Watermael-Boitsfort, picture by David Edgar.

Watermael-Boitsfort

Écrit par Stephan Debusschere le 31 juillet 2018

Des prix stabilisés

Dans cette commune parmi les plus agréables de la Capitale, les prix des maisons et des appartements à Watermael-Boitsfort restent actuellement en phase de stabilisation. Les prix des maisons sont à leur niveau de 2015, tandis que les appartements décrochent quelque peu.

Watermael-Boitsfort, picture by David Edgar.Avec un territoire plus grand que celui de sa voisine Auderghem, Watermael-Boitsfort présente un environnement des plus agréables de la Capitale, et les personnes et les familles qui y habitent ne cessent de vanter ses mérites. Si Watermael-Boitsfort est la commune bruxelloise la plus riche en termes de revenu par habitant, elle est aussi la plus verte en termes d'espaces verts.

Elle jouit en effet d'un riche environnement naturel très paisible et très agréable tout en profitant d'une extrême facilité de déplacement en direction de toutes les communes de Bruxelles grâce à son système de transports en commun bien développé. C'est ainsi l'une des rares communes de Bruxelles qui allie de la sorte prospérité économique, avec la présence de grandes entreprises, mobilité et cadre de vie très imprégné par la nature omniprésente, avec sa forêt, ses bois et parcs en tout genre.

On comprend dès lors que son marché immobilier ne soit pas particulièrement agité. Les quelque 25 000 habitants ont ainsi peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’y installent le font en effet pour longtemps, et les biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Si elle n’est pas abondante, l’offre actuelle n’est pas pour autant pauvre, puisqu’elle porte sur une vingtaine de biens, dont les prix de mise en vente frôlent ou dépassent en moyenne le demi-million d’euros.

Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions moins important qu’à Auderghem, par exemple, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, partant, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont ainsi vu leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison. En 2015, le prix médian d’une maison avait atteint 435 000 euros.

Si 2016 a mis un frein à cette hausse, avec une légère correction portant le prix médian à 425 000 euros, ce qui restait bien au-dessus de celui de l’ensemble de la Capitale fixé à 385 000 euros, l’année écoulée a opéré un rattrapage qui a poussé le prix médian juste au-dessus de son niveau de 2015, à 437 750 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort figure ainsi à la cinquième place du classement bruxellois, et devant Uccle cette fois. Selon les chiffres notariaux, 50% des maisons se sont échangées entre 356 000 et 520 000 euros.

Appartements

Parce que la commune est essentiellement composée de maisons mitoyennes, le segment des appartements y est minoritaire. Si les prix se négocient en fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, ceux-ci avaient globalement subi une légère correction de 4 % courant 2014, renchérie courant 2015. L’année 2016 avait en revanche affiché un léger sursaut, plaçant le prix médian, toutes surfaces confondues, à 230 000 euros.

L’écart avec le prix médian d’un appartement dans la commune voisine d’Auderghem, qui s’était pour sa part davantage bonifié courant 2016, ne se chiffrait plus alors qu’à une poignée de milliers d’euros. L’année écoulée a démontré qu’une limite avait été franchie, poussant le marché à décrocher d’un peu plus de 2% pour ramener ce prix médian à 225 000 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort figure à la neuvième place du classement bruxellois, bien derrière sa voisine Auderghem qui a enregistré une hausse de 17,5%. Elle n’est cependant pas la seule à avoir enregistré un recul au sud de Bruxelles. Ce fut le cas aussi de son autre voisine Uccle, dans une même proportion.

Du côté des projets neufs, on ne peut pas dire que l’offre soit abondante à Watermael-Boitsfort, contrairement à Auderghem qui est l’une des communes bruxelloises à avoir récemment affiché le plus de projets neufs d’envergure. Les quelques nouveaux projets proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 100 m², il faut donc tabler sur un budget se rapprochant des 400 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

La résistance des villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’avait pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait en effet encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix médian, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passée de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Ce prix avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14 % de l’activité globale de ce segment à Bruxelles…

Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Si toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant depuis 2014, Watermael-Boitsfort a su rebondir sur ce segment en opérant un rattrapage ramenant le prix médian à 950 000 euros. L’année écoulée a cette fois indiqué un certain fléchissement des prix, qui s’apparente ici aussi davantage à une stabilisation.

Repères

Maison : 437 750 euros   

Appartement :  225 000 euros

Appartement neuf : de 3500 à 4000 euros/m²

Lexique