Uitzicht vanop de Rozenhoedkaai in Brugge. Picture by Hans Hillewaert.

Brugge

Geschreven door Geert Degrande op 21 oktober 2016

Toeristische trekpleister bij uitstek spreekt ook woningkopers aan

Vraag duizend buitenlandse toeristen die in hun leven maar één keer in België zijn geweest wat ze van hun trip naar ons landje hebben onthouden en de kans is groot dat minstens 900 van hen “Brugge” zullen antwoorden. De West-Vlaamse hoofdstad blijft een enorme aantrekkingskracht uitoefenen uit bezoekers uit de hele wereld. En hoewel bij buitenstaanders wel eens de indruk ontstaat dat de onophoudelijke toeristenstroom de lokale bewoners af en toe op de zenuwen werkt en dat het dus een reden zou kunnen zijn om Brugge niet als woonplaats te kiezen, blijft Brugs vastgoed een ruim publiek aanspreken. Dat leerde Logic-Immo van Elisabeth Depaepe (Immolis), Peter Coucke (Agence Coucke), Marc Boels (Invasco), Philippe de Backer (Brickx) en Olivier Coppoy (OC Vastgoed). 

Brugge die Scone

Uitzicht vanop de Rozenhoedkaai in Brugge. Picture by Hans Hillewaert.Brugge heeft enkele bijnamen: Venetië van het Noorden, Bruges-la-morte en Brugge Die Scone. Waar komen die namen vandaan? Bij Venetië van het Noorden denken velen aan de vergelijking met Venetië dat ook veel stadskanaaltjes heeft. Daar komt volgens de toeristische dienst van e stad Brugge de naam echter niet vandaan. Wel van het feit dat de middeleeuwse handelssteden Brugge en Venetië destijds economische rivalen waren. In een brief die dateert uit 1432 en die in het stadsarchierf  wordt bewaard is de verwijzing naar “Venetië van het Noorden” terug te vinden. Maar het spreekt voor zich dat de toeristische dienst er geen halszaak van maakt om mensen die Venetië van het Noorden met de reien associëren terecht te wijzen. Bruges La Morte is dan weer de titel van een roman van Georges Rodenbach uit 1892.

Maar doods is de stad allerminst. Ook op doordeweekse dagen is het er vaak over de koppen lopen. Dan is Brugge die Scone, een bijnaam die voor het eerst opdook in de reisliteratuur van de negentiende eeuw een veel beter passende naam. Want nog altijd zijn veel mensen zodanig in de ban van Brugge en van de schoonheid van de stad dat ze er effectief ook graag willen wonen of een thuis zoeken in de onmiddellijke omgeving ervan.

Het is ook de reden waarom OC Vastgoed dat een kantoor heeft op de Kouter in hartje Gent en met vijftien jaar ervaring uitgegroeid is tot een vaste waarde op de vastgoedmarkt  dit jaar ook een kantoor opende aan de rand van Brugge. “Vanuit Gent zijn we klanten geleidelijk aan ook gaan bedienen in de regio rond Aalter en Maldegem”, zegt Olivier Coppoy. “Van daar is het nog slechts een kleine stap naar Brugge. En daarom hebben we er ook ons kantoor geopend. We gaan er op dezelfde manier tewerk als we altijd al hebben gedaan met niet aflatende inspanningen die 100% gericht zijn op de verkoop van woningen, appartementen, grondencommerciële gebouwen en opbrengstwoningen. Onze actieve aanpak met professionele foto’s veel publiciteit via e juiste kanalen, zorgt ervoor dat wij woningen die correct geprijsd zijn bijna altijd binnen de maand aan de man kunnen brengen. Dat is zowel in de Brugse binnenstad het geval als in de randgemeenten. Een trend die we tegenwoordig wel vaststellen is dat nieuwbouw wat vlotter van de hand gaat dan woningen waaraan nog het nodige renovatiewerk te doen is. Maar eigenlijk is dat niet meer dan logisch. Want isoleren en ventileren om aan de normen te voldoen, gaat nu eenmaal makkelijker in een nieuwe woning dan in een bestaande. En de prijzen die aannemers vragen voor renovatiewerken zijn niet van de poes.”

