Visé, picture by Michiel Verbeek.

Visé

Écrit par Stephan Debusschere le 2 août 2018

Une stabilité compétitive

La stabilité du marché de la commune de Visé dépend de sa capacité à offrir des logements à des prix qui restent abordables, ce qui s’avère encore être le cas aujourd’hui.  

Visé, picture by Michiel Verbeek.En bord de Meuse, à quelques encablures de la frontière hollandaise et à 15 minutes de Liège, la commune de Visé s’étire de la capitale de la province vers le nord sur une vingtaine de kilomètres, sans jamais dépasser les 3 km de largeur. Avec ses quelque 17 000 habitants, Visé et ses entités de Cheratte, Argenteau, Richelle, Lixhe-Loën et Lanaye se situent tout juste dans le top 15 des communes les plus denses de la province.

Des maisons compétitives

Petit flashback. Il y a huit ans, avec un prix médian de 154 000 euros, tous segments de maisons confondus, le marché des maisons unifamiliales à Visé se situait déjà au-dessus de la moyenne de la province (143 000 euros). Les maisons avaient même bénéficié d’une bonification de quelque 6 % sur l’ensemble de l’année précédente, ce qui plaçait alors Visé à la huitième place dans l’arrondissement de Liège en termes de prix, derrière Dalhem mais devant Bassenge, Blégny et Oupeye, les trois autres communes voisines.

Deux ans plus tard, ce prix médian avait quelque peu faibli, passant à 150 000 euros, un prix cette fois au-dessous de la moyenne provinciale, qui était principalement portée par les immeubles de Liège-Ville qui restent le principal attrait en termes de maison. Si la commune de Visé se tenait toujours derrière Dalhem en termes de prix, elle était cette fois dépassée par Blégny tandis qu’Oupeye était revenue à sa hauteur, Bassenge restant toujours en retrait.

Depuis, les prix des maisons mitoyennes de Visé ont connu des progressions, suivies d’une période de stabilisation qui perdure jusqu’à aujourd’hui. Sur l’ensemble de l’année 2016, le prix médian d’une maison y était de 175 000 euros, soit au même niveau qu’en 2015. L’année écoulée aura toutefois enregistré globalement un recul, passant à 168 500 euros. Mais ceci ne reflète que partiellement la réalité des différents marchés locaux.

Si l’on observe l’évolution des prix par entité, on s’aperçoit que les prix dans l’entité de Cheratte ont fait un bond de 13 %, propulsant le prix médian d’une maison de 140 000 à 158 500 euros. Le recul de l’entité de Visé s’est pour sa part chiffré à 4,5%, pour un prix médian fixé à 180 000 euros. Si l’on considère l’ensemble de la commune par rapport à ses voisines, Visé est cette fois dépassée en termes de prix par Oupeye et Bassenge, Blégny et surtout Dalhem qui reste au-dessus du lot avec un prix médian de 225 000 euros.

Dans le centre de Visé comme dans sa périphérie, les prix des maisons présentent par ailleurs une assez large fourchette, avec des tranches de prix qui s’étendent de 110 000 à 135 000 euros pour un bien à rénover, et de 135 000 à 180 000 euros pour un bien en bon état, avec des pointes jusqu’à 240 000 euros en fonction de la situation et de la qualité des prestations. Courant 2017, 50% des maisons se sont vendues entre 145 000 et 290 000 euros sur l’entité de Visé, et entre 102 000 et 190 000 euros sur l’entité de Cheratte.

Aussi longtemps qu’on se situe dans des tranches abordables, le marché des maisons dans son ensemble se porte plutôt bien. Les biens surévalués sont généralement sanctionnés, notamment par des délais de transaction bien plus longs. L’offre est en effet relativement importante, et les candidats acquéreurs disposent de suffisamment de choix pour délaisser le temps nécessaire les biens dont les prix de mise en vente leur semblent surévalués.

Les appartements parmi les plus chers de l’arrondissement

Sur le marché des appartements secondaires, on dénotait il y a huit ans une assez forte correction sur le marché de Visé, avec un recul des prix de près de 10% sur l’ensemble de l’année 2009, après une forte hausse sur les cinq années précédentes. Visé encaissait ainsi la seule baisse des prix en Basse-Meuse sur ce segment.

Mais en 2012, la donne a changé. Ce segment a en effet connu une progression semblable à celle qui a eu lieu un peu partout dans le reste de la province. Et 2013 avait enregistré une progression encore plus grande. Quatre ans plus tard, le prix médian d’un appartement a encore progressé pour se fixer à 230 000 euros, soit le second plus élevé de l’arrondissement de Liège après Esneux, en précisant qu’il inclut aussi les appartements neufs, de plus en plus courus.

Mais les disparités sont grandes et dépendent de la localisation et aussi des charges de copropriété. En dehors du centre, les prix au m2 des appartements de seconde main se fixent entre 1400 et 1700 euros, et peuvent gonfler jusqu’à 2600 voire 2700 euros dans l’hypercentre de la commune. Les projets neufs affichent quant à eux un prix au m2 de 2000 euros dans la périphérie de la commune, et atteignent 2600 à 2700 euros dans le centre. Selon les chiffres notariaux, 50% des appartements y ont été vendus entre 168 500 et 290 750 euros au cours de l’année écoulée.

Des villas qui restent prisées

A l’échelle de toute la province, le prix moyen des villas était passé il y a quatre ans sous la barre des 300 000 euros, ce qui correspondait à une diminution de plus de 10 % par rapport à la moyenne de l’année précédente. Une situation somme toute logique. Ces biens se situent en effet dans des tranches de prix élevées, ce qui signifie que l’acquéreur doit disposer de fonds propres importants pour finaliser une telle acquisition.

Ensuite, l’offre est importante dans ce segment. L’acquéreur compare donc les biens sur le marché et négocie férocement le prix offert. Enfin, il s’agit souvent de biens relativement anciens, qui ne sont plus conformes aux normes actuelles en matière de performance énergétique et d’installation électrique, et qui sont donc coûteux en termes de remises aux normes et aussi d’entretien. Les belles propriétés anciennes conservent davantage leur valeur, d’autant plus si elles bénéficient d’une belle situation.

A Visé, 20 villas avaient fait l’objet d’un échange en 2014 – soit le double des communes voisines de Blégny et Dalhem. C’est que ce segment reste prisé dans la commune. Les professionnels ont d’ailleurs enregistré une légère augmentation des prix courant 2015, qui s’est stabilisée depuis, dans une fourchette comprise entre 260 000 et 330 000 euros, avec des pointes jusqu’à 380 000 euros.

Repères

Maison de rangée (en bon état) : de 135 000 à 180 000 euros

Maison de rangée (à rénover) : de 110 000 à 135 000 euros

Maison 4 façades et villa : de 260 000 à 330 000 euros

Appartement 2 ch : de 1400 (périphérie) à 2600 euros/m2 (hypercentre)

Appartement neuf : de 2000 (périphérie) à 2700 euros/m2 (hypercentre)

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