Welke impact zal de betonstop hebben op de immomarkt?

Je ving het ongetwijfeld op in de media: deze zomer zette de Vlaamse regering het licht op groen voor de fameuze betonstop. Met die maatregel wil ze vanaf 2040 het Vlaamse bouwlandschap naar eigen zeggen ‘volledig in evenwicht brengen met de groene ruimte’.

Dat we dan heel anders zullen wonen en bouwen, spreekt voor zich. Maar wat moeten we ons daar concreet bij voorstellen? Zul je bijvoorbeeld nog mogen bouwen op grond die je voor de betonstop hebt gekocht of geërfd? Zal wonen in de stad duurder of juist goedkoper worden? En wordt co-wonen de norm?

Heel wat mensen zitten met vragen sinds de aankondiging van de betonstop. In dit artikel zetten we de antwoorden op enkele van de meest prangende kwesties op een rijtje.

1. Mag ik na de betonstop écht geen nieuwe woning meer bouwen?

In zakenkrant De Tijd was Vlaams minister van Omgeving Joke Schauvliege (CD&V) formeel: “De betonstop is géén bouwstop.” De bevolking blijft namelijk groeien, dus als iedereen een dak boven zijn hoofd moet hebben, zal er ook na 2040 nog gebouwd moeten worden. Alleen zal dat meer in de hoogte gebeuren en op kleinere stukken grond. De bedoeling daarvan is om minder open ruimte aan te snijden. Gigantische vrijstaande nieuwbouwwoningen zul je dan ook niet zo vaak meer zien: kleiner wonen wordt voor iedereen de norm.

Als er nog gebouwd wordt, dan zal dat vooral in de stad zijn en bij knooppunten, zoals in de buurt van een station of bij een belangrijke verkeersader. De bereikbaarheid van de nieuwe woningen wordt een cruciaal criterium.

Spijtig voor liefhebbers van wonen tussen het groen, maar na het invoeren van de betonstop wordt bouwen op het platteland heel wat minder vanzelfsprekend dan het vandaag is. Sommige eigenaren zullen hun perceel zelfs moeten inruilen voor een stuk grond in een woonkern. Is dat niet haalbaar, dan zullen ze hun bouwproject op z’n minst moeten compenseren door elders een nieuw stuk groen te creëren. Hoe dat precies in z’n werk zal gaan, is vandaag nog niet duidelijk.

2. Ik heb al een bouwgrond. Mag ik nog bouwen na de betonstop?

Als je grond vandaag al officieel als bouwgrond staat ingekleurd, is er sowieso geen vuiltje aan de lucht. Percelen in zogenaamde ‘woonuitbreidingsgebieden’ die als reservebouwgronden zijn ingekleurd, kunnen wél problemen geven. Waar je je dan concreet aan moet verwachten is vandaag helaas nog niet helemaal duidelijk; al kan de toekomstige aanleg van de nutsvoorzieningen wel een eerste indicatie geven. Als de leidingen over een heel lang traject moeten lopen, speciaal om jouw woning te bereiken, dan voorspelt dat weinig goeds over de ligging van je grond. Het is dus verstandig om daar rekening mee te houden als je nu bouwgrond koopt met de bedoeling om er pas later een woning op te zetten.

3. Ik moet mijn bouwgrond opgeven. Heb ik recht op een compensatie?

Ook hierover heerst er vandaag nog veel onduidelijkheid, maar volgens minister Schauvliege zullen gedupeerde eigenaars in elk geval wel vergoed worden. De vraag is alleen hoe. Er kunnen zich verschillende mogelijke scenario’s voordoen:

• Je krijgt een financiële vergoeding voor honderd procent van jouw bouwgrond.
• Je perceel wordt ingeruild voor een ander stuk bouwgrond waarop je wél mag bouwen.
• Je wordt gecompenseerd met zogenaamde ‘ontwikkelingsrechten’, die je dan kunt verkopen aan iemand die zijn grond wel mag bebouwen. Die persoon mag zijn bouwproject dan uitbreiden, bijvoorbeeld met een extra verdieping. Jijzelf blijft in dat geval wel eigenaar van je grond, maar je mag die niet bebouwen.

4. Zal de betonstop de waarde van bouwgrond beïnvloeden?

Dat lijkt onvermijdelijk. Buiten de stad zal bouwgrond vrijwel zeker in waarde dalen. In de stad of in de nabijheid van belangrijke knooppunten zal bouwgrond daarentegen in waarde stijgen. Hou daar zeker rekening mee als je van plan bent om binnenkort een stuk grond te kopen.

5. Wordt wonen in de stad dan nóg duurder?

Ook dat zit er dik in. Al betekent kleiner gaan wonen wel dat je minder vaste kosten hebt, bijvoorbeeld voor onderhoud en verwarming. Een kleinere woning is trouwens niet per se synoniem met minder comfort. Ook in slim ingerichte ‘tiny houses’ kan het bijzonder aangenaam wonen zijn.

Er gaan bovendien stemmen op om het kadastraal inkomen op het platteland duurder te maken en in de stad goedkoper, om het verschil in woonkost te compenseren. Of dat er effectief doorkomt, blijft voorlopig koffiedik kijken.

6. Moeten we in de toekomst allemaal gaan co-wonen?

Dat niet per se; cohousing wordt zeker geen verplichting. Wel zullen we met z’n allen compacter en meer in de hoogte moeten gaan wonen.

7. Wat als ik verbouwplannen heb?

Een huis kopen en volledig afbreken om vervolgens op hetzelfde perceel bouwgrond een compleet nieuwe woning op te trekken, zal ook na de betonstop nog toegelaten zijn.

Voor wie wil verbouwen verandert er in principe heel weinig. Alleen zul je de oprit naar je woning doorgaans niet meer mogen verharden. Een van de doelstellingen van de betonstop is namelijk overstromingsproblemen vermijden. Waterdoorlatende materialen gebruiken voor je oprit biedt dan een uitkomst.

Nog een verwacht gevolg van de betonstop: je huis verbouwen tot een kangoeroewoning zal in de toekomst wellicht een stuk makkelijker worden.

Gemengde reacties op de betonstop

Dat niet iedereen tevreden is met de aankondiging van de betonstop is duidelijk. Grondeigenaars vrezen verlies te zullen lijden en heel wat bouwlustigen zien hun al lang gekoesterde droom van een villa in het groen in rook opgaan.

Anderzijds vindt Natuurpunt Vlaanderen dat de betonstop zoals die nu voorligt niet ver genoeg gaat en net een gebrek aan ambitie laat zien. De organisatie klaagt het gebrek aan duidelijkheid aan en vreest dat de burger te weinig betrokken zal zijn bij de beslissingsprocedures.

Wat de betonstop in de praktijk zal betekenen voor eigenaars, bouwers en verbouwers is inderdaad nog niet honderd procent duidelijk. Voorlopig blijft het uitkijken naar meer nieuws van de Vlaamse regering.