Waterloo,picture by Patrick Williot.

Waterloo

Écrit par Stephan Debusschere le 1 août 2018

La suprématie du neuf

A Waterloo, les projets neufs s’enchaînent, à un prix moyen de 3700 euros/m2. Aux côtés de Lasne et La Hulpe, Waterloo tient toujours le haut du panier, avec des projets qui peuvent aussi grimper jusqu’à 4200 euros/m2.

Waterloo,picture by Patrick Williot.Dans ce marché où le risque est minime, la demande forte et le pouvoir d’achat élevé, Waterloo n’a aucun mal à attirer les promoteurs. Les nouveaux lotissements du côté du quartier du Chenois, ou encore les logements du projet Bella Vita sont des exemples d’un phénomène appelé à se poursuivre pour résorber une demande qui ne fait que grandir. Pour faire face au vieillissement de sa population, Waterloo soigne ses seniors, avec ce danger de n’offrir que des projets qui visent essentiellement les plus nantis, excluant les jeunes ménages souvent contraints de louer leur logement. Avec une superficie moyenne de 103 m2, le coût moyen d’un appartement neuf s’affiche ainsi à 381 000 euros, hors TVA et frais. La forte demande sur ce segment émane surtout de personnes qui quittent leur maison ou leur villa pour vivre en appartement, et la majorité d’entre elles veulent trouver un logement à « walking distance » de toutes les facilités.

Les appartements de seconde main font en conséquence face à une solide concurrence, et ce, depuis 2011 déjà, mais sont en finalité soutenus par le marché du neuf. Après un fléchissement des prix, un sérieux rattrapage s’est ainsi opéré depuis, car l’appartement est entretemps devenu une valeur refuge. Le paysage de Waterloo, et de tout le Brabant wallon en réalité, est ainsi en mutation, avec un marché immobilier évoluant au fil des dernières années de la maison quatre façades vers les appartements. Une tendance de fond qui suit d’ailleurs les nouvelles orientations en matière d’aménagement du territoire, favorisant la densification au détriment de villas trop spacieuses, énergivores et coûteuses à l’entretien.

En 2012, le prix médian des appartements a ainsi affiché en moyenne une progression de 10 %, et de quelque 15% en 2013. Si 2014 a mis quelque frein à cette constante progression, les chiffres de 2015 et 2016 ont indiqué que le prix médian d’un appartement d’occasion à Waterloo s’était globalement maintenu pour se fixer à 270 000 euros, toutes surfaces confondues. Pour un appartement 2 chambres, ce prix médian était de 285 000 euros, suite à une bonification de près de 6%. 

En 2017, la commune a fait partie des communes de la province qui ont enregistré les plus fortes augmentations. Le segment des appartements y a ainsi enregistré une hausse des prix de près de 15%. Par rapport à l’ensemble des communes wallonnes et bruxelloises, Waterloo est par ailleurs la seconde commune la plus chère sur ce segment (à égalité avec La Hulpe et derrière Lasne), avec un prix médian de 310 000 euros, toutes surfaces confondues. A Waterloo, 50% des appartements vendus se sont ainsi échangés à plus de 310 000 euros, et 25% à plus de 402 000 euros.

Des maisons sous conditions

Waterloo reste assurément une commune très convoitée au vu de ses nombreux attraits, dont l’incontournable paramètre de mobilité. Le Brabançon rechigne en effet à devenir esclave de sa voiture et préfère opter pour des lieux bien desservis comme l’est Waterloo, disposant notamment d’une gare et d’un accès aisé au ring, à la N25 et à la E411.

Pression immobilière et changement de mentalité obligent, les maisons mitoyennes à Waterloo ont enregistré plusieurs bonifications après leur contre-performance en 2009, comme pratiquement partout ailleurs dans le Brabant wallon. Si les prix des maisons ont pu continuer leur progression jusqu’en 2013, l’année 2014 y avait néanmoins mis un frein en affichant une correction de l’ordre de 9 %. Mais Waterloo ne fut pas la seule commune de la Province dans ce cas. Sur base annuelle, c’est en effet toute la Province du Brabant wallon qui avait enregistré un bilan inférieur à la moyenne nationale.

En 2015, les maisons waterlootoises ont affiché un rattrapage suite au mauvais bilan de l’année précédente. Mais celles-ci n’en sont pas moins un peu à la traîne depuis. Si la tranche de prix jusqu’à 400 000 euros est toujours celle qui se comporte le mieux actuellement, parce que les candidats acheteurs souhaitent acheter plus petit, ce sont les maisons avoisinant la barre des 350 000 euros qui se sont vendues le mieux au cours de l’année écoulée, à condition cependant qu’elles soient en bon état et sises sur un terrain de taille moyenne, entre 4 et 8 ares. Leur prix médian a d’ailleurs été fixé à 355 000 euros courant 2017, conséquence d’un petit rattrapage chiffré à 1,45 %.

Des villas difficiles à écouler 

Waterloo compte pas moins de 8 000 villas, et compte tenu du fait que la majorité de ces villas ont été construites dans les années 1970, il va de soi que le parc immobilier a bien vieilli. Les biens situés dans une tranche comprise entre 450 000 et 800 000 euros restent les biens les plus difficiles à écouler, essentiellement parce qu’ils concernent des candidats acquéreurs qui ont le plus besoin d’emprunter. 

Le haut de gamme toujours à la traîne

S’agissant des biens de la tranche supérieure, il semble qu’ils soient toujours compliqués à écouler. L’offre reste bien supérieure à la demande, et nombreux sont les propriétaires qui considèrent qu’adapter le prix de leur bien à la réalité du marché revient tout bonnement à le brader. En conséquence, la demande a bien du mal à suivre. Il y a donc beaucoup de biens au-delà de 800 000/1 million d’euros qui sont sur le marché depuis de nombreux mois, voire même quelques années. 

Repères

Maison : 355 000 euros
Appartement : 310 000 euros
Appartement neuf : de 3700 à 4200 euros/m2

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