Dertigste bouw- en inspiratiesalon BIS in het teken van de vernieuwing

Dertigste bouw- en inspiratiesalon BIS in het teken van de vernieuwing

Geschreven door Geert Degrande op 4 oktober 2018

Van 6 tot en met 14 oktober vindt in Flanders Expo in Gent de dertigste editie plaats van de bouw- en inspiratiebeurs BIS. Dat dit wordt gevierd met gratis toegang voor alle dertigjarigen en met een zeer grote bezoekerswedstrijd met dertig prachtige prijzen en met een gratis boekenpakket, is leuk meegenomen, maar in wezen minder belangrijk dan het feit dat de beurs blijft inzetten op bezoekersservice en dat de 400 exposanten het beste van hun kunnen tonen op het vlak van vernieuwing en innovatie.

Dertigste bouw- en inspiratiesalon BIS in het teken van de vernieuwing Wij vroegen Geoffrey Giet (Agence Rosseel), Joery Michiels en Johan De Vlieger (Bostoen), Nicolas De Reuck (Immo Da Vinci), Philip Cnudde (Immo Moment), Lise Gallant (Immo François), Thibaut Van Landegem (Landbergh), Simon Van de Moortel (Rencura), Rudy Leroy (Urbis) en Dieter De Puysseleyr (Sibomat) hoe zij aankijken tegen de huidige en toekomstige vernieuwing in de bouwsector en tegen de impact daarvan op de vastgoedmarkt.

Vernieuwing toont zich op alle vlakken     

Hoewel de technologische ontwikkelingen de afgelopen jaren in veel sectoren een ontwrichtende invloed hebben gehad, is het kenmerkend voor de eerder traditionele en conservatieve bouwsector dat daarin ondanks de implementatie van stapsgewijze veranderingen, vooral is vastgehouden aan beproefde technieken en methodes. Maar de toegenomen concurrentie, de vraag naar kortere bouwtijden en de opzienbarende technologische vooruitgang dwingen ook bouwbedrijven in toenemende mate tot verandering. Robots, drones, 3D-printing zijn maar enkele van de technologische ontwikkelingen die ervoor zorgen dat menselijke arbeid ook in de bouwsector anders kan worden ingevuld.

Een paar decennia geleden werden robots in de automobielindustrie geïntroduceerd en ze zijn betrouwbaar, efficiënt en kosteneffectief gebleken. Sterker nog, ze hebben de industrie gerevolutioneerd. Nu stapt een nieuwe generatie robots ook andere industrieën binnen, waaronder de bouw. Markus Giftthaler, een ingenieur uit Zwitserland, creëerde bijvoorbeeld een robot die kan metselen. De robot wordt In Situ Fabricator1 genoemd en hij is ontworpen om semi-autonoom te werken in een complexe gebouwomgeving. Hij wordt beschouwd als de eerste machine ter wereld die in staat is om ontwerpen te bouwen die niet ‘standaard’ zijn. Onbemande luchtvaartuigen of drones bestaan al geruime tijd.

Omdat ze efficiënt zijn, weinig kosten en zeer flexibel zijn, zie je ze in allerlei sectoren en de bouw is geen uitzondering. Goldman Sachs voorspelt zelfs dat drones de komende jaren op grotere schaal in de bouw geïmplementeerd worden dan in welke andere sector ook. De wereldwijde bouwsector is vaak niet efficiënt genoeg. Volgens de Green Building Council in het Verenigd Koninkrijk wordt bijna 15 procent van de materialen die op de bouwplaats worden afgeleverd verspild. Dit leidt tot aanzienlijke financiële verliezen. Maar met de juiste tools en machines kunnen deze verliezen worden geminimaliseerd.

Voor een bouwbedrijf is het belangrijk om te weten hoeveel materiaal ze op de bouwplaats nodig hebben, maar het is vaak moeilijk om de enorme hoeveelheden materialen die geleverd worden bij te houden. Met behulp van drones kunnen bouwvakkers hun bouwplaats controleren en beoordelen hoeveel materiaal er wordt opgeslagen. Op basis van luchtfoto’s kunnen ze beter schattingen maken van de te bestellen materialen, waardoor het risico op verspilling aanzienlijk kan dalen. Robots en drones zijn maar twee van de voorbeelden van technologische innovaties die ongetwijfeld ook tijdens de bouwbeurs BIS ter sprake zullen komen.

