Oudenaarde, picture by Torsade de Pointes.

Belangstelling voor vastgoed in Vlaamse Ardennen blijft toenemen

Geschreven door Geert Degrande op 19 januari 2019

De interesse voor vastgoed in de Vlaamse Ardennen gaat al enkele jaren in stijgende lijn. De rust van de pittoreske dorpjes in het heuvelachtige landschap, de prijs die nog altijd een stuk goedkoper is dan in steden zoals Gent en Kortrijk én de toenemende aantrekkingskracht van steden als Oudenaarde, Geraardsbergen en Ronse, zijn maar enkele van de factoren die één en ander helpen verklaren.

Oudenaarde, picture by Torsade de Pointes.Jean-Marc Vandersmissen (Oryx Projects), Lo Saerens (Boven-OP!), Lesley De Ville (Agence De Ville) en Marnix Rigo (Infinimo) wijzen erop dat ze verwachten dat die trend zal blijven aanhouden.

Doemdenken is niet aan de orde

Midden december waarschuwde de Antwerpse professor Marc De Ceuster tijdens een colloquium van het Financieel Forum dat residentieel vastgoed in ons land bij een mogelijke rentestijging flink in waarde zou kunnen dalen. Hij aarzelde zelfs niet om een mogelijke waardedaling met 40% naar voor te schuiven. Het groeiende aantal leningen ten belope van 80 procent en meer van de waarde van de woning zou trouwens ook de Nationale Bank van België onderhand steeds meer zorgen baren en doen vrezen voor een zogenaamde vastgoedbubbel.

Ik geloof absoluut niet in een dergelijk doemscenario”, zegt Marnix Rigo. “Niet voor vastgoed in het algemeen en dus ook niet voor vastgoed in de Vlaamse Ardennen. Sterker nog, we zien in de regio sinds een zevental jaar dat de vraag in stijgende lijn blijft gaan. Een thuis moet voor veel mensen een oase van rust zijn en die vinden ze in deze regio. Ook het betaalbaar wonen is in de Vlaamse Ardennen zeker nog aan de orde, want ondanks de gestegen vraag blijft er voldoende aanbod. Zowel van bestaande woningen als van nieuwbouwprojecten. Er is een mooi evenwicht tussen vraag en aanbod zodat de marktdynamiek perfect in stand wordt gehouden. De bewegingen op de vastgoedmarkt van de Vlaamse Ardennen bewijzen volgens mij trouwens nog maar eens dat er bij trends ook altijd tegentrends ontstaan. Zo is al een aantal keer aangegeven dat de jongere generatie zich steeds meer tevreden stelt met compacte woonunits, zodat er voldoende budget overblijft om van andere zaken van het leven te genieten. Die trend bestaat ontegensprekelijk, maar tegelijk merken wij juist bij de jongere generatie ook een aantal jonge kopers die bewust op zoek gaan naar woningen op ruimere percelen met een grote tuin. En in de Vlaamse Ardennen zitten dergelijke panden zeker in het aanbod, omdat een toenemend aantal oudere mensen uit dit agrarische gebied nu bewust de stad gaat opzoeken. Het bewijst nog maar eens dat veralgemenen gevaarlijk is. Er bestaat niet één allesbepalende trend in vastgoed.”  

Al voegt Marnix Rigo daar aan toe dat er wel degelijk een beweging te zien is bij oudere bewoners die minder honkvast zijn dan vroeger en nu geen schroom meer hebben om de woning waarin ze hun kinderen hebben grootgebracht van de hand te doen en te verhuizen naar een gerieflijk appartement of zelfs naar een assistentiewoning in de stad.

Vandaar”, zo zegt Marnix Rigo “dat assistentiewoningen steeds meer ingeburgerd geraken. Het is de ideale formule voor de anticiperende 65-plussers die aan hun vrijheid zijn gehecht. Van onze kant spelen we daarop in met de residentie ‘Hof van Edelare’. Dit woonproject is gelegen in het hartje van de Vlaamse Ardennen, in het feeërieke Edelare, deelgemeente van Oudenaarde. Het nieuwbouwgedeelte naast het voormalige klooster biedt onderdak aan 16 assistentiewoningen met fenomenale vergezichten. Het nieuwe woonconcept biedt de kopers de garantie er levenslang te kunnen wonen. Van de zestien units met één of twee slaapkamers zijn er momenteel al zes verkocht.”  

