dénotait en 2010 une assez forte correction sur le marché de Visé. Le recul de 9% sur l’ensemble de l’année 2009 avait abouti au prix moyen de 145 500 euros, après une forte hausse de 113,7 % sur les cinq années précédentes. Visé encaissait ainsi la seule baisse des prix en Basse-Meuse sur ce segment.

En 2012, la donne a changé. Avec un prix moyen passé à 158 000 euros, ce segment a connu une progression semblable à celle qui a eu lieu un peu partout dans le reste de la province. Et 2013 avait enregistré une progression encore plus grande, pour atteindre un prix moyen de 236 000 euros. Trois ans plus tard, ce prix moyen est passé à 267 000 euros, en précisant qu’il inclue les appartements anciens et neufs. Mais, à nouveau, les disparités sont grandes et dépendent de la localisation et aussi des charges de copropriété.

En dehors du centre, les prix au m2 des appartements de seconde main se fixent entre 1400 et 1700 euros, et peuvent gonfler jusqu’à 2600 voire 2700 euros dans l’hypercentre de la commune. Les projets neufs, de plus en plus courus, affichent quant à eux un prix au m2 de 2000 euros dans la périphérie de la commune, et atteignent 2600 à 2700 euros dans le centre.

Logic Repères

Maison de rangée (en bon état) : de 135 000 à 180 000 euros

Maison de rangée (à rénover) : de 110 000 à 135 000 euros

Maison 4 façades et villa : de 260 000 à 330 000 euros

Appartement 2 ch : de 1400 (périphérie) à 2600 euros/m2 (hypercentre)

Appartement neuf : de 2000 (périphérie) à 2700 euros/m2 (hypercentre)pix

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