Honderden gesprekken

Deelnemen aan Bis is volgens Geoffrey Giet voor een lokale speler zoals Agence Rosseel een must. “Op de beurs zelf worden honderden gesprekken gevoerd met geïnteresseerden die op de ene of andere manier bezig zijn met vastgoed. De vastgoedbehoefte van elke consument varieert afhankelijk van de levensfase waarin hij zich bevindt. Wij noemen dat de ‘vastgoedloopbaan’. Agence Rosseel biedt services in elk van deze fases. Volgens ons zal tijdens de beurs ook nog eens blijken dat er op de bouw- en woonmarkt een grote behoefte is aan flexibiliteit die door het actueel wetgevend kader

niet of moeilijk te realiseren is. Een kamer bijbouwen, een ruimte opsplitsen en een woning onderverdelen, zijn allemaal mogelijkheden om de woningnood op te vangen. Die ingrepen zijn door de complexiteit van de technische vergunningen vaak niet toegestaan. Flexibilisering op dat vlak zou ons heel wat vooruit kunnen helpen. Ondertussen blijft er op de markt sprake van een sterke dynamiek met klanten die maximaal ontzorgd willen worden en positief reageren op de diensten van de marktspelers die hen een snelle service kunnen bieden. Ik blijf positief gestemd voor de vastgoedmarkt, want Vlamingen betalen nog altijd hun vastgoed af en lenen er niet speculatief voor, zoals in sommige andere landen. Bovendien is de schuldgraad van de Vlaamse gezinnen nog altijd laag. Speculatief gedrag wordt bovendien afgeremd door de wet Breyne die zegt dat een doorverkoop van een kavel voor de oplevering verboden is. Met andere woorden: de bouw- en vastgoedmarkt blijft hier behoorlijk gezond en dat zal tijdens de BIS-beurs opnieuw worden geïllustreerd.”

Nood aan nieuwe woonvormen

Technologische innovaties zijn in ieder geval ook nodig om in te spelen op de toenemende nood aan nieuwe woonvormen. “De betonstop, de verdere urbanisatie en de diverse bevolkingsgroepen met typische woonnoden resulteren in een vraag naar nieuwe woonvormen”, zegt Thibaut Van Landegem daarover. “De markt speelt hier uiteraard op in en heeft de laatste jaren enorm ingezet op onder meer erkende assistentiewoningen, ruime kwalitatieve appartementen voor nieuw samengestelde gezinnen, zorgwoningen, woonerven voor co-housing, dit in combinatie met autodeelpunten. Die vernieuwing zorgt voor een sterke dynamiek in de markt. 2018 is tot nu dan ook een uitzonderlijk sterk jaar. Landbergh heeft zowel op de koop- als op de verhuurmarkt een recordaantal transacties verwezenlijkt. De gegeerde Gentse vastgoedmarkt, de aanhoudende lage rentevoeten en de waardevastheid hebben geleid tot een ongeziene dynamiek. Het door sommigen geopperde risico op een vastgoedbubbel op de markt van de nieuwbouwappartementen is wat mij betreft zeker niet aan de orde. Het grote aanbod aan nieuwbouwappartementen in en rond de centrumsteden kan immers alleen maar gezien worden als een antwoord op de sterke vraag. Enerzijds hebben we traditioneel de investeerders die opteren voor een kwalitatief nieuwbouwappartement als opbrengsteigendom in een betrouwbare huurmarkt als Gent, waar 1 op 2 inwoners huurt. Anderzijds stellen we vast dat niet alleen jonge kopers na hun studies enorm gehecht blijven aan het stadsleven, maar ook de vergrijzende bevolking wenst hun oude dag in een bruisende stad te beleven. De babyboomgeneratie wenst volgens mij vooral haar ruime gezinswoning met een tuin die veel onderhoud vergt, in de rand van de stad van de hand te doen, dichterbij de kinderen en kleinkinderen te gaan wonen en ten volle te genieten. Voor de komende 10 à 15 jaar verwachten we dan ook een verdere toename naar de vraag van comfortabele, energiearme appartementen. Als vaste waarde op de BIS-beurs, dit jaar in hal 1 op stand 1375, lanceren we er de nieuwbouwprojecten residentie Goudsbloem in Deinze en de 4 parkvilla’s van het project Eikenpark te Eke. De beurs is voor mensen die een opbrengsteigendom of een nieuwbouwappartement in de stad zoeken om zelf te bewonen, alvast de plaats bij uitstek om zich goed te informeren.”

