De Panne

De Panne, Nieuwbouw maar met mate

Geschreven door Stephan Debusschere op 27 maart 2015

De promotoren hanteren een ruilsysteem met eigenaars van kleine gebouwen om nieuwbouwprojecten te starten.

De Panne, de kleine badplaats aan de Belgische kust in de provincie West-Vlaanderen, is vooral gekend voor zijn grote strand van 5 km lang. Bij laag water kan het strand op sommige plekken 250 meter breed zijn en daarmee is het een van de breedste aan de kust. De lange dijk vol winkels, de familiale sfeer, het strandzeilen en de nabijheid van het natuurreservaat van de Westhoek over meer dan 340 hectare duinen, zijn de andere trekpleisters van deze badplaats.

De PanneDe meest westelijk gelegen plaats van België aan de Noordzee net voor de Franse grens heeft haar naam te danken aan de naam van de vochtige zones tussen de duinen die 'pannen' worden genoemd. Op het grondgebied van De Panne ligt een derde van alle duinen aan de kust. De duinen van De Panne worden beschouwd als de mooiste aan de Noordzee. De stad beschikt ook over een wijdse zandvlakte die de 'Sahara' wordt genoemd. Deze duinenpromenade waar duinen kunnen worden aangetroffen in elk stadium van duinenvorming, diende al als decor voor tal van films zoals "Franz" met Jacques Brel. 

Een groot aanbod

 
Eerst even een kleine terugblik. Vanaf 2011 begonnen de affiches "Te koop" te verschijnen aan de vensters van De Panne, net zoals die verschenen in alle andere badplaatsen aan de kust. De financiële crisis, het nieuwe decreet dat nieuwe normen (voornamelijk op het vlak van brandveiligheid) oplegde aan de eigenaars, en de politieke situatie van dat moment hadden een grote impact op de activiteit op de vastgoedmarkt van de gemeente. Het aanbod van goederen die op de markt werden gegooid, ging de hoogte in. Dat overvloedige aanbod kwam er ook omdat heel veel goederen te koop werden aangeboden die in de jaren 1980 waren aangeschaft: dat was een periode waarin het aankopen van een tweede woning aan zee een heuse trend werd. De eigenaars, die bij de aankoop gemiddeld 40 jaar oud waren geweest, waren dertig jaar later senioren geworden. Velen onder hen namen toen de beslissing om hun goed opnieuw te verkopen. Het gevolg van dit algemene overaanbod was een prijsdaling met 10 % voor de goederen op de dijk en met ongeveer 20 % voor de goederen die elders gelegen waren. 
 

Concurrentie 

 
In 2012 stelden de vastgoedmakelaars uit de regio nog altijd een onevenwicht tussen vraag en aanbod vast. De verkoop was toen gedaald met bijna 12 % ten opzichte van 2012. Die daling was soms toe te schrijven aan de verhoging van bepaalde taksen op tweede woningen. Maar een bepaald aantal Belgen hadden er ook de voorkeur aan gegeven om hun kinderen te helpen bij het investeren in hun eerste woning, terwijl anderen liever een tweede woning hadden gekocht op een andere plaats, net voorbij de grens, aan de Opaalkust. 
 

Prijzen die stabiel werden

 
De recente prijsstijging van het vastgoed aan de andere kant van de grens heeft daarna dan weer in de kaart gespeeld van het vastgoed in De Panne. De tweedehandsappartementen die op de dijk gelegen zijn, hebben sindsdien hun achterstand weggewerkt. De huidige trend wijst op een stabilisering van de prijzen. De huidige evolutie mag dan wel nog niet op een stijging rekenen, maar we mogen ook niet denken dat de prijs van een appartement met twee kamers en zeezicht gedaald is. De waarde varieert tussen 250.000 en 285.000 euro, voornamelijk op basis van de staat: meestal moet het goed worden opgefrist of zelfs gerenoveerd. Weg van de dijk liggen de prijzen uiteraard lager.
 

Gezocht: bouwterreinen

 
Het is geen geheim: bouwterreinen langs de dijk zijn heel erg beperkt of zelf helemaal onbestaande. Ook de mogelijkheden voor bouwpromotoren om nieuwe appartementsgebouwen op te trekken op braakliggende terreinen zijn dus heel beperkt. Toch zijn er wel degelijk nieuwe projecten, zoals het project van 11 luxeappartementen met frontaal zeezicht en een oppervlakte van ongeveer 90 m2 tegen een prijs van 4600 euro/m2, of nog een ander project waarin 18 appartementen met lateraal zeezicht te koop zijn voor een toegankelijkere prijs van 3500 euro/m2. 
Om nieuwe gebouwen te kunnen zetten stappen de promotoren over naar een ruilsysteem. In samenspraak met verschillende eigenaars kopen zij oude gebouwen met een handvol appartementen op en zetten zij op dezelfde plek nieuwe gebouwen met een tiental wooneenheden. De promotoren "bieden" dan in ruil een nieuw appartement in het nieuwe gebouw aan de eigenaars die het oude gebouw hebben verkocht. Het is wel duidelijk dat dit systeem enige tijd vraagt, maar zodra het gebouw er staat, zijn er heel wat kandidaat-kopers die een tweede woning wensen. Zij hebben bovendien de garantie dat zij ten minste 10 jaar gerust mogen zijn. Daarnaast bedraagt de meerwaarde bij een doorverkoop op jaarbasis momenteel zo'n 1 à 2 %.
 

Voor jonge gezinnen

 
Iedereen heeft natuurlijk niet de middelen om tegen zulke prijzen een tweede woning aan te schaffen. De promotoren hebben ook een alternatief ontwikkeld dat op veel succes kan rekenen bij jonge gezinnen die willen investeren in nieuw vastgoed met zicht op zee in De Panne. Het gaat om appartementen met een oppervlakte van 60 m2 met 1 kamer, een slaaphoek en meestal een kleine blinde kamer. Het is een formule die perfect past bij een prijs in de buurt van 250.000 euro.
Daling van de prijzen van villa's
De Panne heeft ook een groot aantal villa's, voornamelijk in de Dumontwijk. Deze villa's werden vooral gebouwd tussen 1882 en 1914, voornamelijk onder impuls van een Brusselse grondbezitter die een groot aantal villa's liet optrekken door architect Albert Dumont.
Tussen 2012 en 2013 bleef de referentieprijs van deze villa's stijgen, van 433.750 euro naar 500.000 euro. In 2014 kelderde deze prijs echter fors met niet minder dan 20 %, naar een referentieprijs van 400.000 euro. 
 

Gemiddelden

 
  • Nieuw appartement: 3650 euro/m2
  • Huis: 250.000 euro
  • Villa: 400.000 euro
  • Appartement: 250.000 euro 

Lexicon