Château de Rixensart. Picture by EmDee.

Wavre-Limal-Rixensart

Écrit par Stephan Debusschere le 4 novembre 2016

Une stabilisation compétitive

Que ce soit à Wavre ou à Rixensart, la stabilisation globale des prix dope  l’activité immobilière. 

Si Wavre fait partie des communes les plus courues du Brabant wallon, c’est notamment parce qu’elle a su rester compétitive, et qu’elle constitue aussi un marché considéré comme sécurisant. Sur le segment des maisons, l’année 2013 a démontré que les prix demandés étaient surfaits, et la correction générale du marché qui en a découlé au cours des années suivantes s’est avérée profitable à l’activité. Le prix moyen actuel de 238 500 euros concerne surtout des maisons 2 façades en bon état, les candidats acquéreurs étant essentiellement à la recherche de biens qui sont soit bien entretenus, soit bien rénovés.

Les villas font de la résistance

Si le coût énergétique des villas, dont les valeurs sont comprises entre 300 000 et 600 000 euros, a pu par le passé refroidir plus d’un candidat acquéreur qui, face aux travaux à envisager, ont préféré se tourner vers des biens plus modestes en corrélation avec leur capacité d’emprunt, on observe néanmoins un regain d’intérêt pour ce segment où les négociations semblent reprendre depuis deux ans. Avec un prix moyen de 392 000 euros pour l’ensemble de l’année 2015, ce segment est même parvenu à stabiliser ses prix.

L’attraction de Limal

De son ex-statut de parent pauvre de Wavre, l’entité de Limal est passée depuis bien longtemps à celui de pôle d’attraction. En témoignent les nombreux projets mis sur pied dans cette ancienne commune, qui présente désormais un profil quasi identique à celui de Wavre en termes de prix. Sa position géographique, opérant la jonction entre Ottignies et Rixensart, ainsi que son confort en termes de mobilité sont des avantages qui expliquent son développement résidentiel dans un cadre naturellement plus aéré que Wavre-Ville.

Du neuf à venir  

A Wavre, les prix des appartements neufs n’ont pas évolué à la hausse en 2015, ni en 2014 d’ailleurs. En cause, l’absence de liaison ferroviaire directe vers Bruxelles et Namur, et l’évasion commerciale au centre-ville, qui souffre de la concurrence de Louvain-la-Neuve. La ville suscite néanmoins l’intérêt des promoteurs. Si le prix moyen au m² tourne encore autour de 2700 euros, de futures résidences d’appartements annoncent des prix supérieurs tendant vers les 3000 euros/m². Sur les hauteurs de Wavre-Nord, au lieu-dit Champ Sainte-Anne, la commercialisation des 50 premiers appartements de la résidence Green est en cours, avec une livraison prévue pour le printemps 2017. Le reste du site, qui totalise 35 hectares, sera urbanisé en trois phases successives qui offriront au total plus de 600 logements. Citons aussi le projet des Cinq Sapins offrant 54 logements, celui des Fontaines de Basse-Wavre comprenant 36 unités, et ceux plus modestes de la résidence des Tourelles, avec 16 appartements au sud-est de la ville, et de la Résidence des A offrant 5 appartements à proximité du centre-ville. Du côté de Limal, le marché secondaire étant quasi inexistant, petites et grandes promotions – à l’instar du projet Martineau avec 287 logements – absorbent sans difficulté la demande en biens de standing.

Wavre 2030

Dans le but de redynamiser le centre de Wavre et de renforcer l’attractivité du chef-lieu du Brabant wallon, le projet mixte « La Promenade » a pour ambition de relier la gare et le boulevard de l’Europe via un nouveau piétonnier, en passant par l’ancienne galerie commerçante des Carmes, le parking des Carabiniers et la place des Fontaines. Les deux places actuelles seront transformées en immeubles mixtes, et leur surface sera rendue aux piétons. Ce projet, qui s’annonce comme un vrai nouveau morceau de ville, devrait compter quelque 5000 m2 de commerces, 500 places de parking souterrains ainsi qu’une centaine de logements. Parce qu’elles sont complexes et assorties d’un processus participatif d’ateliers urbains, les procédures ne permettront l’introduction des permis d’urbanisme qu’au cours du premier semestre 2017.

Rixensart

Les trois entités qui composent Rixensart – Genval, Rosières et Rixensart – forment autant de micromarchés. Par le passé, la politique communale en matière d’aménagement du territoire a favorisé l’extension massive de l’habitat via de très nombreux lotissements. Son bâti étant bien moins historique qu’à Genval, les prix pratiqués sur l’entité même y sont donc globalement inférieurs.

Château de Rixensart. Picture by EmDee.

Des propriétaires moins gourmands

Sur le segment de la maison, la décote assez conséquente qui a eu lieu en 2013 à Rixensart a constitué un signe plutôt positif du marché local, puisque certains propriétaires semblent avoir pris depuis la décision d’assouplir leurs exigences financières. Au cours de ce premier semestre, le prix moyen d’une maison s’est stabilisé par rapport à 2015, à 232 000 euros. Sur le segment des villas, où l’activité ne s’améliore que difficilement, les prix ont pour leur part encaissé un nouveau recul. Les propriétés haut de gamme plafonnent, quant à elles, en dessous de 900 000 euros.

Progression des appartements

Parce que l’offre sur ce segment est faible, la hausse des prix des appartements de seconde main se fait en alternance de périodes de corrections et de rattrapages. L’année écoulée, et en particulier le premier semestre de cette année, indique cette fois une nouvelle et sensible progression, fixant le prix moyen actuel d’un appartement 2 chambres d’une centaine de m2 à 288 500 euros. L’offre en neuf est pour sa part restreinte. Le projet du Domaine de Sevrin, à proximité du centre, propose ses 18 appartements à des prix qui frôlent ou dépassent les 3000 euros/m2.

L’aura dorée de Genval

Des trois entités de Rixensart, c’est Genval qui est la plus cotée. Géographiquement plus proche de Bruxelles, cette entité attire une clientèle jeune et bruxelloise, ainsi que nombre de ressortissants européens qui participent logiquement à sa pression immobilière. L’attraction de Genval est due aussi à son bâti qui est le plus historique des trois entités. On y dénombre ainsi quantité de charmantes maisons villageoises ainsi que des maisons de type normand, construites dans la première partie du XXe siècle, qui restent aujourd’hui très prisées. Dans son périmètre somme toute restreint, Genval présente des quartiers – et donc des prix – très différents. Si on peut encore y dénicher des maisons 2 façades à rénover à partir de 250 000 euros, le prix moyen d’une maison type début du siècle passé à rénover penchera davantage du côté des 350 000 euros. Rénovées au goût du jour, ces dernières se négocient entre 400 000 et 500 000 euros. Quant aux biens haut de gamme, leur prix varie de 700 000 à 1 million d’euros et plus, en fonction de leur état.

La grande demande sur le segment du neuf absorbe, quant à elle, aisément les projets neufs, comme c’est le cas aux Papeteries de Genval. Alors que les 128 premiers appartements y ont tous été vendus, la commercialisation en cours de la seconde phase, qui livrera 97 nouvelles unités fin 2017, emporte elle aussi un franc succès. Sans surprise, les prix n’y ont donc pas été revus à la baisse.

Moyennes

Wavre

Maison : 238 500 euros

Villa : 392 000 euros

Appartement : 215 000 euros

Rixensart

Maison : 232 500 euros

Villa : 450 000 euros

Appartement : 288 500 euros

Genval

Maison (rénovée) : de 400 000 à 500 000 euros

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