Waremme, la gare du chemin de fer. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Waremme

Écrit par Stephan Debusschere le 30 janvier 2018

Un marché en plein essor

Très prisée, la commune de Waremme apparaît comme un marché en plein essor, avec des prix soutenus, un potentiel de développement très important et l’intérêt des investisseurs à la fois sur les marchés primaire et secondaire.

Traversée par l’E40 permettant de rejoindre rapidement la capitale de la Province, la commune de Waremme et son arrondissement s'avèrent particulièrement prisés depuis plusieurs années. Sa situation sur un important nœud de communication, sa proximité avec la Flandre, ses services urbains tels que gare et hôpitaux, son offre culturelle, son pôle économique et aussi commercial, avec un centre-ville considéré comme le plus attractif de l’arrondissement en comparaison avec Hannut et Huy, constituent autant d’éléments très favorables à son attractivité. Waremme est également un véritable centre pour la scolarité dans l’arrondissement.

De nombreux élèves venus des quatre coins de la Hesbaye se retrouvent ainsi chaque jour sur les bancs des différentes écoles que comptent le centre et les villages environnants. La commune apparaît ainsi comme une entité qui exploite efficacement la complémentarité qui existe entre son centre urbain, son parc d’activités économiques et ses noyaux villageois au caractère rural prononcé. Tous ces éléments créent un réel engouement de la part des candidats-acquéreurs, bien ressenti par les promoteurs mettant sur pied de nouveaux projets d’appartements ainsi que de nombreux lotissements qui viennent s’ajouter à l’offre déjà présente en nouveaux logements, dont le stock s’écoule à un rythme soutenu. Et ce stock ne concerne pas uniquement des immeubles neufs. De nombreux bâtiments de ferme, bien situés le long des axes autoroutiers, sont aussi investis par les promoteurs afin d’être réaffectés en résidences d’appartements. Et le potentiel semble encore énorme.

L’appel du neuf

Réticents à se lancer dans de lourds travaux de rénovation, conscients aussi des mises en garde des professionnels sur l’adéquation toujours plus poussée des biens aux normes de conformité et de performances énergétiques, nombreux sont en effet les candidats à l’acquisition qui cherchent à se loger au sein de la commune dans un bien neuf ou offrant les avantages du neuf, gage de tranquillité durant une bonne dizaine d’années.

Cette tendance forte est par ailleurs couplée à la rigueur croissante des conditions d’emprunt, les organismes de crédit refusant globalement aux jeunes ménages sans apport financier la possibilité d’emprunter les frais d’acquisition et de travaux. Le bien le plus couru, tant par les candidats acquéreurs que par les investisseurs, reste l’appartement de deux chambres, d’une superficie de 80 à 90 m2 situé dans un environnement favorable, proche des axes autoroutiers. Les transactions se situent dans une fourchette de prix comprise entre 2100 et 2500 euros/m2, selon le standing, la situation et la surface habitable.

Waremme, la gare du chemin de fer. Picture by Jean-Pol Grandmont.

Résistance du bâti d’occasion

Dans l’arrondissement de Waremme, les appartements se concentrent à… Waremme. La concurrence du neuf, dont la demande ne cesse de grimper, met certes une certaine pression sur les appartements d’occasion, mais ces derniers opposent une farouche résistance, alimentée par leur statut de valeur refuge depuis quelques années. En comparaison avec le neuf, le coût au m2 d’un appartement d’occasion se situe actuellement entre 1600 et 2000 euros. Si le prix d’un appartement deux chambres de 100 m2 se situe donc entre 160 000 et 200 000 euros, certains appartements rénovés peuvent dépasser la barre des 200 000 euros dans l’hyper-centre de Waremme. Comme c’est le cas ailleurs dans la Province, l’attractivité d’un bien dépend en grande partie de son état et de sa corrélation avec son prix de mise en vente.

Tout se vend à Waremme, quel que soit le segment, à condition que le prix demandé reflète la juste valeur sur le marché. Quoi qu’il en soit, le marché local a toujours très bien résisté aux secousses immobilières, avec des prix plus élevés qu’à Liège. L’état du bâti existant y est en effet plus récent que dans la capitale provinciale. Si les segments des maisons et des appartements d’occasion n’échappent pas à l’une ou l’autre correction au gré de l’offre et de la demande, les prix restent globalement soutenus, car la commune est devenue au fil du temps un marché d’investisseurs, dans l’immobilier neuf comme dans le bâti existant.

La villa reste le maillon faible

Dès 2009, les villas 4 façades datant des années 1970 et 1980 qui nécessitaient des rénovations et/ou ne présentaient pas un profil énergétique favorable ont connu une nette stagnation, alors que les maisons à caractère historique et patrimonial, même en mauvais état, étaient davantage recherchées. L’année 2011 fut à cet égard une année charnière, muant cette stagnation en une véritable baisse.

Le segment des villas avait alors enregistré une baisse conséquente pour revenir à son niveau de… 2006. Six années plus tard, ce segment reste le maillon faible du marché, et il est plus que jamais devenu difficile de s’en défaire. Ces biens sont en effet de plus en plus difficiles à vendre, en raison des coûts importants de rénovation et d’entretien. Si certaines villas d’architectes ou extrêmement bien situées résistent malgré tout, avec des prix pouvant atteindre le demi-million d’euros, la plupart présentent un profil qui n’est plus recherché.

Logic Repères

Appartement ancien : de 1600 à 2000 euros/m2
Appartement neuf : de 2100 à 2500 euros/m2

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