Wezembeek-Oppem, picture by David Edgar.

Wezembeek-Oppem & Kraainem

Écrit par Stephan Debusschere le 10 septembre 2015

La crème de Bruxelles-Est

Si la commune de Wezembeek-Oppem affiche les maisons les plus chères de la Province du Brabant flamand, Kraainem remporte largement la palme sur le segment des villas.

A l’Est de BruxellesWezembeek-Oppem, picture by David Edgar.

Les communes de Wezembeek-Oppem et de Kraainem font partie des communes à facilités de la périphérie bruxelloise, au même titre que Drogenbos, Linkebeek, Rhode-Saint-Genèse et Wemmel. Très sensible à la proximité directe de la Capitale et de son marché de l’emploi, le marché immobilier de la province du Brabant flamand, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés par cette dernière. Dans la périphérie Est de Bruxelles surtout, un bâti de qualité, un environnement résidentiel et des connexions rapides avec le centre de Bruxelles ont fait s’envoler les prix des logements. C’est donc a fortiori le cas des communes de Wezembeek-Oppem et de Kraainem, qui constituent les deux communes les plus chères de cette province, respectivement sur les segments de la maison et de la villa, tout en restant un peu moins onéreuses que les communes limitrophes de Bruxelles.

Welcome to foreigners

Ces deux communes accueillent une très forte proportion de population étrangère, surtout anglaise et allemande, qui s’y installe à la fois pour toutes les facilités offertes –  l’Internationale Deutsche Schule à Wezembeek-Oppem et la British School dans la commune voisine de Tervuren par exemple –, la proximité directe avec Bruxelles ou encore l’environnement très vert. Et le problème de la langue ne s’y pose pas car, depuis longtemps, on y parle indifféremment en français, anglais ou néérlandais. 
 Si une part de ces familles d’expatriés loue le bien qu’elles ocupent, une autre n’hésite pas à faire l’acquisition de maisons qui, pour le même budget qu’à Bruxelles intra-muros, s’avèrent davantage cossues.

Des communes très recherchées

Sur le segment des maisons, Wezembeek-Oppem a fait un formidable bond en avant durant l’année écoulée. Après une hausse de pas moins de 13%, la commune a décroché la timbale de la commune la plus coûteuse de la province, avec un prix de référence fixé à 450 000 euros (400 000 euros en 2013). En prenant du recul sur les cinq dernières années, on constate que la progression des maisons sur cette commune se chiffre à plus de 33 %. Et au classement de l’évolution des prix sur 10 ans, Wezembeek-Oppem vient une nouvelle fois en tête avec une progression de 147%... Sa voisine Kraainem, qui détenait la première position en 2013 avec un prix de référence de 415 000 euros, recule ainsi à la seconde place du podium, tout en subissant un léger tassement des prix amenant le prix de référence d’une maison à 410 000 euros. Du côté du neuf, davantage à Wezembeek-Oppem qu’à Kraainem où le bâti est plus dense et les réserves foncières moins importantes, les appartements sis dans de petits immeubles rencontrent un vif succès.

Décote vs localisation

Comme partout ailleurs, le phénomène de décote des constructions datant des années 1960 et 1970 a fait son apparition. Les exigences des candidats acquéreurs du point de vue de l’état général d’un bien, et a fortiori de ses performances énergétiques se sont récemment renforcées. L’aspect énergivore d’un bien et la nécessité d’importants travaux de rénovation influent donc sur les prix de mise en vente de ce type de biens, nombreux à Kraainem. Une réalité de plus en plus prise en compte par les propriétaires qui savent désormais que les candidats acquéreurs adaptent leur offre en fonction des travaux à réaliser. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, facteur clé de ces deux micro-marchés.

Pression démographique

Si la faible distance par rapport à Bruxelles détermine pour beaucoup les marchés de Wezembeek-Oppem et Kraainem, la pression démographique de la Capitale y contribue aussi pour une bonne part. Relativement étriqué, le marché du logement bruxellois influe aussi sur les prix de ces deux communes par l’augmentation de la demande. La province du Brabant flamand s’est d’ailleurs penchée sur les flux migratoires depuis et vers Bruxelles. Il ressort de cette étude que, entre 2008 et 2012, les déménagements entre le Brabant flamand et la Capitale se sont soldés par un accroissement net de population de près de 35 000 personnes. Autrement dit, quelque 72 000 personnes ont quitté Bruxelles pour le Brabant flamand alors que quelque 37 000 personnes ont fait le chemin inverse. La plupart de ces « émigrants » se sont installés dans la grande périphérie, dont Wezembeek-Oppem et Kraainem font assurément partie. Cette clientèle belge est essentiellement composée de couples et de familles qui font l’acquisition de maisons avec jardin, dont les valeurs sont comprises entre 400 000 et 600 000 euros. A budget égal, ces acquéreurs bénéficient d’un cadre de vie plus agréable qu’à Bruxelles, mais les avantages ne s’arrêtent pas là. Si la province du Brabant wallon fait, elle aussi, partie des mouvements migratoires des bruxellois, le Brabant flamand dispose d’un avantage non négligeable par rapport à cette dernière. La fiscalité – les droits de succession, par exemple – y est en effet plus intéressante.

Logic Repères

Wezembeek-Oppem

  • Maison : 450 000 euros
  • Villa : 647 500 euros
  • Appartement : 329 000 euros

Kraainem

  • Maison : 410 000 euros
  • Villa : 890 000 euros
  • Appartement : 340 000 euros

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