Wat als je je grond moet delen?

De erfdienstbaarheid toegelicht

Het is altijd belangrijk om de kleine lettertjes van een contract te lezen. Zeker wanneer je op zoek bent naar een koopwoning, waar mogelijk erfdienstbaarheid op rust. Meestal levert dat niet meteen problemen op tussen buren, maar een gewaarschuwd (buur)man is er twee waard! Lees hier wat je zeker moet weten over erfdienstbaarheid voor je je handtekening plaatst.

Wat is erfdienstbaarheid?

Een perceel waar erfdienstbaarheid op rust, is eigendom van persoon X maar wordt ook gebruikt door de buurman of meerdere buren van X. Of zoals het burgerlijk wetboek het stelt:

“Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort.”

Het burgerlijk wetboek vermeldt ook dat erfdienstbaarheid ontstaat uit “de natuurlijke ligging van de plaatsen of uit verplichtingen door de wet opgelegd”. De buren van X hebben met andere woorden geen andere keuze dan het perceel van X te gebruiken. Let wel, erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door overeenkomsten die buren met de eigenaar van het perceel hebben gesloten. 

De verschillende gronden voor erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren tot stand komen. Op die manier onderscheidt de wetgever drie verschillende soorten:

• Natuurlijke erfdienstbaarheid: de natuurlijke ligging van het perceel doet de erfdienstbaarheid ontstaan. Denk bijvoorbeeld aan een perceel dat lager is gelegen dat dat van de buren. Wanneer het regent en er water van het hogere perceel naar het lagere vloeit, mag de eigenaar van het lagergelegen perceel het water niet tegenhouden door een dam of dergelijke constructie.
• Wettelijke erfdienstbaarheid: een dienstbaarheid die door de wet wordt opgelegd. Gemene muren zijn hiervan een voorbeeld.
• Conventionele erfdienstbaarheid: een dienstbaarheid die buren onderling overeengekomen zijn. Een typisch voorbeeld hiervan is het recht van doorgang, waarbij buur A de oprit van buur B mag gebruiken omdat hij anders geen toegang tot de openbare weg zou hebben.

Het eindigt echter niet bij deze drie soorten erfdienstbaarheid. Stel, je installeert een venster en respecteert daarbij de minimale afstand met de woning van de buren niet. Na dertig jaar klagen de buren dat je het venster moet verwijderen. Een rechter zal dan oordelen dat je het venster mag behouden, omdat ook dit een vorm van erfdienstbaarheid is.

Erfdienstbaarheid bij verkoop

Erfdienstbaarheid is verbonden aan het perceel en niet aan de eigenaar ervan. Bij verkoop blijven alle bestaande erfdienstbaarheden dus behouden, ongeacht de wensen van de koper.

Authentieke akte

Normaal gezien zijn alle erfdienstbaarheden van een perceel opgenomen in de authentieke akte. Toch biedt de akte op dit vlak geen garanties. Als de koop eenmaal gesloten is en daarna toch blijkt dat er sprake is van erfdienstbaarheid, maak je mogelijk aanspraak op een schadevergoeding of kun je proberen het contract nietig te laten verklaren, maar opnieuw geniet je ook dan geen enkele garantie. Bestudeer dus zowel de authentieke akte als de eigendom die je wenst te kopen goed! Zijn er misschien paden die naar het perceel van de buren leiden, een hek dat de buren toegang geeft tot jouw tuin, … Controleer ook zeker hoe de nutsvoorzieningen precies zijn aangelegd.

Lees ook: Een nieuw huis kopen: het volledige stappenplan