Geen oververhitting

Dieter De Puysseleyr is eveneens enthousiast over het feit dat de BIS-beurs de bezoekers de kans biedt om zich volop te oriënteren. “Sibomat heeft een uitstekend jaar achter de rug”, zegt hij, “dat volledig in de lijn ligt van de doelstellingen die we hadden vooropgesteld. We willen tijdens de beurs benadrukken dat we naast aanneming op maat stilaan ook meer mikken op projecten, en tegelijk ook nog eens de unieke troeven van houtskeletbouw op het vlak van snelheid, isolatie en het lichte gewicht voor het voetlicht brengen. We hebben ondertussen bewezen dat houtskeletbouw met zijn unieke isolerende eigenschappen ook zijn troeven kan uitspelen in projecten en groepswoningbouw. Het is belangrijk dat BIS de vernieuwingen toont in een tijd waarin de trends die zich al een aantal jaar aftekenen, steeds nadrukkelijker manifesteren: minder particulieren die zelf bouwen, kleinere woonoppervlaktes en geleidelijk aan meer aandacht, ook vanwege de overheid, voor een visie over bouwen en wonen. De vastgoedmarkt kan een belangrijke rol spelen bij de aanpak van stadsvernieuwing en mobiliteit, maar ik vrees dat er nog behoorlijk wat werk aan de winkel is. Bij de Vlaming en de Belg blijft er ook nog altijd veel koudwatervrees bestaan voor gemeenschappelijk wonen. Ondertussen blijft de vastgoedmarkt door het grote vertrouwen erin, en door de nog altijd lage rente sterk boomen. Als gevolg daarvan zien we een dualisering van de verhuurmarkt: de minder kapitaalkrachtige huurders komen terecht in een verouderde woning en anderzijds is er een opbod van huurwoningen met een hogere woonkwaliteit in het duurdere segment. Meer en meer senioren willen immers na de verkoop van hun vastgoed op het platteland liever huren dan opnieuw te kopen. Maar volgens mij is er op de vastgoedmarkt geen sprake van oververhitting. Fundamenteel kan niemand immers de lange termijn evolutie van gezinsverdunning en toenemende bevolking tegenspreken, noch van het verouderde patrimonium dat aangepast zal moeten worden aan de strengere normen binnen een sterker gereglementeerd stedenbouwkundig kader. Met andere woorden: de nood aan appartementen blijft hoog, en als alternatief zal dan misschien toch gemeenschappelijk wonen meer gaan toenemen.”

De Belg blijft een individualist

Rudy Leroy benadrukt dat de toenemende aandacht voor nieuwe technologieën zeker een goede zaak is. “De bouw is te lang een ‘archaïsche’ bedrijfsactiviteit geweest, gestoeld op te veel manuele arbeid. Door bouwprocessen beter te automatiseren, zullen robots in de toekomst op de werven niet alleen de productiecapaciteit kunnen verhogen, maar ook de foutenlast verlagen. Ik denk voorts dat drones vooral een ‘controlerende’  functie kunnen hebben op grotere werven: enerzijds kunnen ze ingezet worden om een beter overzicht te hebben op de uitvoering van de werven, zowel qua productiviteit als wat betreft de goede uitvoering van de werkzaamheden. Daarnaast kunnen zij ook ingezet worden voor controle-activiteiten bij pogingen tot diefstal, opmeting van stormschade, enzovoort. Een doorbraak van de 3D-printing in de bouw is volgens mij dan weer nog niet voor onmiddellijk. Er zullen de komende jaren zeker enkele experimentele try-outs gebeuren met deze techniek, maar ik denk dat het toch nog een hele tijd zal duren alvorens we hiervan courante toepassingen gaan vinden in de bouw. Dat is ook minder urgent dan het vinden van de juiste invulling van de vernieuwde noden van de bouwmarkt. Een Belg blijft op dat vlak vaak een individualist, die bijvoorbeeld moeilijk zijn privétuintje gaat opofferen voor méér gemeenschappelijk groen. De “sharing economy” is een mooi begrip, maar het aantal mensen dat er consequent voor gaat, blijft zeer beperkt. Ook het autodelen geraakt trouwens moeilijk ingeburgerd, ondanks de vele voordelen van het systeem, zeker in een stedelijke context. Maar ook gemeenschappelijke (technische) ruimtes in een mede-eigendom, voor bijvoorbeeld fietsherstel en barbecues, zorgen momenteel vaak nog voor méér frustraties dan oplossingen. Op dat vlak is het niet alleen de wetgever die achter de feiten aanholt, maar zijn ook de geesten van de burgers volgens mij nog niet echt rijp. Dat belet niet dat de verkoop- en verhuurmarkt enorm in de lift blijft zitten. Enerzijds blijft er een constant groeiende bevolkingsgroep met nood aan huisvesting, en tegelijk wordt de groep mensen die geen woning kan verwerven steeds groter. Dus die moeten de huurmarkt op. Onroerend goed blijft dan ook een uitstekende investering. Maar om te verhuren, moet men ook steeds meer expertise hebben, en kan het inschakelen van een rentmeester een goede oplossing zijn om de waarde van het privépatrimonium te bewaken. Voor een vastgoedbubbel vrees ik niet, al lijkt het mij evident dat de wildgroei van appartementen op plaatsen die nauwelijks leefbaar zijn, zoals vlakbij drukke wegen of lawaaierige kruispunten, moet worden afgeremd. Zo niet, worden dat binnen de kortste keren “sociale getto’s”, met veel verloop, leegstand en vandalisme. Op de BIS beurs proberen wij alvast interessante vastgoedopportuniteiten aan te bieden. Daarbij zetten we ons Urbis Rentmeesterschap in de kijker, want veel verhuurders weten nog niet dat zij een beroep kunnen doen op professionele ondersteuning bij verhuring en opvolging van hun eigendommen. En we proberen ook te benadrukken dat bij een investering in vastgoed niet enkel de cijfers belangrijk zijn maar ook dat de investeerder er tegelijk een goed gevoel moet bij hebben.”

