Maison communale Waterloo, picture by LLN

Waterloo

Écrit par Stephan Debusschere le 18 mai 2016

L’appartement comme valeur refuge

Le marché immobilier waterlootois a affiché en 2015 un vrai rattrapage des prix après le fléchissement encaissé en 2014. Le segment des appartements est celui qui progresse le plus, tandis que les villas continuent d’être dévalorisées. 

Waterloo reste une commune très convoitée au vu de ses nombreux attraits, dont l’incontournable paramètre de mobilité. Le Brabançon rechigne en effet à devenir esclave de sa voiture et préfère opter pour des lieux bien desservis comme l’est Waterloo, disposant notamment d’une gare et d’un accès aisé au ring, à la N25 et à la E411. Pression immobilière et changement de mentalité obligent, les maisons mitoyennes à Waterloo ont ainsi enregistré plusieurs bonifications après leur contre-performance de 2009, précédée d’une hausse constante de quelque 76 % sur les cinq années antérieures. 

Embellie des maisons

Si les prix des maisons ont pu continuer leur progression jusqu’en 2013, l’année 2014 y avait néanmoins mis un frein en affichant une correction de l’ordre de 9 %, ramenant le prix moyen à 380 000 euros. Mais Waterloo ne fut pas la seule commune de la Province dans ce cas. Sur base annuelle, c’est en effet toute la province du Brabant wallon qui avait enregistré un bilan inférieur à la moyenne nationale.

Avec un prix moyen fixé à 402 000 euros pour 2015, soit un rebond d’un peu plus de 5%, les maisons waterlootoises affichent donc un vrai rattrapage. La tranche de prix jusqu’à 400 000 euros est d’ailleurs toujours celle qui se comporte le mieux, parce que les candidats acheteurs sont disposés à acheter plus petit. Et les maisons sous la barre des 350 000 euros sont celles qui se vendent le mieux, à condition cependant qu’elles soient en bon état et sises sur un terrain de taille moyenne, entre 4 et 8 ares. 
Avec ce prix moyen, les maisons waterlootoises figurent à la troisième place provinciale, à égalité avec La Hulpe mais toujours loin derrière l’indétrônable Lasne où le prix moyen sur ce segment frôle les 540 000 euros.

Maison communale Waterloo, picture by LLN

Nouveau recul des villas 

Après un pic euphorique enregistré en 2008, les maisons 4 façades et les villas avaient elles aussi subi une correction courant 2009. Mais après 2009, ce type de biens n’a en revanche pas suivi le mouvement de hausse qu’ont connu les maisons mitoyennes. Après une première vague baissière courant 2012, ce segment avait redressé artificiellement la barre en 2013 pour replonger courant 2014. La correction s’est poursuivie durant l’année écoulée, avec une baisse de près de 9 %, amenant le prix moyen des villas à 490 000 euros. On est malgré tout en droit de se demander si ce recul sera suffisant pour relancer à terme l’activité sur ce segment qui présente de nombreux biens énergivores et lourds en entretien. Waterloo compte en effet pas moins de 8 000 villas, et compte tenu du fait que la majorité de ces villas ont été construites dans les années 1970, il va de soi que le parc immobilier a bien vieilli. Les biens situés dans une tranche comprise entre 450 000 et 800 000 euros restent par ailleurs les biens les plus difficiles à écouler, essentiellement parce qu’ils concernent des candidats acquéreurs qui ont le plus besoin d’emprunter.

Haut de gamme toujours à la traîne

S’agissant des biens de la tranche supérieure, celle où les acheteurs concernés font partie de la tranche de population plutôt à l’abri de la conjoncture, il semble qu’ils soient toujours compliqués à écouler. L’offre reste bien supérieure à la demande, et nombreux sont les propriétaires qui considèrent qu’adapter le prix de leur bien à la réalité du marché revient tout bonnement à le brader. En conséquence, la demande a bien du mal à suivre. Dans un marché d’acheteurs, les candidats attendent que les prix diminuent pour se faire connaître de ceux qui espèrent de leur côté que les prix augmenteront à nouveau. A Waterloo, il y a donc beaucoup de biens au-delà de 800 000/1 million d’euros qui sont sur le marché depuis de nombreux mois, voire même quelques années. 

Appartement, valeur refuge 

Si le parc immobilier à Waterloo est vieillissant, c’est aussi le cas de sa population. Le marché s’adaptant au papy-boom, les projets neufs sur Waterloo s’enchaînent, à un prix moyen de 3700 euros/m2. Avec une superficie moyenne de 103 m2, le coût moyen d’un appartement neuf s’affiche ainsi à 381 000 euros, hors TVA et frais. Les nouveaux lotissements du côté du quartier du Chenois, ou encore les logements du projet Bella Vita sont des exemples de ce phénomène appelé à se poursuivre pour résorber une demande qui ne fait que grandir. Pour faire face à ce vieillissement de sa population, Waterloo soigne donc ses seniors. Il s’agit là d’un enjeu de taille pour cette commune où les habitants meurent 1,5 année plus tard qu’ailleurs en Wallonie, et où le taux de naissance est bien inférieur à la moyenne. Avec ce danger de n’offrir que des projets immobiliers qui visent essentiellement les plus nantis, excluant de ce fait les jeunes ménages qui se trouvent souvent contraints de louer leur logement. La forte demande sur ce segment émane en effet surtout de personnes qui quittent leur maison ou leur villa pour vivre en appartement, tout en souhaitant rester au sein du tissu social dans lequel elles ont vécu. Mieux, la majorité de ces candidats à l’achat d’appartements neufs veulent trouver un logement à « walking distance » de toutes les facilités commerciales. 

Les appartements de seconde main font en conséquence face à une solide concurrence, et ce, depuis 2011. Après un fléchissement des prix, un sérieux rattrapage s’est néamoins opéré depuis, car l’appartement est entre-temps devenu une valeur refuge pour les candidats à la propriété qui ne sont pas en mesure de faire face au coût d’acquisition d’une maison. Le prix de référence des appartements de seconde main a même fait mieux que gommer le pic baissier ou revenir à son niveau de 2010, puisqu’il a affiché une progression de 10 % en 2012, et de quelque 15% en 2013. Si l’année 2014 a mis un frein à cette constante progression, les chiffres de 2015 indiquent que le prix moyen d’un appartement d’occasion a rebondi en faisant un saut de 13,8 % pour atteindre 322 500 euros. 

Moyennes

Maison : 402 000 euros
Villa : 490 000 euros 
Appartement : 322 500 euros

Lexique