Woonbeleid in Brugge wil de dynamiek ondersteunen

Vraag honderd buitenlandse toeristen die voor het eerst in hun leven België aandoen, wat ze zeker willen zien en bij negentig ervan zal je “Brugge” als antwoord horen. De West-Vlaamse hoofdstad spreekt tot ver over de grenzen tot de verbeelding, maar beseft dat er in het imago van toeristische trekpleister ook een gevaar schuilt. 

Brugge wil meer zijn dan “Brugge die scone”, meer dan een prentkaartstad en wil ook zijn eigen bewoners laten genieten van het vele mooie dat de stad te bieden heeft. In het beleidsplan, dat het nieuwe gemeentebestuur op 11 maart voorstelde, is ook een aanmoedigend en gecoördineerd woonbeleid opgenomen. Franky Demon, schepen voor ruimtelijke ordening, huisvesting, leefmilieu en sport licht één en ander toe. Elisabeth Depaepe (Immolis), Peter Coucke (Agence Coucke) en Arne Barrezeele (OC Vastgoed) tonen zich alvast enthousiast.

Doordacht woonbeleid voor betaalbaar wonen

“In het woonbeleid dat erop gericht is om wonen in Brugge voor iedereen betaalbaar te houden, leggen we een aantal duidelijke accenten”, legt Franky Demon uit. “Door in de eerste plaats leegstand en verkrotting aan te pakken, onder andere door aan de sociale bouwmaatschappijen te vragen om zich niet alleen te concentreren op nieuwbouw, en voorts in te spelen op nieuwe woontrends, het vergunningsbeleid te evalueren en te actualiseren en veel aandacht te hebben voor gezinnen, senioren en studenten, willen we komen tot een bevolkingsmix van verschillende generaties en verschillende sociale groepen. Enkel op die manier kan een dynamiek tot stand komen die de stad blijvend ondersteunt.” Jonge starters en gezinnen die op zoek zijn naar een woning kunnen rekenen op een stappenplan dat de stad hen ter beschikking stelt. Als ze in de binnenstad een woning renoveren, zullen ze volgens het beleidsplan ook recht hebben op een renovatiepremie, iets wat het stadsbestuur nu aan het uitwerken is. “Brugge moet voldoende arbeidsactieve gezinnen, middengroepen en tweeverdieners aantrekken”, benadrukt Franky Demon. “Ze versterken immers de sociale en financiële draagkracht van de stad, zorgen voor een goede sociale mix en betekenen vaak een meerwaarde voor het maatschappelijke weefsel. Onder andere via een kwaliteitslabel voor de studentenhuisvesting willen we studenten motiveren om ook na hun studies nog wat op hun kot te blijven. We hopen dat het een reden kan zijn om in Brugge te blijven wonen.”

Herbestemming

Ook het stimuleren van de herbestemming tot wonen van niet langer gebruikte bedrijfs- en fabriekspanden, religieuze gebouwen en openbare gebouwen, zoals kazernes en brouwerijen zou jonge mensen moeten aantrekken. Een voorbeeld vormt het project in de Oude Burg, in de schaduw van het Belfort. Daar zal de vzw Community Building een nieuw project met appartementen en assistentiewoningen realiseren. In een eerste fase worden de 2 zestiende-eeuwse gebouwen met huisnummer 13 en 15, omgevormd van kantoor tot meergezinswoning.

Op vandaag vormen de twee panden intern al één geheel. In totaal worden in dit gedeelte 6 ruime appartementen voorzien met één of twee slaapkamers. Deze appartementen zullen het gebouw opnieuw indelen volgens de contouren van de oude woningen en de historische draagstructuren worden behouden. Deze fase is een onderdeel van een totaalproject waar ook op termijn het pand Oude Burg 17 in geïntegreerd zal worden en waar assistentiewoningen voorzien zullen worden. Op termijn zullen er dus in totaal 30 wooneenheden ontwikkeld worden.