Nieuw elan voor Ronse

De grote belangstelling voor wonen in de Vlaamse Ardennen heeft ook volgens Jean-Marc Vandersmissen te maken met de veelzijdigheid van het aanbod. Hij wijst erop dat er op diverse plaatsen in de Vlaamse Ardennen sprake is van een nieuw elan op de vastgoedmarkt.

Dat geldt ook voor Ronse, een stad met een mooi historisch industrieel verleden en een rijk patrimonium. Koppel dat aan het feit dat het een stadscentrum heeft waar opnieuw meer animo komt én aan het gegeven dat nogal wat oudere mensen uit de omliggende landelijke dorpen nu duidelijk willen opteren voor een bruisend leven in de nabijheid van alle voorzieningen, en je ziet inderdaad een nood ontstaan aan assistentiewoningen die zelfstandig wonen combineren met zekerheid, veiligheid en gemoedsrust. Vandaar dat wij met Oryx Projects het project ‘Peregrina’ nieuw leven hebben ingeblazen. Onze ervaring als ontwikkelaar en onze visie op wonen in de toekomst willen wij ook hier ten volle benutten en het project beantwoordt aan de manier waarop wij een invulling aan wonen willen geven. Het gaat om een elegant nieuwbouwproject met 24 assistentiewoningen met een polyvalente ruimte en een ontmoetingsruimte in de mooie tuin van de voormalige Villa Vangrootenbruel in de Oswald Ponettestraat te Ronse. De assistentiewoningen liggen in een groen park van bijna één hectare dat rust ademt en toch liggen ze ook op wandelafstand van de grote markt, het centrum van Ronse, en dus de haltes van het openbaar vervoer, en de winkelcentra. De verkoop op plan is ondertussen opgestart en we merken veel belangstelling, ook van mensen die er nog niet dadelijk zelf willen gaan wonen. Assistentiewoningen zijn dan ook een veilige investering, hét antwoord op de stijgende vraag naar kwalitatieve aangepaste en private woonformules voor senioren.”

Elk dorp en elke stad heeft zijn eigen kenmerken

Volgens Lesley De Ville komt er ook de komende jaren geen sleet op de aantrekkingskracht van vastgoed in de Vlaamse Ardennen. “Alle dorpen en steden hebben hier hun eigen karakter”, zegt ze. “Dat dit kopers uit de regio én uit andere regio’s aanspreekt is eigenlijk logisch. Er hangt hier immers toch een welbepaalde karakteristieke eigenheid die echt iets heeft en waarvan trouwens ook steeds meer buitenlandse toeristen onder de indruk raken als ze hier als gevolg van de inspanningen om het bier- en fietstoerisme te promoten de sfeer komen opsnuiven. En er zijn ook voor investeerders zaakjes te doen. Want in een stad als Geraardsbergen is een conformiteitsattest vereist voor elke nieuwe huurder. Dit attest krijgt u wanneer de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Overheid. Dat zorgt ervoor dat er nogal wat te renoveren woningen op de markt komen tegen interessante prijzen, omdat de eigenaars zich de moeite niet willen getroosten en de kosten niet willen maken om de woningen conform te maken. In ieder geval stel ik vast dat woningen die hier tegen correcte prijzen worden aangeboden, meestal binnen de maand verkocht geraken. Dat is het beste bewijs dat de marktdynamiek zeker ook de komende maanden intact zal blijven.”

Renovatie of  nieuwbouw: de afweging wordt steeds belangrijker?

