Kraainem. Picture by Caparbio.

Wezembeek-Oppem & Kraainem

Écrit par Stephan Debusschere le 25 novembre 2016

Le top de la couronne est

Wezembeek-Oppem conserve la palme des maisons les plus chères du Brabant flamand, tandis que sa voisine Kraainem paie cette année les pots cassés d’une flambée artificielle des prix en 2015.

Au même titre que Drogenbos, Linkebeek, Rhode-Saint-Genèse et Wemmel, les communes de Wezembeek-Oppem et de Kraainem font partie des communes à facilités de la périphérie bruxelloise. Très sensible à la proximité directe de Bruxelles et de son marché de l’emploi, le marché immobilier du Brabant flamand, et donc ses prix, sont dans une large mesure déterminés la Capitale.

Dans la périphérie est de Bruxelles surtout, un bâti de qualité, un environnement résidentiel et des connexions rapides avec le centre-ville ont fait s’envoler les prix des logements. C’est donc a fortiori le cas des communes de Wezembeek-Oppem et de Kraainem qui constituent, par ailleurs, les deux communes les plus chères de cette province, respectivement sur les segments de la maison et de la villa. Les maisons y sont cependant moins onéreuses que celles de la plupart des communes au sud et à l’est de Bruxelles.

Bienvenue aux étrangers 

Ces deux communes accueillent une très forte proportion de population étrangère, surtout anglaise et allemande, qui s’y installe à la fois pour toutes les facilités offertes –  l’Internationale Deutsche Schule à Wezembeek-Oppem et la British School dans la commune voisine de Tervuren, par exemple –, la proximité directe avec la Capitale ou encore l’environnement très vert. Et le problème de la langue ne s’y pose aucunement car on y parle indifféremment en français, en anglais ou en néerlandais depuis belle lurette.

Si une part de ces familles d’expatriés loue le bien qu’elle occupe, une autre n’hésite pas à faire l’acquisition de maisons qui, pour le même budget qu’à Bruxelles intra-muros, s’avèrent davantage cossues. A l’instar de la périphérie sud, l’est de Bruxelles est cependant confronté au recul des locations de villas aux expatriés qui, avant 2009, occupaient ce type de biens dont le loyer était assuré par leurs employeurs. Or, la situation a bien changé depuis, et la demande en location a en conséquence diminué dans une proportion sensible.

Des communes très prisées

Sur le segment des maisons, Wezembeek-Oppem avait fait un formidable bond en avant courant 2014. Après une hausse de près de 13 %, la commune décrochait la timbale de la commune la plus coûteuse de la province, avec un prix moyen de 450 000 euros (400 000 euros en 2013). Après une année 2015 enregistrant une nouvelle progression, les chiffres du premier semestre indiquent que les prix sont restés soutenus, pour un prix moyen actuel de 460 000 euros.

En prenant du recul sur les cinq dernières années, on constate que la progression des maisons sur cette commune se chiffre à plus de 18 %. Sa voisine Kraainem, qui détenait la palme en 2013 avec un prix moyen de 415 000 euros, a reculé à la seconde place du podium courant 2014 pour revenir à la première au cours de l’année écoulée suite à un bond hors normes, faisant franchir au prix moyen la barre des 500 000 euros… Mais le marché a sanctionné cette flambée des prix au cours du premier semestre. Le prix moyen a ainsi logiquement décroché pour revenir à une réalité chiffrée actuellement à 453 000 euros, encore largement devant Rhode-St-Genèse, Hoeilaart et Overijse.

Du côté du neuf, davantage à Wezembeek-Oppem qu’à Kraainem où le bâti est plus dense et les réserves foncières moins importantes, les appartements sis dans de petits immeubles rencontrent un vif succès. Ce marché est en bonne partie soutenu par la demande de personnes qui échangent leur maison ou villa pour un appartement, moins coûteux en énergie et en entretien.

Kraainem. Picture by Caparbio.

Décote vs localisation

Comme partout ailleurs en Belgique, le phénomène de décote des constructions datant des années 1960 et 1970 est en marche. Les exigences des candidats acquéreurs du point de vue de l’état général d’un bien, et a fortiori de ses performances énergétiques se sont récemment renforcées. L’aspect énergivore d’un bien et la nécessité d’importants travaux de rénovation influent donc sur les prix de mise en vente de ce type de biens. Une réalité de plus en plus prise en compte par les propriétaires qui savent désormais que les candidats acquéreurs adaptent leur offre en fonction des travaux à réaliser. Un état de fait dont l’exception réside bien entendu dans la localisation, qui reste le facteur clé de ces deux micro-marchés.

Pression démographique

Si la faible distance par rapport à Bruxelles détermine pour beaucoup les marchés de Wezembeek-Oppem et de Kraainem, la pression démographique de la Capitale y contribue aussi pour une bonne part. Relativement étriqué, le marché du logement bruxellois influe aussi sur les prix de ces deux communes par l’augmentation de la demande. La province du Brabant flamand s’est d’ailleurs penchée sur les flux migratoires depuis et vers Bruxelles. Il ressort de cette étude que, entre 2008 et 2012, les déménagements entre le Brabant flamand et la Capitale se sont soldés par un accroissement net de population de près de 35 000 personnes.

Autrement dit, quelque 72 000 personnes ont quitté Bruxelles pour le Brabant flamand alors qu’environ 37 000 personnes ont fait le chemin inverse. La plupart de ces « émigrants » se sont installés dans la grande périphérie, dont Wezembeek-Oppem et Kraainem font assurément partie. Cette clientèle belge est essentiellement composée de couples et de familles qui font l’acquisition de maisons avec jardin, dont les valeurs sont comprises entre 400 000 et 600 000 euros. A budget égal, ces acquéreurs bénéficient d’un cadre de vie plus agréable qu’à Bruxelles, mais les avantages ne s’arrêtent pas là. Si la province du Brabant wallon fait, elle aussi, partie des mouvements migratoires des Bruxellois, le Brabant flamand dispose d’un avantage non négligeable par rapport à cette dernière. La fiscalité – les droits de succession, par exemple – y est en effet plus intéressante.

Moyennes

Wezembeek-Oppem

Maison : 460 000 euros
Villa : 633 000 euros
Appartement : 255 000 euros

Kraainem

Maison : 453 000 euros
Villa : 870 000 euros
Appartement : 236 000 euros

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