Nieuwbouw ligt best in de markt

Ook Elisabeth Depaepe wijst erop dat nieuwbouwwoningen momenteel het best in de markt liggen. “Daar maak ik dan ook een beetje mijn specialisatie van. Ik merk tegelijk ook dat jonge koppels meer zoeken naar nieuwe woningen in de omgeving van Brugge, in gemeenten zoals Zedelgem, Loppem en Oedelem dan in Brugge zelf, waar de prijzen toch nog altijd behoorlijk hoog liggen. Ik hoor al een jaar of zes, zeven dat de vastgoedprijzen fors zullen zakken, maar tot nu toe valt daar nog altijd weinig van te merken. Zeker in deze tijden van bijzonder lage rente blijft vastgoed dan ook een bijzonder interessante belegging.” Dat er tegenwoordig minder belangstelling is om bestaande huizen te renoveren schrijft ze toe aan de onduidelijkheid over de EPC-waarde. “Eigenlijk valt daar geen peil op te trekken”, zegt ze. “Elke expert komt zowat uit bij een andere score. En dat zegt eigenlijk allemaal niets. Wat wel telt is het type verwarming, de isolatie die in e woning aanwezig is en het bouwjaar van de ketel. Het energieluik neemt in ieder geval een veel belangrijkere plaats in dan vroeger. Om op dat vlak door de bomen het bos te blijven zien staat Immolis zijn klanten met raad en daad bij.”  

Ook bij Invasco is energiezuinigheid een belangrijk aandachtspunt. “Met 2020 in het vooruitzicht”, zegt Marc Boels “zijn zowel woonkopers als investeerders veel bewuster geworden omtrent de energiezuinigheid van de woning bij hun aankoop. Beide gaan veel  meer belang hechten aan de isolatie van het dak, de dubbele beglazing en moderne verwarmingsketels. Onbewust gaan ze hun prijssetting hieraan aanpassen. We merken dus maar al te vaak dat woningen die op vandaag al aan die normen voldoen een grotere kopersmarkt aanspreken en dus ook vlugger een nieuwe eigenaar vinden tegen een correcte prijs. De andere woningen die niet voldoen aan de eisen van 2020 worden vaak onder de vraagprijs verkocht of blijven gewoon langer te koop staan. Hoe meer we richting 2020 gaan, hoe moeilijker woningen, die niet aan de normen zullen voldoen, een nieuwe eigenaar zullen vinden.”

 

Vergrijzende binnenstad

Philippe De Backer wijst erop dat de hang naar nieuwbouw zich ook doorzet in de binnenstad. “Ik zie veel nieuwe ideeën ontstaan rond wonen in de binnenstad met nieuwe architectuur en gevarieerde keuzemogelijkheden voor een groot publiek. Dat is een goede zaak om weer meer jonge mensen naar de binnenstad te halen. Niemand kan immers ontkennen dat Brugge aan het vergrijzen is. Momenteel maakt de jonge generatie bewoners maar een kwart van de stadsbevolking uit. Hoewel Brugge nog altijd een prachtige stad is met een prachtig erfgoed, met diverse pittoreske plaatsjes en met ook behoorlijk wat culturele activiteiten, vinden jongen mensen er tegenwoordig te weinig hun plaats. Ze gaan dan ook op zoek naar ruimte in de omliggende gemeenten. Maar door nieuwe bouwinitiatieven en andere woonvormen, kunnen ze misschien ook weer hun gading vinden in de binnenstad. Zowel in Brugge zelf als in de omliggende gemeenten bechikt Brickx in ieder geval over een aanbod dat ruim genoeg is om iedereen zijn gading te doen vinden.”  

