Gent

Geschreven door Logic-Immo.be
10 februari 2021

Tegen 2025 nog eens 10.000 inwoners meer in Gent

Gent blijft onverminderd bijzonder populair. Uit de beleidsnota “Wonen” die het Gentse stadsbestuur in september 2020 publiceerde, blijkt dat het Vlaams Gewest verwacht dat de komende vijf jaar nog eens 10.000 nieuwe bewoners zich in de stad zullen vestigen. De Oost-Vlaamse provinciehoofdstad zou dan 270.000 inwoners hebben.  Eén en ander zorgt voor behoorlijk wat druk op alle segmenten van de Gentse woningmarkt en voor stijgende prijzen. Logic Immo zet de vastgoedtrends in Gent, waar betaalbaar wonen een hot item blijft, voor u op een rijtje.

ghent stadcentrum

Almaar meer studenten

In Gent studeren ongeveer 80.000 studenten aan de universiteit en de hogescholen. De helft van hen zit op kot. De voorbije 20 jaar is het aantal studenten in Gent verdubbeld en kwamen er naar schatting ongeveer 20.000 kotstudenten bij. Het aantal nieuwe studentenkamers lag echter een stuk lager. Dat betekent dat ook in veel bestaande woningen bijkomende kamers zijn verhuurd. Ondertussen heeft met name Upgrade Estate via zijn merk Upkot een heel belangrijke plaats weten in te nemen op de markt van de studentenhuisvesting en de huisvesting voor jonge professionals. Omdat het bedrijf zowel voor de studenten als voor investeerders heel transparant is en sterk de nadruk legt op maatschappelijke meerwaarde, heeft het een ijzersterke reputatie opgebouwd. De onlangs in gebruik genomen Bro-Upkot toren is met een hoogte van 62 meter en 20 verdiepingen de hoogste studententoren van Vlaanderen. Het is de nieuwe thuis van 311 studenten. Dat de universiteiten en hogescholen als gevolg van de coronacrisis massaal zijn overgeschakeld op onlinelessen betekent volgens Upgrade-Estate overigens niet dat studenten straks minder op kot zullen gaan. “Het kotleven blijft een cruciale periode in het leven”, liet CEO Nele Van Damme zich daarover in een interview ontvallen. “En het draait om de tijd van je leven hebben en een netwerk voor het leven uitbouwen. Dat zijn zaken die niet te digitaliseren vallen.” Hoe dan ook, het ziet er dus niet dadelijk naar uit dat er snel een einde zal komen aan de populariteit van Gent als studentenstad. Die wetenschap biedt vastgoedinvesteerders in ieder geval flink wat opportuniteiten.       

Selectieve stadsvlucht en steeds meer appartementen

Dat Gent alsmaar meer inwoners krijgt, belet niet dat er volgens de beleidsnota “Wonen” sprake is van een selectieve stadsvlucht. Uit de verhuisbewegingen van dertigers en kleine kinderen valt af te leiden dat jonge gezinnen vaak naar de rand van Gent zelf of naar de buurgemeenten rond Gent verhuizen. Dat kan volgens het stadsbestuur niet de bedoeling zijn. Maar ondertussen doet het toenemende aantal inwoners wel de Gentse woningmarkt groeien. In 2019 waren in de stad ongeveer 145.000 wooneenheden. Ongeveer 57% daarvan zijn eengezinswoningen. Maar het aantal flats is de jongste jaren heel snel gestegen. Het Gentse stadsbestuur spreekt in zijn beleidsnota dan ook van een ‘verappartementisering’, die zich overigens ook de komende jaren zal doorzetten, want driekwart van de geplande bijkomende wooneenheden zullen opnieuw appartementen zijn. Een mooi voorbeeld is het project Nieuwland, dat er komt op een veelzijdige locatie aan de rand van de Gentse binnenstad, pal tussen het historische centrum en Dok Noord. Nieuwland biedt er een grote diversiteit aan woningen en appartementen in een unieke groene omgeving, geënt op iedereen die van het stadsleven houdt maar niet wil inboeten op ruimte en comfort. In het stadsbeeld zijn de kranen die diverse nieuwbouwprojecten helpen neerpoten trouwens bijzonder vertrouwd geworden. Bij de nieuwbouwwoningen valt ook op dat die almaar kleiner worden. Zo neemt het aandeel woningen met één of twee slaapkamers toe en dat met vier en meer slaapkamers af. Er worden relatief weinig woningen gepland voor grotere gezinnen.  