Hoe sterk de dynamiek op de vastgoedmarkt in de Vlaamse Ardennen is, blijkt ook uit het feit dat Boven-OP!, een projectontwikkelaar uit Schilde bij Antwerpen, er in 2018 een bijhuis opende in de Gefusilleerdenlaan in Ronse om vandaaruit met een aantal ontwikkelingen te starten. “Medio december 2018 zijn wij begonnen met de voorverkoop op plan van een project van 5 appartementen in Ronse”, zegt zaakvoerder Lo Saerens.

Het gaat om flats in de Saint-Sauveurstraat, op wandelafstand van het station en het stadscentrum, die toch rustig gelegen zijn in het groen. Voor 2019 verwachten wij, na een voldoende voorverkoop op plan, in het voorjaar te kunnen starten met de bouw van ons eerste project in Ronse en in de loop van de maand januari reeds starten wij met de voorverkoop van een tweede project met 17 ruime appartementen in een zeer hedendaags gebouw vlakbij het centrum van Avelgem. We merken dat er twee belangrijke kopersgroepen zijn voor het aanbod in de Vlaamse Ardennen: enerzijds jongere mensen die, als starters, iets kleinere, betaalbare panden zoeken, en anderzijds 55-plussers die vanuit een grotere woning met tuin “op de buiten” eerder op zoek zijn naar ruime appartementen op een centrumligging. Op dat vlak vinden kandidaat-kopers in een stad als Ronse appartementen met een gelijkaardige grootte en een zelfde afwerkingsgraad als in Gent, maar voor een aanzienlijk lagere prijs. Er wordt echter al met heel veel projecten op die trend ingespeeld. Het zal dan ook belangrijk zijn om in bepaalde regio’s goed alert te blijven voor een mogelijk overaanbod. Voorts kunnen we niet naast de vraag kijken naar kleinere en betaalbare units voor alleenstaanden en naar flats met diensten voor ouderen.

Lo Saerens wijst er ook op dat een aanzienlijk deel van het patrimonium in de Vlaamse Ardennen verouderd is. “Vanuit het oogpunt van de bouwpromotor zal de renovatiemarkt zeker nog belangrijker worden maar daarom niet makkelijker te realiseren. De EPB-eisen bij renovatie zullen vanuit de overheid steeds strenger worden, wat zal leiden tot moeilijkere en duurdere verbouwingen. De normen van isolatie, luchtdichtheid en verluchting vragen technisch vrij moeilijke ingrepen in bestaande gebouwen, waardoor de kosten daarvan beduidend hoger liggen dan om in nieuwbouw aan dezelfde eisen te voldoen. Ook het voorzien van duurzame technische installaties op basis van een maximum aan hernieuwbare energiebronnen is een moeilijke klus in oudere gebouwen, waardoor de afweging tussen renovatie en afbraak en vervangende nieuwbouw steeds belangrijker wordt.

Ondertussen wijst Lo Saerens nog eens op de specifieke kenmerken van de twee projecten die hij hierboven al citeerde. “In de Saint-Sauveurstraat gaat het enerzijds om één zeer ruim appartement op het gelijkvloers met een garage in het pand zelf, een mooi zuidterras en een grote zuidtuin en anderzijds om twee flats van om en bij de 90 vierkante meter op de eerste en tweede verdieping. Het gebouw is zeer duurzaam gebouwd met een laag E-peil. De combinatie van een mooie donkerrode gevelsteen en een uitsprong in massief houten beplanking zorgt voor een aangename en hedendaagse uitstraling. In Avelgem komt er langs de Doorniksesteenweg maar op wandelafstand van het centrum een mooi strak gebouw met 17 appartementen variërend van 73 tot 122 m² met grote terrassen. Uiteraard staan wij klaar om over beide projecten alle nodige uitleg te verschaffen aan kandidaat-kopers.”

Onze gesprekspartners zien dus duidelijk nog veel potentieel in de vastgoedmarkt van de Vlaamse Ardennen. Ook de meeste analisten blijven trouwens erg positief voor de woningmarkt. Ze wijzen erop dat de recente forse koersdalingen op de aandelenmarkt nog maar eens een boodschap zijn voor beleggers dat vastgoed een veiliger alternatief vormt.

Lexicon