Voor het eerst aanwezig op de beurs

Na een jaar waarin Immo François zichzelf in een nieuw jasje stak en zijn netwerk sterk uitbreidde, neemt het bedrijf voor het eerst deel aan de BIS-bouwbeurs. “We willen in hal 1 op stand 1285 echt kennis maken met de bezoekers”, zegt Lise Gallant. “Naar wat zijn ze precies op zoek?  Welke vastgoedvragen hebben ze? Hebben ze ervaring met verkopen en verhuren? Wat vinden ze belangrijk voor hun thuis? Het zijn belangrijke vragen nu rond wonen veel nieuwe ontwikkelingen ontstaan zoals de opmars van de senioren- en serviceflats. De vergrijzing zorgt voor woonvormen die twintig jaar geleden minder vanzelfsprekend waren. Er is ook toenemende aandacht voor cohousing en kangoeroewonen en omdat bouwgrond schaarser wordt, zien we dat mensen creatiever worden en bijvoorbeeld ook interesse hebben in de herbestemming van gebouwen of in het afwijken van een bepaalde locatie om toch hun droomthuis te kunnen creëren. Meer dan ooit blijkt dat ook vandaag de Belg nog altijd een baksteen in de maag heeft, maar er zich ook van bewust is dat bij een investering in vastgoed voor een eigen thuis, een tweede verblijf of een opbrengsteigendom een stevige begeleiding nodig is van erkende professionals. In ieder geval ben ik ervan overtuigd dat nieuwbouwappartementen op toplocaties, in combinatie met mooie architectuur, duurzaamheid en kwaliteit, ook de komende jaren zeer gegeerd zullen blijven. Wat is immers idealer voor senioren die hun huis op het platteland vaarwel hebben gezegd, maar nog een bruisend leven willen, voor hardwerkende gezinnen die een perfect instapklare thuis willen in een mooie omgeving of voor investeerders die een optimaal rendement willen halen?”

Begeleiding voor investeerders

Ook investeerders komen tijdens de bouwbeurs trouwens zeker aan hun trekken. Zowel ontwikkelaars als investeerders spelen immers sterk in op de sterk groeiende vraag naar appartementen, die zowel in steden als kleinere gemeenten zowel een jonger als een ouder doelpubliek aanspreken. Rencura, dat opgericht is in 2016, zet zijn diensten als professionele rentmeester en als vastgoedmakelaar met een 100% sluitende service in de kijker. “Als professionele rentmeester streven we voor onze klanten naar het duurzaam beheren van hun vastgoed en naar het behalen van een optimaal rendement”, geeft Simon Van de Moortel aan. “Een professioneel advies bij aankoop, strategieën en een meerjarenplan op maat, maken dit mogelijk. Met een ERP-pakket dat speciaal is ontwikkeld voor het beheren van private eigendommen, kunnen we anticiperen op mogelijke leegstand en zo het rendement van de eigendom optimaliseren.”

