Brugge, picture by Satya430.

Brugge

Geschreven door Geert Degrande op 21 juni 2017

Een stad om verliefd op te zijn

Brugge, ook bekend als het Venetië van het noorden, beroert nog altijd heel wat harten. Niet alleen van de massa’s toeristen die zomer en winter komen genieten van de prachtige architectuur en de unieke sfeer, maar ook van mensen die gewoon verliefd zijn op de stad en er zo vaak en zo graag komen, dat ze er bijvoorbeeld op zoek gaan naar een tweede verblijf. Over wat reilt en zeilt op de vastgoedmarkt in Brugge sprak Logic Immo met  Marc Boels (Invasco) en Peter Coucke (Agence Coucke).  Zij wijzen erop dat de vastgoedmarkt in de West-Vlaamse hoofdstad op volle toeren blijft draaien.   

Brugge: tweede duurste centrumstad?

Uit de jaarlijkse vastgoedbarometer van makelaar ERA bleek onlangs dat de prijzen van woonhuizen in Vlaanderen in 2016 gemiddeld met 2,45% zijn gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Appartementen werden 0,45% duurder.  Van alle centrumsteden zijn huizen het duurst in Leuven. ERA ontwikkelde samen met de  Leuvense universiteit  de ERA-KU Leuven Vastgoedindex. Deze index geeft volgens de initiatiefnemers de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen weer door naast de gemiddelde prijzen ook rekening te houden met de grootte, afwerking en ligging van het vastgoed. Al die factoren kunnen immers een positief of negatief effect hebben op de prijs. Die index wordt ook gebruikt om de vastgoedprijzen in de dertien Vlaamse centrumsteden met elkaar te vergelijken. En daaruit blijkt dat vastgoed het duurst is in Leuven. Woningen zijn er gemiddeld bijna 10 procent duurder dan in Brugge, dat op de tweede plaats prijkt in de rangschikking, net voor Antwerpen. Onderaan de ranglijst vinden we Roeselare en Genk terug. Huizen zijn er respectievelijk ruim 25 en 30 procent goedkoper dan in Antwerpen.

Een medaille heeft altijd twee kanten

Op de vastgoedmarkt is het echter altijd opletten geblazen als men uitpakt met absolute cijfers. Het woning- en appartementenaanbod is immers bijzonder divers en de markt context en de maatschappij zijn constant in verandering. Dat Brugge gemiddeld genomen de tweede duurste  centrumstad is zal uiteraard wel kloppen, maar dat algemene gegeven is een erg eng uitgangsbord om de markt te benaderen. “Ik merk vooral dat de prijzen redelijk constant zijn”, zegt Peter Coucke, “en ook dat de vraag naar vastgoed in Brugge heel groot blijft. Grote panden waar veel werk aan is, hebben het omwille van de strengere bouwvoorschriften dan weer erg moeilijk  en daarvan is de prijs met zowat 25% gedaald. Maar vastgoed dat aan de comforteisen en de regelgeving beantwoordt, blijft erg gegeerd. De redenen ervoor zijn bekend. Brugge blijft een beeld van een stad, er is altijd iets te doen en het is er veilig. Een vastgoedaankoop in de West-Vlaamse hoofdstad, houdt dan ook geen risico’s in.”

Steeds vaker als tweede verblijf en alternatief voor de kust

Volgens Peter Coucke zijn er ook steeds meer kopers die dat goed beseffen. “Ik merk dat de kandidaat-kopers uit het hele land komen. En steeds vaker zie ik interesse om in Brugge iets te vinden als tweede verblijf. Dat zijn mensen die zo vaak komen genieten van de stad, maar die om professionele redenen hier niet vast kunnen komen wonen, dat ze toch iets zoeken om hier elk weekend te zijn.  Ze zijn verliefd op onze kleine straatjes, op de Reien, op het Minnewater of op het shoppen in de Steenstraat.  En liefde betekent dat je zoveel mogelijk bij elkaar wil zijn. Onlangs nog hebben wij een aantal godshuisjes verkocht als tweede verblijf, onder andere aan een dokter uit Oudenaarde en aan een gezin uit Limburg. Brugge is natuurlijk ook vlakbij de kust. Een aantal mensen wil kennelijk wel genieten van een lange dag aan het strand, maar wil ’s avonds toch een andere omgeving en wat meer variatie in de activiteiten. De combinatie Brugge-kust spreekt volgens mij steeds meer mensen aan.”  Want dat Brugge inspireert, staat buiten kijf. 

Brugge, picture by Satya430.

Ook Patti Smith onder de indruk van Brugge

Pieter Aspe, de succesvolste Vlaamse thrillerauteur, laat er commissaris Van In zijn avonturen beleven en de stad was ook het decor van de succesvolle internationale film “In Bruges”. Toen de bekende Amerikaanse zangeres Patti Smith, die vorig jaar nog in het nieuws kwam omdat ze in naam van Bob Dylan zijn Nobelprijs voor literatuur ging ophalen, enkele jaren geleden in Brugge een concert gaf, had ze in de namiddag een tochtje gemaakt op de reien en was ze op bezoek geweest in de bekende chocoladezaak van Dominique Persoone aan het Simon Stevinplein. Tijdens haar concert verraste ze dan het publiek door niet alleen te zeggen hoe erg ze had genoten van enkele uurtjes Brugge en door vol lof over de stad te spreken, maar ook door een liedje over Brugge te zingen. Onder de titel Hello, we came tot Bruges, jus to see you zong ze over de prachtige architectuur, de kanten zakdoeken en een stoofpotje met konijn en pruimen.  

