Waremme, la gare du chemin de fer. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Waremme

Écrit par Stephan Debusschere le 2 février 2017

Le neuf a la cote

Après 2008, les candidats à l’acquisition avaient dû constater qu’il était devenu impossible d’encore trouver des maisons trois chambres à 200 000 euros dans le centre-ville de Liège. Pour cette raison, nombreux sont ceux qui ont voulu/dû quitter Liège en cherchant à se loger à proximité des axes routiers, pour rejoindre la capitale de la Province le plus rapidement possible. C’est pourquoi l’arrondissement de Waremme, traversé par l’E40, s’est avéré particulièrement prisé. Avec, pour conséquence, des prix qui sont en moyenne 20 % plus élevés qu’à Huy par exemple, et ce, quel que soit le segment. On peut en dire autant des prix sur des communes voisines comme Donceel, Braives, Geer, Remicourt ou encore Hannut où le marché est davantage influencé par sa plus grande proximité avec Bruxelles. 

Statu quo pour les maisons

Waremme reste une commune recherchée. Courant 2013, alors que pas moins de 25 communes, sur les 89 que compte la Province, avaient enregistré une baisse à deux chiffres des prix de leurs logements, le marché de Waremme avait, quant à lui, réussi à encore progresser. Depuis l’apparition de la crise en 2008, force est de constater que le marché immobilier de Waremme a pu très bien résister sur le segment des maisons unifamiliales. La baisse des prix qui avait eu lieu en 2009 s’était finalement fixée à seulement 4%, après une hausse généralisée de quelque 48% sur une période de cinq ans.

Mais, dès l’année suivante, un rattrapage a eu lieu. L’année 2011 a poursuivi cette tendance initiée courant 2010, affichant une bonification de 8% qui a poussé le prix moyen des maisons à 210 000 euros. Ce prix avait alors stagné courant 2012 pour reprendre vigueur en 2013, avec un bond d’environ 5%, amenant le prix moyen à 220 000 euros ; un prix nettement plus élevé qu’à Liège (165 000 euros). A cela, deux raisons principales. D’une part, Waremme fait désormais partie en quelque sorte de la périphérie de la Région bruxelloise et, d’autre part, l’état du bâti existant y est plus récent.

Mais si ce marché a fait mieux que résister sur le segment des maisons unifamiliales, de par sa situation et l’état de son bâti, plus récent que dans la ville de Liège, il n’a cependant pas pu échapper à une légère correction au cours de l’année écoulée, ramenant le prix moyen d’une maison à 183 500 euros. On peut donc constater qu’à Waremme, comme dans le reste de la Province, le prix des maisons n’est pas exponentiel…

La villa reste le maillon faible

Dès 2009, les villas 4 façades datant des années 1970 et 1980 qui nécessitaient des rénovations et/ou ne présentaient pas un profil énergétique favorable ont connu une nette stagnation, alors que les maisons à caractère historique et patrimonial, même en mauvais état, étaient davantage recherchées. L’année 2011 fut, à cet égard, une année charnière, muant cette stagnation en une véritable baisse. Le segment des villas avait alors enregistré une baisse conséquente pour revenir à son niveau de… 2006. Cinq années plus tard, ce segment reste le maillon faible du marché, et il est plus que jamais devenu difficile de s’en défaire. Si certaines villas d’architectes ou extrêmement bien situées résistent malgré tout, la plupart présentent un profil qui n’est plus en rien recherché actuellement.

Waremme, la gare du chemin de fer. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Appartements d’occasion en recul

Dans l’arrondissement de Waremme, les appartements se concentrent… à Waremme. Depuis 2012, le statut de l’appartement est désormais apparenté à une valeur refuge. Le segment a poursuivi sa progression et propulsé son prix moyen à 154 000 euros en 2015. Mais ce prix a cette fois dévissé au cours de l’année écoulée pour se fixer à 134 000 euros. En cause, la concurrence du neuf, dont la demande ne cesse de grimper. Ce prix reste néanmoins supérieur en moyenne à celui d’un appartement de seconde main dans la ville de Liège.

L’appel du neuf

Si l’arrondissement de Waremme bénéficie de sa localisation le long de l’E40, elle présente aussi l’avantage d’avoir une offre conséquente en appartements neufs. Réticents à se lancer dans des travaux de rénovation lourde d’une maison, conscients des mises en garde des professionnels sur l’adéquation toujours plus poussée des biens aux normes de conformité et de performances énergétiques, nombreux sont les candidats à l’acquisition qui cherchent à se loger dans un bien neuf, gage de tranquillité durant une bonne dizaine d’années, situé de préférence à proximité des axes routiers pour rejoindre rapidement la capitale de la Province. 

Ce phénomène est, par ailleurs, couplé à la rigueur croissante des conditions d’emprunt, les organismes de crédit refusant globalement aux jeunes ménages sans apport financier la possibilité d’emprunter les frais d’acquisition et de travaux. Le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement de deux chambres, d’une superficie de 80 à 90 m2 situé dans un environnement favorable. La majorité des transactions se situent dans une fourchette de 180 000 à 220 000 euros, hors TVA, pour un prix au m2 proche des 2000 euros. 

Logic Repères

Maison : 183 500 euros

Appartement : 134 000 euros

Appartement neuf : environ 2000 euros/m

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