Wavre, picture by EmDee.

Wavre un marché à suivre

Écrit par Stephan Debusschere le 30 janvier 2016

Si Wavre fait partie des communes les plus courues du Brabant wallon, c’est notamment parce qu’elle est restée compétitive. Et la stabilisation globale des prix a clairement un effet positif sur son activité immobilière. Plus cher qu’à Nivelles, un bien neuf à Wavre reste moins coûteux qu’à Waterloo.

Wavre, picture by EmDee.

Connue pour être une ville paisible, Wavre dispose de pas mal d’atouts, et sa situation au sein du triangle qu’elle forme avec Ottignies-Louvain-la-Neuve et Grez-Doiceau est avantageuse. Car s’il y a une zone qui a été moins touchée durant l’après-crise, c’est bien celle périphérique à l’université qui draine clairement les entreprises de ce côté. Parce que de nombreux emplois s’y créent, Wavre apparaît comme un marché sécurisant pour les acheteurs, qu’ils soient locaux ou en provenance de Bruxelles.

Une correction qui booste

Sur le segment des maisons, l’année 2013 avait démontré que le franchissement de la barre des 300.000 euros était un peu surfait, et la correction du marché qui en a découlé s’est avérée profitable à l’activité. Un total de 130 maisons y avait été échangé durant cette période, soit deux fois plus qu’à Ottignies-Louvain-la-Neuve ou encore Rixensart. Sur base de ce nombre de transactions plaçant Wavre à la troisième place provinciale en termes d’activité, le prix de référence d’une maison était passé à 287.000 euros, soit une correction de 6 % par rapport à 2012.
L’année 2014 avait, pour sa part, enregistré un nouveau mais léger recul pour  fixer le prix de référence d’une maison à 282.500 euros, pour une activité annuelle de 116 échanges. Ce fut moins qu’en 2013, mais toujours 40 % de mieux qu’à Ottignies-Louvain-la-Neuve. Précisons que la tendance baissière sur le segment de la maison ordinaire avait concerné toute la Province en 2014, tandis que les estimations de 2015 indiquent qu’un rattrapage a eu lieu depuis à Wavre. Ce prix de référence concerne surtout des maisons 2 façades en bon état, les candidats acquéreurs étant essentiellement à la recherche de biens qui sont soit bien entretenus, soit bien rénovés.

L’attraction de Limal

De son ex-statut de parent pauvre de Wavre, l’entité de Limal située au sud-ouest est passée à celui de pôle d’attraction. En témoignent les nombreux projets mis sur pied dans cette ancienne commune, qui présente désormais un profil quasi identique à celui de Wavre en termes de prix. Et qui, comme cette dernière, n’a pas connu les mêmes reculs encaissés par d’autres communes de la Province pour le marché des biens moyen de gamme. Sa position géographique, opérant la jonction entre Ottignies et Rixensart, ainsi que son confort en termes de mobilité sont des avantages qui expliquent son développement résidentiel dans un cadre naturellement plus aéré que Wavre-Ville.

Reprise relative des villas

Sur la tranche supérieure de 300 000 à 600 000 euros, s’il y a bien eu une baisse sensible des prix en 2009 et 2010, le segment des villas avait repris des couleurs courant 2011. Ce segment avait néanmoins subi un tassement de son activité, alors que les propriétaires continuaient à miser sur la valeur de leur bien, entraînant une petite flambée des prix. Le coût énergétique de ces bâtiments a, en effet, refroidi plus d’un candidat acquéreur qui, face aux travaux à envisager, ont préféré se tourner vers des biens plus modestes en corrélation avec leur capacité d’emprunt. Les années 2013 et 2014 ont cependant démontré un regain d’intérêt pour ce segment, où les négociations ont repris. Résultat : la correction a eu pour effet de booster l’activité, plaçant Wavre à la cinquième place provinciale derrière Waterloo, Lasne, La Hulpe et Grez-Doiceau, avec un prix de référence passé à 435.000 euros. Les dernières estimations pour l’année écoulée semblent néanmoins indiquer que le soufflé est un peu retombé.

Du côté de Bierges – cette entité si étirée qu'elle compte pas moins de trois sorties d'autoroute sur son territoire, dont une spécialement conçue pour délester le Zoning Nord et son bassin d’emplois – les belles propriétés du domaine d’Angoussart affichent des prix qui peuvent largement dépasser le million d’euros. Ce marché reste difficile, notamment en raison de la tendance forte à la surévaluation des biens mis en vente.

Sursaut des appartements

Sur le marché secondaire des appartements, l’année 2013 avait vu ce segment enregistrer une progression plus marquée que les années précédentes, avec un bond de 8%. L’année 2014 avait quelque peu freiné cette tendance haussière. Le prix de référence de 249.000 euros avait, en effet, concédé une petite baisse par rapport à 2013. Mais les dernières estimations semblent indiquer que ce segment a repris du poil de la bête depuis.

Du neuf moins cher qu’à Waterloo

Globalement, les prix des appartements neufs à Wavre ont stagné en 2014 comme en 2015. En cause, l’absence de liaison ferroviaire directe vers Bruxelles et Namur, et l’évasion commerciale au centre-ville, qui souffre de la concurrence de Louvain-la-Neuve. Il est néanmoins devenu difficile d’y trouver un appartement 2 chambres pour un montant de 200.000 euros. Si le prix moyen au m² tourne autour de 2650 euros, de futures résidences d’appartements annoncent des prix supérieurs tendant vers les 3000 euros/m², ce qui reste nettement moins cher qu’à Waterloo.

Sur les hauteurs de Wavre-Nord, au lieu-dit Champ Sainte-Anne, la commercialisation des 50 premiers appartements de la résidence Green est en cours, avec une livraison prévue pour le printemps 2017. Le reste du site qui totalise 35 hectares sera urbanisé en trois phases successives qui offriront au total plus de 600 logements. Citons aussi le projet plus modeste de la résidence des Tourelles, qui concentre 16 appartements au sud-est de la ville, celui des Fontaines de Basse-Wavre comprenant 36 unités, ou encore la Résidence des A offrant cinq appartements à proximité du centre-ville. Du côté de Limal, le marché secondaire étant quasi inexistant, les petites promotions absorbent aisément la demande en biens de standing.

Redynamisation du centre

Pour redynamiser le centre de Wavre, le projet mixte « La Promenade » a pour ambition de relier la gare et le boulevard de l’Europe via un nouveau piétonnier, en passant par l’ancienne galerie commerçante des Carmes, le parking des Carabiniers et la place des Fontaines. Les deux places actuelles seront transformées en immeubles mixtes, les parkings seront en sous-sol et la surface sera rendue aux piétons. Ce projet qui s’annonce comme un vrai nouveau morceau de ville, et dont le dépôt de permis est espéré pour mi-2016, comptera 4000 m2 de bureaux, quelque 600 places de parking, 7000 m2 de commerces ainsi qu’une centaine de logements.

Logic Repères

  • Maison : 282.500 euros
  • Villa : 435.000 euros
  • Appartement 2 ch : 250.000 euros
  • Appartement neuf : 2650 euros/m2

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