Wonen in de toekomst | Betonstop

Ronde Tafel

Naar aanleiding van de recente Vlaamse beleidsverklaring “Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen” (BRV) wisselden enkele actoren uit de vastgoedsectoor van gedachten over het wonen in de toekomst. Hoe beoordelen zij de strategische krachtlijnen van onze ruimtelijke ontwikkeling?

Op initiatief van Logic Immo ontmoetten enkele actoren uit de vastgoedsector elkaar op 28 maart in restaurant Dujardin te Ouwegem. 

• Eline Ampe,  Excellent Vastgoed,
• Steven Betz, Voka,
• Steven Rosseel,  Re-Vive,
• Jean-Marc Vandersmissen, Oryx Projects en
• Frank Vanmeenen, Hyboma

gingen graag in op de uitnodiging van Benedicte Sys, Bruno Vandevyvere en Christophe Verweire, account managers bij Logic Immo IPM Group.

Ruimtebeslag versus open ruimte 

Het meest opvallende doel van het plan bestaat er in het bestaand ‘ruimtebeslag’  beter en intensiever te gebruiken en de druk op de open ruimte te verminderen. In de media kreeg dit plan inmiddels de oneerbiedige benaming ‘Betonstop’. Als senior adviseur ‘milieu & ruimtelijke ordening’ bij Voka neemt Steven Betz al jaren actief deel aan fora en platformen over dit dossier. “Spreek niet van “betonstop” maar liever over verhardingsstop” begint hij. Ook verrast hij de aanwezigen met de opmerking dat de regering in het ‘Groenboek’ van mei 2012 al voor medio 2013 een Witboek aankondigde. We hebben echter moeten wachten tot eind 2016! Het is dus nog echt onzeker wanneer dit plan zal omgezet worden in een echt wettelijk beleidsplan dat de plaats inneemt van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) van 1997. 

Maar belangrijker dan de onduidelijke timing van de inwerkingtreding is het feit dat er nu algemeen aanvaarde principes op tafel liggen:

1. In plaats van een rigide structuurplan komt er een beleidsplanning met meer algemene beleidskaders rond wonen, werken & ondernemen. Dat wordt even wennen voor zowel de Vlaamse administratie als de steden en provincies. En uiteraard ook voor de ondernemers in de sector.
2. Het bestaand ruimtebeslag (huizen, industrie, handel, wegen, parken en tuinen) moet beter en efficiënter aangewend worden. Om het ruimtelijk rendement te verhogen zullen we met zijn allen concreet aangemoedigd worden om kleiner en dichter bij elkaar te wonen. Gedaan ook met de versnippering. De ontwikkeling van nieuwe woningen, werkplekken en voorzieningen moet vooral gebeuren op goed gelegen locaties in bestaande stadswijken en dorpskernen. De schaalgrootte van de bouwprojecten in de steden zal zo wel toenemen omdat men idealiter steeds de bestaande buurt en zeker de daar beschikbare open ruimte mee in de bouwprojecten zal opnemen.
3. Het innemen van nieuwe open ruimte wordt tegen 2025 beperkt tot 3 ha per dag. Na 2040 mag er geen enkele hectare open ruimte meer aangesneden worden; uit- en inbreidingen kunnen dan nog enkel in bestaande woonkernen. En vanaf 2050 mag er niet bijkomend worden verhard zonder ergens anders te ontharden. Tevens wil de overheid tegen 2050 ook de dichtheid van woongelegenheden en werkplekken binnen de kilometer van collectieve vervoersknooppunten gevoelig doen stijgen. Tegen dan zullen er in principe ook geen bijkomende woon- of werkgelegenheden meer kunnen bijkomen op een te lange verplaatsingstijd van een collectieve vervoersknoop of een groep voorzieningen. 
4. Het gemeenschappelijk belang krijgt voorrang op het private belang. Iedereen zal moeten aanvaarden dat er op bepaalde plaatsen niet meer mag gebouwd worden.

Alle gespreksdeelnemers gaan akkoord met deze principes. Ze zijn goed maar we moeten vermijden dat het maatschappelijk draagvlak verloren gaat door overhaast te werk te gaan, vult Betz aan. Ieder beseft dat men nog veel praktische, administratieve, juridische en fiscale hindernissen zal moeten  overwinnen. Eline Ampe vraagt zich bijvoorbeeld af hoe de vlotte overgang naar het nieuwe systeem praktisch georganiseerd zal worden. Haar ander zorgpunt is dat het bouwproces voor jonge mensen goedkoper moet worden en dat de betaalbaarheid ook afhangt van de niet in te schatten evolutie van de intrestvoeten.

Rosseel pleit voor meer leiderschap vanwege de politiek. De politici moeten op een bepaald moment de definitieve beslissing nemen, samen met de juiste begeleidende fiscale maatregelen. En waarom mikken we pas op 2040? Kan het niet wat sneller? We vragen ons ook af of de lokale politici de moed zullen hebben om de nodige dossierkennis op te bouwen en de nieuwe filosofie consequent toe te passen. 

Toekomstscenario

In het tweede deel blikken we vooruit met diverse voorstellen en ideeën. Vandersmissen verwijst bij wijze van voorbeeld naar het Tondelierpark als een mooi samenwerkingsvoorbeeld tussen de stad Gent en nv Tondelier Development. Dit duurzaam woonproject wordt een nieuw stadsdeel in hartje Rabot, op de vroegere site van een stadsgasfabriek en een maalderij. Het over meer dan tien jaar gefaseerd project bestaat uit een mix van appartementsgebouwen, herenhuizen, kleinere budgetwoningen, kantoren, handelszaken en een grote groenzone.