Het is maar één van de zovele bewijzen dat  Brugge een inspirerende omgeving blijft, waarin mensen los kunnen komen van de dagelijkse beslommeringen. En het verklaart dus ook de blijvende aantrekkingskracht van de stad voor vastgoedkopers uit het hele land.

Diverse vastgoedspecialisten zijn het er immers over eens dat de honkvastheid die lang zo typisch is geweest voor alle Belgen, stilaan aan het afnemen is. Terwijl men vroeger mordicus ook op latere leeftijd in dezelfde regio en zelfs in dezelfde buurt wilde blijven wonen als die waarin men altijd had gewoond, is dat nu toch verminderd. Voor mensen die, als de kinderen het huis uit zijn, in een andere omgeving willen terechtkomen, is Brugge dan ook  een gedroomde plek. Dat er altijd veel toeristen in de stad zijn, is trouwens helemaal geen nadeel. Dat zorgt immers voor de nodige levendigheid, maar aangezien zij zowat altijd dezelfde paden volgen, kan wie Brugge goed kent ze ook snel ontwijken en toch rust en inspiratie vinden in de vele groene hoekjes en kantjes die de stad rijk is. 

Iets meer naar de rand

Die kantjes zijn ook volgens Marc Boels erg belangrijk. “De laatste jaren merken we een verdichting aan de grotere invalswegen. De mensen houden van het Venetië van het noorden, maar mobiliteit wordt ook steeds belangrijker. Met andere woorden, mensen willen zich gerust te voet of per fiets in het stadscentrum zelf verplaatsen als ze tijd hebben, maar ze willen niet dat ze tijd verliezen op het ogenblik dat ze de stad willen verlaten om naar het werk te gaan of familie of vrienden te gaan bezoeken. Panden die dicht bij de grote invalswegen liggen, maar toch rustig zijn, zijn dan ook bijzonder gegeerd.”

Een ander heel belangrijk punt – niet enkel in Brugge maar in de hele vastgoedsector  - is tegenwoordig de aandacht voor energie. “Goede EPC is de boodschap”, zegt Marc Boels. “Kopers beseffen maar al te goed dat een goede energiewaarde de sleutel zal worden voor enerzijds kwalitatief wonen en anderzijds om later bij een herverkoop een marktconforme prijs te kunnen behalen. Tevens is het niet ondenkbaar dat het onroerend inkomen op termijn wel eens gekoppeld zou kunnen worden aan de energiezuinigheid van de woning. Het principe van ‘de vervuiler betaalt’ zal ook in het vastgoed een bepalende rol gaan spelen in bouw, verkoop, herverkoop en verhuur.” 

Het nieuwe wonen houdt rekening met nieuwe maatschappelijke trends

Ook op de Brugse vastgoedmarkt klinken dus de belangrijke algemene maatschappelijke trends door.  “Eén en ander komt inderdaad niet enkel tot uiting in de aandacht voor energiezuinigheid”, zegt Marc Boels nog. “Over het algemeen geldt dat mensen niet meer bouwen of kopen “voor het oog van de anderen”. De grootte van een woning is niet langer een statussymbool.  Of om het met een boutade te zeggen: Mensen wonen liever klein maar fijn, dan groot en verouderd. De demografische ontwikkelingen spelen daar ook in mee. Het aantal grote gezinnen is flink gedaald, en er zijn steeds meer éénoudergezinnnen en singles. De jongere generatie heeft meer aandacht voor het milieu en voor duurzaamheid. Ook comfort is een sleutelelement geworden. Terwijl men vroeger na het werk nog wat tijd vond om te poetsen, is men nu op zoek naar quality time of is men zo afgepeigerd van de combinatie werk en verkeer dat men vooral wil rusten en genieten. Laten we ook niet vergeten dat de jonge kopers eigenlijk stilaan de zogenaamde digital natives worden. Dat zijn mensen die grootgebracht zijn met de computer. En die dus eigenlijk nooit anders geweten hebben dan dat elke informatie waarnaar ze op zoek zijn, binnen enkele seconden op hun scherm verschijnt. Dat vertaalt zich ook in hun woonbeleving, waarin ze enkel zaken willen die ze ook zullen gebruiken. Een logeerkamer die niet gebruikt wordt, is met andere woorden niet meer van deze tijd. Ook in wonen moet alles voor hen praktisch en comfortabel zijn. Om op hun vragen in te spelen, is men in Vlaanderen dan ook bezig met een inhaalbeweging naar het voorzien van kleinere woonunits die een goede bereikbaarheid hebben, praktisch en onderhoudsvriendelijk ingericht zijn, en die vooral voldoen aan de huidige energienormen. Voor de grotere villa’s en woondomeinen moeten er oplossingen komen. De vraag naar dergelijke panden is stilaan erg beperkt.   Daarnaast zijn ook de energiewaarden doorslaggevend. De komende jaren ligt er voor de makelaars  dan ook een bijzondere uitdaging op tafel  om deze grotere panden een nieuwe zinvolle invulling te geven.”

Lexicon