Brugge is een sterk alternatief voor de kust

Peter Coucke wijst erop dat de troeven van Brugge als toeristische trekpleister volgens hem ook de vastgoedmarkt blijven ondersteunen. “Elk huis heeft natuurlijk zijn eigen karakter”, zegt hij. “Het komt er als makelaar op aan om dat karakter ook aan potentiële kopers te laten zien, want er zijn ongetwijfeld altijd wel ergens kandidaten te vinden die net voor bepaalde specifieke karaktertrekken vallen. Agence Coucke specialiseert zich vooral in het hogere segment van de herenhuizen en de charmewoningen. “Over het algemeen houdt de vastgoedmarkt in Brugge goed stand”, geeft peter Coucke aan. “Het segment dat het wel wat moeilijker heeft zijn de grote panden, waar nog veel werk aan is. Die zijn over het algemeen 25% in waarde gedaald. We mogen niet vergeten dat de economische crisis blijft spelen. Het is trouwens een algemene trend dat panden waar nog renovatiewerk aan is minder goed in de markt liggenDat biedt overigens meteen ook kansen voor mensen die niet bang zijn om de handen uit de mouwen te steken. Zij kunnen dus zeker een bod doen op woningen  van minder dan 150.000 euro die nu wel weer te vinden zijn en vroeger niet. Het koperspubliek is zeer tegenwoordig zeer gevarieerd. Ook mensen die van redelijk ver uit het binnenland komen gaan nu in Brugge op zoek naar een woning. In uitzonderlijke gevallen gebeurt at als investering, meestal is het toch om er zelf te wonen. Ik merk dat steeds meer mensen Brugge als alternatief zijen voor de kust, waar het in de winter toch behoorlijk saai en doods kan zijn, terwijl in Brugge toch altijd van alles te doen is.” 

Met de perceptie dat er te veel toeristen zijn in Brugge die het leven er voor de bewoners minder aangenaam maken is Peter Coucke het absoluut niet eens. “De toeristen zijn meer dan welkom. Zij zorgen voor leven in de brouwerij. Ik zou er zelfs willen voor pleiten dat de beleidsmakers het toerisme nog meer gaan promoten maar dan op een andere manier, zodat we meer “kwaliteitstoeristen” krijgen en minder mensen die gewoon een halve dag Brugge aandoen terwijl ze op cruise zijn. Overigens leggen de meeste toeristen ook altijd hetzelfde parcours af.   Voor de stadsbewoners zelf blijven er in de stad genoeg rustige plekjes over die niet overspoeld worden door toeristen.

Moeilijkere markt voor handelspanden biedt mooie kansen

De stroom van toeristen in Brugge zou op het eerste gezicht ook heel wat handelaars en horeca-uitbaters moeten kunnen aantrekken. “Maar het is opmerkelijk”, aldus Marc Boels, “dat handelspanden in Brugge moeilijker in de markt liggen. De combinatie van de aankoop van een handelspand gekoppeld aan een ‘overnameprijs’ kan op weinig bijval rekenen. In tijden waar de handel floreerde waren klanten nog bereid om een fikse overnameprijs te betalen. Mede door de digitalisering, waardoor mensen vlugger bekendheid kunnen generen, wordt de overnameprijs vaak herleid tot een minimum, ondanks dat de huidige eigenaar hiervoor destijds wel een flinke financiële bijdrage heeft moeten leveren. Verder stellen we vast dat jongeren de sprong niet meer wagen naar ondernemerschap omwille van de nog altijd onzekere economische situatie en het feit dat er te weinig professionele begeleiding is bij het uitwerken van een businessplan. Ook het gebrek aan financiële middelen remt vaak het ondernemersinitiatief af. Eén en ander zorgt ervoor at er momenteel in Brugge nogal wat handelspanden te koop staan tegen aantrekkelijke prijzen. Voor ondernemers en investeerders biedt dit volgens mij erg mooie kansen.”                                                                       *

Brugge blijft een beeld van een stad, die bezoekers over de hele wereld aantrekt en toch een eigen pittoreske charme behoudt, waar momenteel ook nieuwe initiatieven een plaats in vinden. De combinatie van dat alles maakt van Brugge nog altijd een droomstad om in te wonen. Ook de gemeenten in de onmiddellijke omgeving kunnen vooral dankzij een ruim aanbod aan nieuwbouwwoningen bekoren. 

Lexicon