Bouwen en wonen voor nu en de toekomst

Bouwen en wonen voor nu en de toekomst

Geschreven door Geert Degrande op 5 april 2019

Net als in alle andere sectoren zijn ook op de vastgoedmarkt een aantal opvallende verschuivingen aan de hand. Is een huis kopen nog betaalbaar voor de middenklasse die het, getuige onder meer de protesten van de gele hesjes, toch niet bepaald onder de markt heeft? 

Bouwen en wonen voor nu en de toekomstHeeft de renovatiemarkt zijn beste tijd gehad nu uit studies blijkt dat jongeren daar absoluut niet warm meer voor lopen? Moeten we naar een ander financieringssysteem met meer flexibele leningen die over een langere periode lopen dan wij gewoon zijn? Zetten de strengere eisen rond de EPC-score de markt niet te veel onder druk? Hoe evolueren nieuwe woonvormen zoals co-housing? Besteden nieuwbouwprojecten via de principes van het levenslang wonen voldoende aandacht aan mogelijke toekomstige vereisten van de bewoners op latere leeftijd?

Het zijn maar enkele van de vragen die al wie begaan is met bouwen, wonen en de vastgoedmarkt momenteel in de ban houden. Francis De Meester (Immo Francis De Meester), Luc Demoor (LD Vastgoed) en Jean-Marc Vandersmissen (Oryx Projects) laten er hun licht over schijnen.

Factoren die de markt onder druk zetten

Hoewel de vastgoedmarkt nog altijd volop boomt, zien specialisten toch een aantal factoren die mogelijk roet in het eten kunnen gooien. Zo waarschuwen diverse eminente grote namen uit de economie voor een nakende nieuwe financiële crisis of zelfs een ineenstorting van het kapitalistische systeem, als we niet op een andere manier tegen groei gaan aankijken.  De bekende econoom Geert Noels schrijft in zijn nieuwe boek ‘Gigantisme’ bijvoorbeeld dat het hoog tijd is om terug te keren naar een kleinere economie op maat van mens en planeet.

Ook andere economen zoals Mariana Mazzucato en Kate Raworth hebben zich in hun respectievelijke boeken ‘De waarde van alles’ en ‘De donut economie’ al zeer bezorgd getoond over de toekomst van ons huidige economische bestel. Eén en ander helpt er wellicht mee voor zorgen dat de banken toch erg voorzichtig zijn geworden bij het toekennen van kredieten, waardoor de financiering van een woning bij een bepaald segment kopers behoorlijk moeilijk begint te worden.  

Leningen spreiden over een langere periode zou ook de moeilijkheidsgraad om nog een woning te verwerven, kunnen doen dalen. Naast de moeilijkere financiering, zeker nu economisch opnieuw onzekere tijden aanbreken, is ook de toegenomen aandacht voor de EPC-score een factor die een rem kan zetten op de dynamiek van de vastgoedmarkt.

Verder vooruit kijken

Als de experts wat verder vooruit kijken naar de langere termijn, zien ze vooral dat de aandacht voor de betaalbaarheid zal blijven toenemen, dat de verdichting een fenomeen is waar niet valt naast te kijken en dat het gebrek aan ruimte en de dure gronden voor compactere woningen zal zorgen. Maar dat biedt ook mogelijkheden aan nieuwe woonvormen met onder meer gemeenschappelijke ontspanningsmogelijkheden.  

Het is een goede zaak”, zegt Jean-Marc Vandersmissen, “dat stilaan het besef groeit dat we in een tijdsgewricht zitten waarin we goed moeten nadenken over wat onze kinderen, kleinkinderen en achterkleinkinderen zullen verwachten van woningen. Toekomstgericht bouwen is een must en ook een grondige renovatie van het verouderde patrimonium met een herbestemming naar de woonfunctie dringt zich op. Dat gaat verder dan het zogenaamde aanpasbaar bouwen om levenslang te wonen, en zo mensen de kans te bieden ook op hogere leeftijd in hun huis te blijven. Het gaat immers ook over ecologie, duurzaamheid en mobiliteit. Er moet absoluut aandacht zijn voor groen, met bijvoorbeeld ook daktuinen op appartementen. En er moet ook aandacht zijn voor het aanbieden van woongelegenheid aan een divers publiek zodat de publieke ruimte de kans biedt om naar elkaar te luisteren, met elkaar te praten en verbondenheid en verbinding te creëren.”

Slechts sinds kort aandacht voor levenslang wonen

Wanneer iemand een woning ontwerpt, bouwt of verbouwt, gaat hij meestal uit van de levensomstandigheden en woonbehoeften die hij op dat moment heeft. Waarschijnlijk houdt hij ook rekening met een eventuele gezinsuitbreiding. Waar een bouwer echter zelden bij stilstaat, is de beperktere mobiliteit of andere lichamelijke of geestelijke beperkingen waarmee hij vroeg of laat geconfronteerd kan worden.

Vooral op latere leeftijd komen velen voor voldongen feiten te staan: omdat de woning niet aangepast is of aangepast kan worden aan de gewijzigde leefomstandigheden, wordt men gedwongen te verhuizen. Nochtans is iedereen het er over eens dat het voor oudere mensen een positief effect heeft op de gezondheid als ze zo lang mogelijk in de vertrouwde omgeving kunnen blijven. 

Het is dus van groot belang om reeds bij het ontwerpen en bouwen of verbouwen van een woning rekening te houden met de principes van aanpasbaar bouwen. Om dit nuttige concept meer in de belangstelling te plaatsen en om al wie professioneel betrokken is bij woningbouw een bruikbare handleiding te verstrekken, ontwikkelde de overheid enkele jaren geleden al de ontwerpgids  ‘Levenslang Wonen’. In deze ontwerpgids worden een reeks criteria toegelicht waaraan een woning zou moeten voldoen om als 'levensbestendig' te kunnen worden beschouwd. Er wordt uitgelegd welke criteria meer en minder belangrijk zijn met het oog op toegankelijkheid, veiligheid en comfort. Per criterium worden een aantal interessante voorbeelden getoond en suggesties gedaan voor een creatieve invulling.