Eline Ampe benadrukt dat we met zijn allen nog een hele mentaliteitsverandering door moeten. Het idee alleen al dat er meer gemeenschappelijke delen in onze woonbeleving zullen komen vergt een mentale klik. “Vergeet ook niet welke extra administratie en verplichtingen mede-eigendom met zich mee brengt!” Vandersmissen vult aan: “De basisakte voor een gewoon appartement telt al gauw 270 bladzijden. Wie leest dat nog?”

Anderzijds ziet Vanmeenen al voorbeelden van een nieuwe trend om het huis in de overdag doodse verkaveling of de villa op de buiten in te ruilen voor een comfortabele  woongelegenheid in een centrum met veel sociale interactie. De overheid kan hier zeker flankerende maatregelen nemen om dit aan te moedigen: fiscaliteit, mobiliteit, diversiteit, betaalbaarheid, plaatselijke bedrijvigheid…  “Niet het leven in het periferie penaliseren maar wel het wonen in de stad stimuleren!” luidt hier het devies van Betz.

We bouwen niet meer voor het leven. Vandersmissen ziet bijvoorbeeld een woontraject van zeven stappen voor de nieuwe generatie: “Eerst zo lang mogelijk op een studentenkot, dan terug hotel mama, dan een appartementje met de partner, met de kinderen een huis in een buitenwijk of kleine gemeente, terug naar een stadswoning als de kinderen het huis uit zijn, vervolgens een assistentiewoning en uiteindelijk een plekje in een rusthuis…” Bovendien worden de gezinnen kleiner en zijn er steeds meer singles. Dat zal de vraag naar kleine woongelegenheden doen toenemen.

En we beginnen (helaas) niet van een wit blad. Vanmeenen verduidelijkt: “We moeten beseffen dat er nog veel oude woningen gesloopt moeten worden om de lintbebouwing af te bouwen, dat er nog veel renovatie  en nog veel  nieuwbouw van kleinere woongelegenheden zal nodig zijn in de steden.”  Zelfs het laten uitdoven van slecht gelegen of afgelegen dorpen mag geen taboe zijn. En dan hebben we het nog niet eens over het nieuwe en complexe systeem van de verhandelbare bouwrechten…

De jonge aankomende generatie is zeker erg begaan met nieuwe, participatieve, gedeelde of slimme woonvormen in de stad, voor zover een en ander betaalbaar blijft. Zelfs gedeelde onroerende eigendom is en blijft de beste spaarformule. Jammer genoeg stellen de economische en wettelijke condities jonge gezinnen niet meer in staat om daarvoor voldoende kapitaal goedkoop te kunnen lenen. “Dat is onze grootste zorg.”  Daarbij komt het voorstel om ons niet langer te fixeren op de prijs per vierkante meter maar wel op de globale kwaliteit van het woonconcept en zijn totaalprijs. Deelnemers

Leefbaarheid in de stad wordt een cruciaal criterium: stadsbesturen gaan immobiliënprojecten meer gestructureerd moeten aanpakken via een of ander masterplan. Ze zullen meer inzetten op de voorwaarden voor een aangename buurtwerking, met diversiteit in het openbaar domein en tegen gettovorming.

Zo evolueren we naar grote, flexibele en gefaseerde meerjarenprojecten met betrokkenheid van de lokale overheid. Denk aan de beloftevolle projecten in het noorden van Gent: het reeds genoemde Tondelierpark, Dok Noord, De nieuwe Dokken, Kobenhavn… Vandersmissen meent dat het zo voor kleine projectontwikkelaars en bouwondernemers moeilijker wordt. Rosseel voegt er aan toe dat die kleine bouwondernemers meer zullen moeten samenwerken met de grote: het blijft een kapitaalintensieve business.

Er zijn helaas ook nog slechte voorbeelden. Denk aan grote bouwprojecten die onafhankelijk van elkaar en zonder coördinatie resulteren in meerdere versnipperde appartementsblokken in een zelfde wijk maar zonder enige connectie, zonder enige aandacht voor de onmiddellijke leefomgeving.

En Vanmeenen vraagt zich intussen af of de grotere bouwmaatschappijen wel open staan voor innovatieve, meer gemeenschapsgerichte of participatieve bouwprojecten, ook die met afbraak en nieuwbouw. Want onze overheid zet nu massaal in op renovatie of benovatie. Terwijl het soms gewoon beter is het afgeleefd huis tot op de grond af te breken en een nieuw te zetten.  

Maar helaas loert ook hier het kostenplaatje om de hoek: die laatste 10.000 euro maakt soms het verschil tussen ja en nee. Het is denkbaar dat de extra sloopkosten voor de afbraak een bouwproject net onoverkomelijk maken. Vandaar zijn vraag: moeten we ook pleiten voor fiscale afbraakpremies?

Of wat als er meerdere huisjes naast elkaar aan renovatie toe zijn? Is dat dan geen idee om daar, eventueel met de lokale overheid als mediator, een ruimer woonproject van te maken?

Woonbeleid 

Wonen blijft een basisbehoefte. Het is de sociale opdracht van de sector om volgens de regels van de overheid een wereld te creëren waar mensen gelukkig kunnen wonen en werken. “We moeten met onze  projecten het cement bieden voor een echte samenleving!” luidt het unaniem. Hopelijk komt er snel een duidelijk beleidskader tot stand! Met goede begeleidende fiscale maatregelen en incentives zodat burgers en bedrijven gemotiveerd worden om  ‘juiste’ en duurzame keuzes te maken in hun wonen en werken.