Waterloo Le lion

Waterloo

Écrit par Stephan Debusschere le 26 mai 2015

Retour à la réalité

A Waterloo, les maisons mitoyennes et les appartements sont confrontés à une correction des prix, tandis que les villas énergivores et lourdes en entretien encaissent un recul plus sensible.

Waterloo Le lionPetit retour en arrière. Comme pratiquement partout ailleurs dans le Brabant wallon, les maisons mitoyennes de Waterloo avaient subi une contre-performance en 2009. Leur prix de référence était passé sous la barre des 300.000 euros, après une hausse constante de quelque 76% sur les cinq années précédentes. 
 
Les maisons 4 façades et les villas avaient subi, elles aussi, une correction, avec un prix de référence diminué de 13% à 492 000 euros, après un pic euphorique en 2008, à 563 000 euros. 

Acheter plus petit

Cinq années plus tard, la situation a logiquement évolué. Après la correction des prix de 2009, les propriétaires ont longtemps rechigné à baisser leurs exigences. Certains biens correctement expertisés étaient même mis sur le marché parfois 25% plus cher que leur estimation. 
Aujourd’hui, la tranche de prix jusqu’à 400 000 euros est celle qui se comporte le mieux, parce que les candidats acheteurs sont disposés à acheter plus petit. Selon les professionnels, les maisons unifamiliales sous la barre des 350 000 euros sont celles qui se vendent le mieux, à condition qu’elles soient en bon état et sur un terrain de taille moyenne, entre 4 et 8 ares. 

Correction des prix

Waterloo reste une commune très convoitée au vu de ses nombreux attraits, dont l’incontournable paramètre de mobilité. Le brabançon rechigne en effet à devenir esclave de sa voiture et préfère opter pour des lieux bien desservis comme l’est Waterloo, disposant notamment d’une gare et d’un accès aisé au ring, à la N25 et à la E411. Pression immobilière et changement de mentalité obligent, les maisons mitoyennes à Waterloo avaient enregistré une bonification de 5% durant l’année 2010, de 10% en 2011, de 4% en 2012 et de 11% en 2013, pour un prix de référence fixé alors à 350 750 euros. 
Mais l’année écoulée indique cette fois une correction de l’ordre de 6%, ramenant ce prix de référence à 330 000 euros, soit en-dessous de son niveau de 2012. 

Recul sensible des villas

Les maisons 4 façades et les villas entre 450 000 et 800 000 euros restent les biens les plus difficiles, essentiellement parce qu’elles concernent des candidats acquéreurs qui ont le plus besoin d’emprunter, tout en étant confrontés aux conditions plus sévères des banques.
Après 2009, ce type de biens n’avait pas suivi le mouvement de hausse qu’ont connu les maisons mitoyennes. Le prix de référence de 585 000 euros enregistré en 2011 avait été confronté à une première vague baissière courant 2012.
 
Parvenu à redresser artificiellement la barre à 560 000 euros en 2013, ce prix de référence a encaissé au cours de l’année écoulée un recul sensible de 11% le ramenant à 500 000 euros, soit bien en-dessous de son niveau de 2012. On est malgré tout en droit de se demander si ce recul sera suffisant pour relancer à terme l’activité sur ce segment. 

Haut de gamme toujours à la traîne

S’agissant des biens de la tranche supérieure, celle où les acheteurs concernés font partie de la tranche de population plutôt à l’abri de la conjoncture, il semble qu’ils soient toujours compliqués à écouler. L’offre reste bien supérieure à la demande, et nombreux sont les propriétaires qui considèrent qu’adapter le prix de leur bien à la réalité du marché revient tout bonnement à le brader. En conséquence, la demande a bien du mal à suivre.
 
Dans un marché d’acheteurs, les candidats attendent que les prix diminuent pour se faire connaître de ceux qui espèrent de leur côté que les prix augmenteront à nouveau. A Waterloo, il y a donc beaucoup de biens au-delà de 800 000/1 million d’euros qui sont sur le marché depuis de nombreux mois, voire même quelques années. 

Léger recul des appartements 

Waterloo compte pas moins de 8 000 villas. Compte tenu du fait que la majorité de ces villas ont été construites dans les années 1970, il va de soi que le parc immobilier a bien vieilli. Tout comme sa population. Le marché s’adaptant au papy-boom, les projets neufs sur Waterloo sortent donc de terre. La forte demande en appartements neufs émane surtout de personnes qui quittent leur maison pour vivre en appartement, tout en souhaitant rester au sein du tissu social dans lequel elles ont vécu.
 
Mieux, la majorité de ces candidats à l’achat d’appartements neufs veulent trouver un logement à « walking distance » de toutes les facilités commerciales. Les appartements de seconde main font en conséquence face à une solide concurrence et, ce, depuis 2011, année durant laquelle leur prix de référence était passé de 380 000 à 335 000 euros, soit une baisse de pas moins de 12%. Un sérieux rattrapage s’est néamoins opéré depuis, car l’appartement est entretemps devenu, comme à Bruxelles, une valeur refuge pour les candidats à la propriété qui ne sont pas en mesure de faire face au coût d’acquisition d’une maison à Waterloo.
 
Le prix de référence des appartements de seconde main a même fait mieux que gommer le pic baissier ou revenir à son niveau de 2010, puisqu’il a affiché une progression de 10% en 2012, et de quelque 15% en 2013, pour atteindre alors 450 000 euros. L’année écoulée a néanmoins mis un frein à cette constante progression, ramenant cette fois le prix de référence à 432 000 euros, soit une baisse de 4%. 

Faire face au vieillissement

Les nouveaux lotissements du côté du quartier du Chenois, ou encore les 269 logements du projet Bella Vita qui devraient être livrés fin 2015 sont des exemples d’un phénomène appelé à se poursuivre pour résorber une demande qui ne fait que grandir. Waterloo se prépare à faire face au vieillissement de sa population en soignant ses seniors. Un enjeu de taille pour une commune où les habitants meurent 1,5 année plus tard qu’ailleurs en Wallonie, et où le taux de naissance est bien inférieur à la moyenne. Avec ce danger de développer des chantiers immobiliers qui visent essentiellement les plus nantis, excluant de ce fait les jeunes qui se trouvent souvent contraints de louer leur logement.

Repères Logic-immo

  • Maison mitoyenne : 330 000 euros
  • Maison 4 façades & villa : 500 000 euros 
  • Appartement : 432 000 euros

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