Voorbeelden van aandachtspunten in de bouwplannen zijn onder meer het vermijden van niveauverschillen via trappen en drempels, het breed genoeg maken van de deuren en het aanbrengen van schakelaars, stopcontacten, bedieningshendels op geschikte plaatsten. Onderzoek heeft aangetoond dat dergelijke inspanningen geen extra kosten met zich meebrengen. Het nadien aanpassen van de woning kan daarentegen vaak tot vrij grote kosten leiden. En verhuizen naar een aangepaste woning of naar een instelling kan niet enkel financieel maar ook emotioneel zwaar wegen. “Aanpasbaar bouwen om levenslang te wonen zou in de toekomst dan ook een evidentie moeten worden”, geeft Jean-Marc Vandersmissen nog aan. “Maar nadenken over hoe we moeten bouwen om de sociale cohesie te bevorderen is evenzeer noodzakelijk.”

Bouwen wordt bijna onbetaalbaar duur

Eén en ander moet bovendien gebeuren op een ogenblik dat bouwen om zo een eigen woning te verwerven voor een brede groep mensen steeds moeilijker wordt. Luc Demoor geeft aan dat de bouw- en vastgoedsector inderdaad voor een aantal belangrijke uitdagingen staat.

De bouwgrond is zo duur en neemt een dergelijke grote hap uit de budgetten van wie wil bouwen, dat bouwen voor jonge starters, zonder financiële hulp van hun ouders zo goed als onmogelijk wordt, temeer omdat ook aan de zeer strenge energienormen, waarbij de overheid oplegt dat we tegen 2030 de Europese doelstellingen moeten halen, een zeer duur prijskaartje hangt. De vorige generatie bouwde relatief grote woningen maar dit is nu aan het veranderen. Zo bespaart men uit op een garage, kelder en zolder, alles wordt optimaal benut en de tuin wordt steeds kleiner. Kleiner bouwen is in ieder geval de nieuwe norm. Dat is alvast een trend waar niemand naast kan kijken. Maar dat betekent niet dat de marktvraag onder druk komt, want fenomenen zoals de vergrijzing, de toenemende migratie en het feit dat er steeds meer singles zijn, zorgen voor een blijvend hoge vraag naar woningen. Als die correct geprijsd zijn, verkopen wij ze, ondanks de toenemende druk van het Vlaamse energieplan om tegen 2020/2021 ingrijpende isolatiemaatregelen te eisen, gemiddeld binnen de maand. De vraag is nog altijd groter dan het aanbod en precies omdat nieuwbouw voor een groeiende groep niet meer haalbaar is, is er een zeer grote vraag naar appartementen en starterswoningen die dan in verschillende fases worden gerenoveerd. Soms is het nochtans goedkoper om een woning af te breken dan ze te renoveren. Dat zou idealiter door de overheid gestimuleerd moeten worden. Het zou de bouw ook weer een extra boost geven die dan op zijn beurt de economische ontwikkeling en het welzijn van het land nog kan verbeteren, want zoals men in het Frans altijd zegt “Quand le bâtiment va, tout va.” Een verlaagd BTW-tarief voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in het hele Belgisch grondgebied zou een ideaal middel zijn om enerzijds de prijs van bouwgronden te stabiliseren en anderzijds de opgelegde Europese energienormen te halen via nieuwbouw. Een oude villa afbreken en herverkavelen in drie wooneenheden bijvoorbeeld draagt volgens mij bij aan een beter sociaal beleid met betere huisvesting en een grotere toegankelijkheid voor jonge gezinnen. Want we kunnen er niet naast kijken: van zodra ze enkele jaren na hun studies een gezin stichten, nemen ze toch nog altijd vaak de gewoontes over van hun ouders: ze gaan op zoek naar een klassieke gezinswoning in het groen waar er goede verbindingsmogelijkheden zijn. En ze willen daarbij liefst een instapklare woning waar niet aan gewerkt moet worden. In tegenstelling tot de vorige generatie staat echter niet langer alles in het teken van de woning, maar willen mensen ook geld opzij houden voor reizen en allerlei vormen van ontspanning en beleving. Kiezen voor nieuwe woonvormen zoals cohousing zou een oplossing kunnen zijn, maar dat is echt niet voor iedereen weggelegd, want we zijn als mensen met een baksteen in de maag - voor wie een eigen cocon het ultieme geluk is - niet gewoon aan deze woonvorm die ook veel verdraagzaamheid en openheid vraagt.”

Slimmer omgaan met nieuwe wooncultuur

Ook Francis De Meester wijst erop dat nieuwbouw moeilijk is voor heel wat jongeren. “Maar anderzijds zorgt de lage rente ervoor dat investeerders veel voor vastgoed kiezen en dat de verhuurmarkt floreert. De nieuwe energienormen zetten de prijzen van oudere woningen wat onder druk en daarom zou een verlaagd Btw-tarief om woningen te slopen, een zeer goede impuls zijn, die de hogere eisen inzake energie zou kunnen compenseren. Ik denk dat jongeren zullen blijven dromen van een eigen woning maar dat ze ook creatief genoeg zullen zijn om een nieuw wooncultuur te zoeken. Het samenwonen met vrienden, zoals bijvoorbeeld in de Verenigde Staten gebruikelijk is, komt ook bij ons stilaan meer aan de oppervlakte. Dat is in opmars, maar het gebeurt traag maar gestaag.”

Lexicon