Zoom sur les vices cachés

Écrit par Renaud Chaudoir le 8 novembre 2012

L’état d’un bien vendu

Lorsqu’un vendeur remet un bien immobilier à un acquéreur, celui-ci ne peut naturellement pas comporter de vices, c’est à dire des défauts nuisant à la structure et à l’utilité de l’immeuble. Faisons le point sur les vices cachés des biens immobiliers vendus.

Vices apparents et vices cachés

Si certains vices sont apparents, d’autres peuvent cependant être cachés. Quelle est donc la différence entre ces deux types de vices ? Les vices apparents sont des défauts visibles lors de la vérification de l’immeuble au moment de la réception. Si l’acquéreur ne proteste pas à ce moment-là, celui-ci est présumé accepter l’immeuble dans l’état où il se trouve et ne dispose d’aucuns recours contre le vendeur concernant ces défauts.

 

Outre les vices apparents, il existe également des vices cachés. Ces vices sont des défauts que même une vérification normale par un acquéreur raisonnable ne saurait révéler. Dans ce cas, l’acquéreur dispose de certains recours contre le vendeur.

Recours contre le vendeur

Pour que l’acquéreur puisse introduire un recours, certaines conditions doivent être réunies:

  • l'immeuble doit évidemment être affecté d’un vice ;
  • le vice doit être caché ;
  • le vice doit être suffisamment grave et important ;
  • le vice doit rendre l’immeuble impropre à l'usage auquel l’acquéreur le destinait ;
  • le vice doit déjà exister au moment du transfert ;
  • le recours doit être introduit très rapidement après la découverte du vice.

L’acquéreur qui constate que l’immeuble est affecté d’un ou plusieurs vices cachés peut soit le restituer et récupérer le prix de vente, soit conserver l’immeuble et se faire rembourser en partie. Si le vendeur est de mauvaise foi, l’acquéreur aura la possibilité de réclamer des dommages et intérêts.

Le vendeur peut être déchargé

Dans la pratique, de nombreux compromis de vente prévoient une clause en vertu de laquelle le vendeur ne se porte pas garant des vices cachés. Une telle clause est parfaitement valable. Libre donc à l’acquéreur de l’accepter ou pas.

 

Notez toutefois que cette clause n’aura aucun effet lorsque le vendeur est de mauvaise foi. Si le vendeur connaît le vice caché au moment de la vente et se garde d’en faire part à l’acquéreur, la clause sera déclarée non valable. Cependant, il reviendra à l’acquéreur de prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice. Si, par contre, il s’agit d’un vendeur professionnel, c’est ce dernier qui devra prouver qu’il lui aurait été impossible de découvrir le vice de l’immeuble qu’il vendait.

 

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