Watermael-Boitsfort

Les appartements en forte progression

Dans cette commune parmi les plus agréables de la Capitale, la rareté de l’offre d’appartements fait son œuvre sur les prix. Sur le segment des maisons, la progression est plus douce, mais réelle.

Avec un territoire plus grand que celui de sa voisine Auderghem, Watermael-Boitsfort présente un environnement des plus agréables de la Capitale, et les familles qui y habitent ne cessent de vanter ses mérites. Si Watermael-Boitsfort est la commune bruxelloise la plus riche en termes de revenu par habitant, elle est aussi la plus verte en termes d'espaces verts. Elle jouit, en effet, d'un riche environnement naturel très paisible et très agréable tout en profitant d'une extrême facilité de déplacement en direction de toutes les communes de Bruxelles grâce à son système de transports en commun bien développé. C'est ainsi l'une des rares communes de Bruxelles qui allie de la sorte prospérité économique, avec la présence de grandes entreprises, mobilité et cadre de vie très imprégné par la nature omniprésente, avec sa forêt, ses bois et parcs en tout genre.

 

On comprend dès lors que son marché immobilier ne soit pas particulièrement agité. Les quelque 25 000 habitants ont ainsi peu de propension à vouloir vivre ailleurs. Ceux qui s’y installent le font, en effet, pour longtemps, et les biens mis en vente sont si convoités qu’ils s’échangent rapidement dès leur mise en vente. Si elle n’est pas abondante, l’offre actuelle n’est pas pour autant inexistante, avec des prix de mise en vente qui frôlent ou dépassent en moyenne le demi-million d’euros.


Cette situation a trois conséquences : un nombre de transactions nettement moins important qu’à Auderghem, un intérêt accru pour les biens qui s’y libèrent et, partant, une pression sur les prix au fil des ans. Les maisons qui s’y sont échangées entre 2003 et 2012 ont ainsi vu leur prix exploser de pas moins de 187 %, soit l’une des plus fortes hausses régionales sur le segment de la maison. Il y a quatre ans, le prix médian d’une maison avait atteint 435 000 euros. Si 2016 avait mis un frein à cette hausse, avec une légère correction portant le prix médian à 425 000 euros, ce qui restait bien au-dessus de celui de l’ensemble de la Capitale fixé alors à 385 000 euros, l’année 2017 a opéré un rattrapage qui a poussé le prix médian juste au-dessus de son niveau de 2015, à 437 750 euros, avec 50% des maisons échangées entre 356 000 et 520 000 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort figurait ainsi à la cinquième place du classement bruxellois, et devant Uccle cette fois. L’année 2019 a, pour sa part, enregistré une douce progression des prix de 4%, élevant le prix médian à 492 500 euros, avec 50% des maisons vendues entre 432 500 et 557 500 euros. Malgré cette progression, qui ne semble pas se poursuivre depuis le début de cette année, la commune rétrograde néanmoins à la septième place du classement bruxellois, juste devant Auderghem.

 

Appartements en hausse

Parce que la commune est essentiellement composée de maisons mitoyennes, le segment des appartements y est minoritaire. Et si l’offre dans la Capitale est globalement loin d’être abondante aujourd’hui – la moitié des communes ont actuellement moins de 100 appartements à vendre – l’offre sur Watermael-Boitsfort est, pour sa part, particulièrement faible.

 

Si les prix se négocient en fonction de la localisation, du nombre de chambres, du métrage et de la présence ou non d’une terrasse, l’année 2016 avait affiché un léger sursaut par rapport aux deux années précédentes, plaçant le prix médian, toutes surfaces confondues, à 230 000 euros. L’écart avec le prix médian d’un appartement dans la commune voisine d’Auderghem, qui s’était, pour sa part, davantage bonifié courant 2016, ne se chiffrait plus alors qu’à une poignée de milliers d’euros. L’année 2017 semblait avoir montré qu’une forme de limite avait été franchie, poussant le marché à faire stagner le prix médian à 225 000 euros. Sur ce segment, Watermael-Boitsfort figurait alors la neuvième place du classement bruxellois, loin derrière sa voisine Auderghem qui avait enregistré une hausse de plus de 15%. Elle n’a cependant pas été la seule à avoir enregistré un recul au sud-sud-est de Bruxelles. Ce fut le cas aussi de son autre voisine Uccle, dans une même proportion. L’effet de rareté l’a pourtant emporté courant 2019, poussant le prix médian à 247 000 euros, amenant la commune à la septième place sur ce segment. L’évolution du premier semestre de cette année indique un renforcement nette de la tendance haussière, poussant cette fois le prix médian à 272 500 euros, soit un bond de 12%. Un prix qui talonne désormais de près celui Auderghem.

 

Du côté des projets neufs, l’offre n’est pas plus abondante, contrairement à Auderghem qui est l’une des communes bruxelloises qui affiche le plus de projets neufs d’envergure. Les quelques nouveaux projets qui s’y créent proposent des appartements entre 3500 et 4000 euros du m². Pour un appartement 2 chambres de quelque 100 m², il faut donc tabler sur un budget se rapprochant des 400 000 euros, hors TVA et frais de notaire. Voilà le prix à payer pour des personnes qui ne veulent pas – ou plus – avoir la charge de l’entretien d’une maison et couler de beaux jours dans ce qui reste l’une des communes les plus agréables de la Capitale. 

 

La résistance des villas

Dès 2013, Watermael-Boitsfort n’avait pas échappé pas à la tendance morose subie par les villas bruxelloises, devenues un marché de niche de plus en plus select. Ce segment avait, en effet, encaissé une sensible correction, alors qu’il s’était encore bonifié de quelque 60 % courant 2012, année de sa plus forte progression. En termes de prix médian, la villa de Watermael-Boitsfort était ainsi passé de 1,15 million d’euros à 825 000 euros. Un prix qui avait été calculé sur base de 13 biens échangés, soit 14 % tout de même de l’activité globale de ce segment à Bruxelles… Avec Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Auderghem, Watermael-Boitsfort fait, en effet, partie du dernier carré des communes bruxelloises à connaître une activité encore quantifiable sur ce segment. Si toutes n’ont pas enregistré de bonifications pour autant depuis 2014, Watermael-Boitsfort a su rebondir sur ce segment en opérant un rattrapage ramenant le prix médian à 950 000 euros. Les années qui ont suivi indiquent un certain fléchissement des prix, qui s’apparente en réalité davantage à une stabilisation, démontrant que le segment fait toujours de la résistance aujourd’hui.

 

Repères

Maison : 495 000 euros
Appartement : 277 500 euros

Appartement neuf : de 3500 à 4000 euros/m²