Woluwe-Saint-Pierre, picture by Wouter Hagens.

Woluwe-Saint-Pierre

Écrit par Stephan Debusschere le 3 juin 2017

Calme citadine

Calme, verte et très résidentielle, la commune de Woluwe-Saint-Pierre reste l’une des plus convoitées de la Capitale. Et reste à la traîne sur le marché du neuf.

A l’image de ses voisines du sud et de l’est de la Capitale, Woluwe-Saint-Pierre fait partie des communes bruxelloises les plus courues, que ce soit à titre privé ou locatif. Si le segment des maisons y a connu un léger recul des valeurs en 2013, il a été démontré dès l’année suivante que cette stagnation correspondait en réalité bien plus à une période de stabilisation. Mais la réalité du marché bruxellois réserve parfois des surprises.

Si les maisons wolusanpétrusiennes ont en effet remonté la barre durant cette période, leur valeur a néanmoins fléchi de manière sensible courant 2015. Avec un recul de quelque 17% en moyenne, il s’agissait là de la plus forte baisse enregistrée dans la Capitale sur ce segment. Depuis, les maisons sont en rattrapage, avec un prix médian actuel de 559 000 euros, maintenant Woluwe-Saint-Pierre sur la seconde marche du podium bruxellois sur ce segment, juste derrière Ixelles et loin devant sa voisine Woluwe-Saint-Lambert.

L’appartement 2 ch dévisse 

Si les prix des appartements bruxellois ont globalement suivi l’inflation en 2016, ceux de Woluwe-Saint-Pierre, sans distinction du nombre de chambres et toutes superficies confondues, n’ont pas suivi le mouvement. C’est que les prix y avaient déjà bondi de plus de 11% en 2015, plaçant l’appartement sur la première marche du podium bruxellois avec un prix médian de 300 000 euros. Sur ce segment qui a plus que jamais le vent en poupe, il s’agissait là en réalité de la plus forte progression de la Capitale, avec un prix médian qui surclassait celui des autres communes cossues de Bruxelles. L’année 2016 a mis un frein à cette situation, sans pour autant faire basculer le classement. Toutes surfaces confondues, le prix médian d’un appartement s’est ainsi fixé à 296 500 euros.

En y regardant de près, on constate que les prix des appartements 2 chambres ont réellement reculé, de 12% précisément, à 272 500 euros, tandis que ceux des appartements 3 chambres ont progressé d’autant, pour un nouveau prix médian de 360 000 euros. Seuls les appartements 1 chambre ont enregistré une progression suivant l’inflation.

En termes de classement, les appartements 2 chambres ne figurent plus ainsi qu’à la troisième place du podium bruxellois, derrière Woluwe-St-Lambert et Ixelles. Ceux de 3 chambres talonnent désormais ceux d’Etterbeek, en pole position. Et, surprise, les appartements 1 chambre se sont fait voler la première place du podium par ceux de Woluwe-St-Lambert.
Comme c’est le cas aussi dans les autres communes bruxelloises les plus chères, où un appartement 3 chambres représente généralement un appartement plus grand et plus luxueux, les écarts de prix entre le nombre de chambres tendent à être plus grands. A Woluwe-Saint-Pierre, un appartement 3 chambres coûte ainsi en moyenne 90 % plus cher qu’un appartement 1 chambre.

Du côté du neuf, la commune souffre d’un réel déficit en la matière, et ce, depuis un certain temps déjà, contrairement à sa voisine Woluwe-St-Lambert, qui concentre nombre de projets.

Woluwe-Saint-Pierre, picture by Wouter Hagens.

Les villas tiennent bon

Durant la période dorée, entre 2007 et 2008, les villas quatre façades de 250 m², sises sur des terrains d’environ quatre ares s’échangeaient à quelque 900 000 euros. Mais en 2010, ce type de biens ne se négociait plus qu’entre 780 000 et 830 000 euros. La tendance à la stagnation du segment haut de gamme, qui sévit depuis dans la Capitale, n’a certes pas épargné Woluwe-Saint-Pierre. Sur l’ensemble de l’année 2013, 36 villas s’y étaient vendues bien en dessous de la barre du million d’euros. La baisse de valeur encaissée se chiffrait ainsi à quelque 20 %.

A titre comparatif, ce sont les villas de Watermael-Boitsfort et de Bruxelles-Ville qui avaient encaissé le plus fort recul cette année-là (moins 30 %). Malgré cela, Woluwe-Saint-Pierre restait la seconde commune bruxelloise la plus chère sur ce segment, loin derrière Uccle cependant. L’année 2014 aura déjoué tous les pronostics, en effaçant largement le recul enregistré.  Avec un rattrapage record de pas moins de 37 %, la villa wolusanpétrusienne talonnait alors de très près la villa uccloise, avec un prix de référence fixé à 1,3 million d’euros, sur base de 47 transactions, soit près d’un quart de la totalité des échanges bruxellois sur ce segment. L’année 2015 a démontré pour sa part que le soufflé, loin de retomber, semble même avoir pris encore – un peu – de hauteur, une tendance confirmée par certains professionnels pour l’année écoulée.

Envie de ville

Cette pression sur les prix des villas reflète une tendance forte, celle du retour en ville souhaité par les candidats acquéreurs, qui privilégient de plus en plus la localisation urbaine aux propriétés en périphérie sises sur de grands terrains, beaucoup moins considérés comme une plus-value.

Le paramètre du foncier est ainsi moins déterminant qu’auparavant. Les acheteurs se veulent désormais plus mobiles et privilégient une meilleure proximité avec toutes les facilités que procurent les zones urbaines. La localisation reste donc un critère majeur, tandis que la présence d’un jardin reste un must. Les maisons du quartier du Chant d’Oiseau, par exemple, dont les valeurs moyennes sont comprises entre 800 000 et 950 000 euros, sont ainsi très recherchées. Le terrain comptant pour une grande part dans le montant total d’une acquisition, les maisons offrant des superficies de 400 à 500 m2 ou celles sises sur de (trop) grands terrains restent globalement plus longtemps sur le marché.

Moyennes

Maison : 559 000 euros
Villa : 1,3 million d’euros
Appartement 2 ch. : 272 500 euros
Appartement neuf : de 3700 à 4200 euros/m2

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