Ook op grote huurmarkt blijft betaalbaar wonen een prioriteit

Terwijl over heel Vlaanderen zowat drie op tien inwoners hun woning of appartement huren, loopt dat cijfer in Gent op tot 50%. Een flink aantal van die mensen huurt een sociale huurwoning en de vraag naar die sociale huurwoningen blijft erg groot. Want er staan zowat 10.000 gezinnen op een wachtlijst om een dergelijke woning te kunnen huren in Gent. Het geeft aan dat het thema “betaalbaar wonen” nog altijd hoog op de agenda staat. Dan rijst natuurlijk altijd de vraag wat daarmee precies bedoeld wordt?  Maar het antwoord op die vraag is niet zo moeilijk aangezien de betaalbaarheid afhankelijk is van de woonkost en van het beschikbaar inkomen.  We spreken van betaalbaar wonen als het inkomen voldoende hoog is om na aftrek van de woonkost ook de niet-woonuitgaven te kunnen betalen. Volgens de Gentse beleidsnota situeert het betaalbaarheidsprobleem zich vooral op de private huurmarkt, waar bijna één derde van de huurders na aftrek van de woonkost over een resterend inkomen beschikt dat lager ligt dan de norm. En ook bij de sociale huurders, die minder huur betalen, heeft één derde na aftrek van de woonkost eigenlijk niet voldoende over om een normaal bestaan te kunnen leiden. Omdat de coronacrisis het inkomen van nogal wat gezinnen voort onder druk zal zetten, betekent dit volgens het Gentse stadsbestuur dat de betaalbaarheid van wonen de komende maanden nog meer onder druk zal komen.  

Woonkwaliteit en energiezuinigheid

Volgens de beleidsnota van het Gentse stadsbestuur blijft er in ieder geval ook nog heel wat werk aan de winkel om de woonkwaliteit en de energiezuinigheid van het Gentse vastgoedpatrimonium naar een hoger niveau te tillen. Voor 8 op de 10 woningen moeten nog stappen worden gezet om de woningen energiezuiniger te maken. Eén en ander betekent dat het woonbeleid in de Oost-Vlaamse provinciestad voor heel wat grote uitdagingen staat. Volgens de beleidsnota wil het Gentse stadsbestuur alvast alles op alles zetten om de mismatch tussen de woonnoden van de Gentenaar en het aanbod te doorbreken. Prioritair gaat de aandacht daarbij uit naar de kansarmen die het recht op wonen niet autonoom kunnen realiseren. De belangrijkste investeringen gaan dus naar de marktsegmenten waar de noden het hoogst zijn: de laagste inkomens en de grote gezinnen. De beleidsnota benadrukt echter ook dat de vastgoedmarkt wel goed functioneert voor de hogere inkomens, wat ook valt af te leiden uit de nog altijd sterke dynamiek. De vraag in Gent blijft in ieder geval groot en de vastgoed- en huurprijzen stijgen. Het aandeel studenten, ouderen en grote gezinnen neemt toe – en ook die moeten een geschikte plek kunnen vinden in de stad. Anderzijds vertrekken jonge gezinnen steeds vaker naar de randgemeenten net buiten de stad, wat letterlijk en figuurlijk een verarming is. Bovendien vinden heel wat mensen gewoon geen woning die aangepast is aan hun gezinssituatie en inkomen. Gent wil daarom vooral inzetten op de sociale verhuurmarkt om het probleem van betaalbaar wonen structureel aan te pakken. Het is alvast positief dat het rood-blauw-groene stadsbestuur de problemen op de vastgoedmarkt ter harte neemt en er naar blijft streven om wonen in Gent gezellig, comfortabel en betaalbaar te houden. 

Dit artikel delen

Suggesties voor u