Maison communale Waterloo, picture by LLN

Waterloo

Écrit par Stephan Debusschere le 29 novembre 2016

Le haut du panier neuf

A Waterloo, l’appartement est devenu la valeur refuge, tandis que les villas continuent d’être dévalorisées.

Waterloo est et reste une commune très convoitée au vu de ses nombreux attraits, à commencer par l’incontournable paramètre de mobilité. Le Brabançon rechigne, en effet, à devenir esclave de sa voiture et préfère opter pour des lieux bien desservis comme l’est Waterloo, disposant notamment d’une gare et d’un accès aisé au ring, à la N25 et à la E411. 

L’appartement, valeur refuge

Si le parc immobilier à Waterloo est vieillissant, c’est aussi le cas de sa population. Le marché s’adaptant au papy-boom, les projets neufs sur Waterloo s’enchaînent, à un prix moyen de 3700 euros/m2. Avec Rixensart, Lasne et la Hulpe, Waterloo tient ainsi toujours le haut du panier, avec des projets qui peuvent grimper jusqu’à 4200 euros/m2. Avec une superficie moyenne de 103 m2, le coût moyen d’un appartement neuf s’affiche dès lors à 381 000 euros, hors TVA et frais. Les nouveaux lotissements du côté du quartier du Chenois, ou encore les logements du projet Bella Vita sont des exemples de ce phénomène appelé à se poursuivre pour résorber une demande qui ne fait que grandir. Pour faire face à ce vieillissement de sa population, Waterloo soigne ainsi ses seniors. Il s’agit là d’un enjeu de taille pour cette commune où les habitants meurent 1,5 année plus tard qu’ailleurs en Wallonie, et où le taux de naissance est bien inférieur à la moyenne.

Avec ce danger de n’offrir que des projets immobiliers qui visent essentiellement les plus nantis, excluant de ce fait les jeunes ménages qui se trouvent souvent contraints de louer leur logement. La forte demande sur ce segment émane, en effet, surtout de personnes qui quittent leur maison ou leur villa pour vivre en appartement, tout en souhaitant rester au sein du tissu social dans lequel elles ont vécu. Mieux, la majorité de ces candidats à l’achat d’appartements neufs veulent trouver un logement à « walking distance » de toutes les facilités commerciales. 

Les appartements de seconde main font en conséquence face à une solide concurrence, et ce, depuis 2011. Après un fléchissement des prix, un sérieux rattrapage s’est néamoins opéré depuis, car l’appartement est entretemps devenu une valeur refuge pour les candidats à la propriété qui ne sont pas en mesure de faire face au coût d’acquisition d’une maison. Le prix moyen des appartements de seconde main a même fait mieux que gommer le pic baissier ou revenir à son niveau de 2010, puisqu’il a affiché une progression de 10 % en 2012, et de quelque 15% en 2013. Si l’année 2014 a mis un frein à cette constante progression, les chiffres de 2015 et les estimations pour cette année indiquent que le prix moyen d’un appartement d’occasion a globalement rebondi pour atteindre 265 000 euros. 

Maison communale Waterloo, picture by LLN

Maisons sous conditions

Si les prix des maisons ont pu continuer leur progression jusqu’en 2013, l’année 2014 y avait néanmoins mis un frein en affichant une correction de l’ordre de 9 %, ramenant le prix moyen à 380 000 euros. Mais Waterloo ne fut pas la seule commune de la Province dans ce cas. Sur base annuelle, c’est en effet toute la province du Brabant wallon qui avait enregistré un bilan inférieur à la moyenne nationale.

En 2015, les maisons waterlootoises ont affiché un rattrapage. Mais ce segment n’en est pas moins à la traîne depuis. Si la tranche de prix jusqu’à 400 000 euros est toujours celle qui se comporte le mieux, parce que les candidats acheteurs souhaitent acheter plus petit, ce sont les maisons sous la barre des 350 000 euros qui se vendent le mieux, à condition cependant qu’elles soient en bon état et sises sur un terrain de taille moyenne, entre 4 et 8 ares. 

Stagnation des villas

Après un pic euphorique enregistré en 2008, les maisons 4 façades et les villas avaient elles aussi subi une correction courant 2009. Mais contrairement aux maisons mitoyennes, le marché de cette catégorie de biens n’a pas connu de mouvement de hausse par la suite. Après une première vague baissière courant 2012, ce segment avait redressé artificiellement la barre en 2013 pour replonger courant 2014. La correction s’est poursuivie courant 2015, avec une baisse de près de 9 %, amenant le prix moyen des villas à 490 000 euros, un prix qui semble stagner depuis.

On est malgré tout en droit de se demander si ce recul sera suffisant pour relancer à terme l’activité sur ce segment qui présente de nombreux biens énergivores et lourds en entretien. Waterloo compte en effet pas moins de 8 000 villas, et compte tenu du fait que la majorité de ces villas ont été construites dans les années 1970, il va de soi que le parc immobilier a bien vieilli. Les biens situés dans une tranche comprise entre 450 000 et 800 000 euros restent par ailleurs les biens les plus difficiles à écouler, essentiellement parce qu’ils concernent des candidats acquéreurs qui ont le plus besoin d’emprunter. 

Haut de gamme toujours à la traîne

S’agissant des biens de la tranche supérieure, celle où les acheteurs concernés font partie de la tranche de population plutôt à l’abri de la conjoncture, il semble qu’ils soient toujours compliqués à écouler. L’offre reste bien supérieure à la demande, et nombreux sont les propriétaires qui considèrent qu’adapter le prix de leur bien à la réalité du marché revient tout bonnement à le brader. En conséquence, la demande a bien du mal à suivre.

Dans un marché d’acheteurs, les candidats attendent que les prix diminuent pour se faire connaître de ceux qui espèrent de leur côté que les prix augmenteront à nouveau… A Waterloo, il y a donc beaucoup de biens au-delà de 800 000/1 million d’euros qui sont sur le marché depuis de nombreux mois, voire même quelques années. 

Moyennes

Maison : 360 000 euros
Appartement : 265 000 euros

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