Community Land Trust

De stad toont onder meer met dit project dat aan kwalitatief wonen in de binnenstad niet alleen lippendienst wordt bewezen. “We maken ook werk van een woonbarometer die een inventaris maakt van de vraag naar en het aanbod van woningen en zo knelpunten kan identificeren”, geeft de schepen nog aan. Inzetten op een gezonde bevolkingsmix is duidelijk een grote prioriteit van de stad, want Brugge besteedt ook veel aandacht aan sociale huisvesting en aan het huisvesten van senioren. “We richten met de stad ook een community land trust (CLT) op die individuele eigendomsrechten combineert met collectieve landeigendom. Het doel van een CLT is eigendomsverwerving mogelijk te maken bij de bevolkingsgroep die niet terecht kan op de private woningmarkt omdat de prijzen te hoog zijn. De Brugse CLT vult de leegte op tussen de sociale en private woningmarkt zonder in het vaarwater van de andere sociale woonorganisaties of de private markt te komen. De CLT blijft eigenaar van de grond. De woningen die er op staan worden eigendom van hun bewoners, via erfpachtcontracten. Ze krijgen dezelfde rechten en verantwoordelijkheden als een gewone eigenaar. En voorts maken we ons sterk dat een kwalitatief, efficiënt en vlot vergunningenbeleid, dat regelmatig wordt geëvalueerd, zal beantwoorden aan wat de dag van vandaag op het vlak van bouwen en wonen nodig is. We willen trouwens ook co-housing, levenslang wonen en andere vormen van samenwonen faciliteren. Daarom herbekijken we de huidige opsplitsingsregels voor grote gebouwen zonder verlies aan kwaliteit van de woonentiteiten. We zetten in op stadsvernieuwing en moedigen grote terrassen aan, industriële concepten en wonen aan het water. En we onderzoeken of er verplichte stedenbouwkundige ingrepen of maatregelen die de woonkwaliteit en/of leefbaarheid bevorderen, kunnen worden opgenomen wanneer we een omgevingsvergunning verlenen. Zo stimuleren we de aanleg van speeltuinen en grote terrassen bij appartementen en de bouw van ondergrondse garages.”

Goed wonen draagt bij tot geluk

Het beleidsplan dat de stad Brugge rond wonen heeft uitgewerkt valt bij Elisabeth Depaepe in goede aarde. “Er is de jongste tijd nogal wat aandacht voor onderzoek naar hoe gelukkig we zijn”, zegt ze, “en daarbij valt op dat ook de woning waarin we onze thuis hebben een belangrijke rol speelt. De inspanningen van het stadsbestuur om een doordacht woonbeleid uit te werken, kan ik dan ook naar waarde schatten. Ik heb er vertrouwen in dat ze ervoor zullen zorgen dat de Bruggelingen voor een deel hun geluk zullen blijven vinden in de woning die ze betrekken.”

Uit het ‘Woonrapport 2017’ dat aluminiumfabrikant Reynaers Aluminium twee jaar geleden op de markt bracht, blijkt dat wonen in een ruime woning in een groene omgeving met gezonde lucht voor elke Vlaming de ultieme woondroom is. Hetzelfde rapport gaf ook aan dat met name de West-Vlamingen en dus ook de Bruggelingen beter in de buurt komen van die ultieme droom dan mensen uit andere provincies. De helft van de West-Vlamingen geeft zijn woning volgens dit rapport een score van 7 of hoger op 10. Hiermee zitten de West-Vlamingen bij de kopgroep van mensen die gelukkig zijn met hun woning. Ook eigenaar zijn en wonen in een huis zijn factoren die volgens het rapport veel impact hebben op het geluk.

Zo is 84% van de West-Vlamingen die zeggen gelukkig te zijn met hun woning er ook eigenaar van en is die woning in die gevallen geen appartement, maar een huis. “Een dergelijke studie zegt natuurlijk niet alles”, verduidelijkt Elisabeth Depaepe nog, “en is misschien ook maar een momentopname, maar is in zekere zin toch richtinggevend. De inspanningen die het stadsbestuur in zijn woningbeleid naar voor schuift, zijn er ook duidelijk op gericht de factoren die woongeluk ondersteunen, te versterken. En bovendien richten ze zich op een zo divers en breed mogelijke doelgroep. En dat is zeker positief.”

Overigens liet Reynaers Aluminium in december 2018 door een onafhankelijk onderzoeksbureau een nieuwe steekproef uitvoeren bij een representatieve groep van 1.000 Belgen en daaruit bleek dat er aan het woongeluk toch nog wat werk is. Zo is minder dan de helft van alle Belgen echt gelukkig met zijn woning (44%). 1 op 3 ervaart er zelfs stress door. Grote boosdoener is volgens meer dan de helft van de respondenten het financiële plaatje van de woning, waardoor woningen ofwel te duur zijn ofwel onvoldoende beantwoorden aan de comforteisen.

Een voorstel om de woonkwaliteit nog te verbeteren

Ook Peter Coucke beaamt dat het stadsbestuur in zijn beleidsplan lovenswaardige inspanningen belooft om wonen in Brugge voor diverse groepen echt aantrekkelijk te maken. “Toch”, zo zegt hij, “zou ik nog een voorstel willen doen dat volgens mij op lange termijn een positieve impact zal hebben op de woonkwaliteit in de binnenstad. Sinds 2002 geldt een vakantiewoningenstop in de Brugse binnenstad. Dit houdt in dat woningen die als vakantiewoning werden verhuurd of als dusdanig vergund waren vóór de vakantiewoningenstop vergund bleven, maar dat daarvoor in principe geen nieuwe vergunningen meer werden afgeleverd. In de daaropvolgende jaren verhuurden steeds meer mensen hun eigendom als vakantiewoning, onder meer via airbnb, zonder dat de stad daar tegen optrad. Nu zijn er echter sinds enkele jaren systematische controles en moeten de niet vergunde vakantiewoningen één voor één sluiten. Ik stel voor dat, bij grondige renovatie van een woning in de binnenstad, dit pand voor een bepaalde periode van bijvoorbeeld tien jaar als vakantiewoning zou morgen verhuurd worden. Het is een stimulans voor de eigenaars om te renoveren – want ze kunnen hun investering op relatief korte tijd terugverdienen – en vooral de ‘moeilijke’ woningen, zoals kleine huisjes met weinig of geen buitenruimte of grote opsplitsbare panden die volledig te renoveren zijn, kunnen zo worden aangepakt. Als gevolg daarvan kan de kwaliteit van de woningen in de binnenstad fors verbeteren zonder dat de overheid daarvoor subsidies moet uittrekken. Ondertussen zien wij dat de Brugse vastgoedmarkt onverstoord blijft profiteren van de vele troeven die de stad te bieden heeft. Het is een goede zaak dat het stadsbestuur met zijn hoofdstuk rond wonen in het beleidsplan blijk geeft van een doordachte en toekomstgerichte visie.”

Enkele bedenkingen

Ook Arne Barrezeele toont zich in grote lijnen positief over het woonbeleid dat in het Brugse beleidsplan uit de doeken is gedaan, maar hij heeft toch enige bedenkingen. “Het is geen geheim”, zegt hij, “dat er tussen droom en daad soms praktische bezwaren in de weg staan. Dat hele woonbeleid klinkt mooi als je het op papier ziet staan, maar is het ook haalbaar in de realiteit? Hoe gaat men bijvoorbeeld afmeten wie in aanmerking komt voor een sociale huisvestiging en wie kan gebruik maken van de voordelen van het nieuwe CLT-systeem? De Brugse CLT zou de leegte opvullen tussen de sociale en private woningmarkt, maar in hoeverre liggen de grenzen hiervan vast? Komt dit systeem niet in het vaarwater van de sociale huisvesting? Halen de mensen die moeten huren omdat ze geen eigendom kunnen vererven, hier uiteindelijk ook voordeel uit? En zal dit het verkopen voor de makelaars niet nodeloos ingewikkeld maken? Het zijn vragen die nog een antwoord moeten krijgen. Ook de focus op gezinnen, senioren en studenten in het nieuwe plan is wat mij betreft wat eng, want er zijn natuurlijk nog andere groepen in de samenleving dan deze drie. Maar los daarvan getuigt het beleidsplan wel van het inzicht dat ook de vastgoedmarkt rekening houdt met de maatschappelijke transformaties die volop aan de gang zijn. En daar kan Brugge alleen maar wel bij varen.”