Deze aanpak heeft Rencura geen windeieren gelegd. Het bedrijf begon met het beheren van een dertigtal units, maar ondertussen zijn dat er al meer dan 1.000, wat goed is voor meer dan 650.000 euro aan maandelijkse huurgelden. Grote spelers zoals Home Invest Belgium, CBRE en vermogende families maar ook eigenaars die in slechts één pand investeerden, hebben dan ook al de weg naar de diensten van Rencura gevonden. Dat is niet zo verwonderlijk want zusterbedrijf Syncura was in de appartementswereld al goed bekend als één van de belangrijkste professionele syndici van het land. “Zowel voor kleinere mede-eigendommen als voor complexe gebouwen met verschillende deelverenigingen, bieden wij oplossingen op maat. Elf kantoren, verspreid over Vlaanderen en Brussel, en een team van 60 gekwalificeerde medewerkers zorgen voor een “beheer zonder zorgen””, geeft Simon Van de Moortel nog aan.

Inzetten op meegroeiwoningen

Bostoen is een vaste waarde tijdens de bouwbeurs en zal ook nu weer diverse nieuwe projecten onder de aandacht brengen. “En we hebben natuurlijk heel belangrijk nieuws” zegt topman Johan De Vlieger: “Eind oktober verhuist Bostoen immers zijn hoofdkantoor van Drongen naar Sint-Denijs-Westrem.  Op de hoogste verdieping van Den Druppel I aan The Loop vinden de medewerkers van de Corporate diensten en Regio Oost er vanaf dan hun nieuwe werkplek.”

Joery Michiels benadrukt voorts dat Bostoen heel sterk gelooft in de robotisering en automatisering in de bouw. “Mensen zullen in de toekomst nog enkel tussenkomen in taken die een echte toegevoerde waarde leveren. In onze houtskeletbouw-fabriek “Jumatt” te Andenne (Namen) zetten we nu al robots in, bij het productieproces. Het komt er volgens ons op aan om de, toch wel lange, doorlooptijd van het bouwproces te verkorten. Bouwelementen zullen meer en meer onder gecontroleerde omstandigheden geproduceerd worden en nadien snel geassembleerd op de bouwwerf. Wij zien ook een toekomst voor “robo-suits”, harnassen die het werk van de bouwvakker comfortabeler en veiliger maken, bijvoorbeeld bij het tillen van zware materialen. Drones kunnen dan weer een impact hebben op de veiligheid en op kwaliteitscontroles, terwijl ze ook commercieel worden ingezet via augmented reality”.

3D-printing ziet Johan De Vlieger niet dadelijk doorbreken. “Ik geloof eerder in een succesvolle ontwikkeling van “voorbouw” in de fabriek en een snelle assemblage op de werf. Een gecontroleerde vraag gestuurde productiekwaliteit in optimale klimatologische omstandigheden en een snelle doorlooptijd zijn immers cruciaal, en bij 3D-betonrpinting blijven de lange droogtijden, die de doorlooptijd verlengen, en de stabiliteit, nog issues die nog niet zijn opgelost. Voorts wil ik benadrukken dat er volgens ons nood is aan zogenaamde meegroeiwoningen. Woningen met voldoende flexibiliteit die de levensloop van de bewoners volgen. Woningen die aangepast kunnen worden aan de toekomstige gezinsvormen en de mogelijke mobiliteitsbeperking van de bewoners. Met bijvoorbeeld bredere deuropeningen en ruimtes op het gelijkvloers die kunnen dienen als slaapkamer. Ook “gestapelde” woningen  zonder gemeenschappelijke delen zullen aan belang winnen. Bostoen lanceert daarom de “Urban Quad”, vier woonentiteiten (2 op begane grond en 2 op de eerste bouwlaag) zonder gemeenschappelijke delen, dus met elk een eigen inkom en tuin. Op die manier spelen we in op de schaarste van de bouwgrond, maar kunnen we toch voor de nodige privacy zorgen. In ons woonproject in Harelbeke bouwen we de eerste dergelijke entiteiten. Nieuwbouwwoningen en appartementen blijven volgens ons een mooie toekomst hebben. Consumenten kijken naast de aanschafwaarde ook meer en meer naar de gebruikswaarde en in nieuwbouw, ligt de energiefactuur een stuk lager omdat efficiënte bouwtechnieken energie, ergonomie en comfort optimaliseren. Van een overaanbod van nieuwbouwappartementen is momenteel misschien nog niet echt sprake, al nemen de risico’s op een dergelijk overaanbod in bepaalde regio’s wel toe, met als gevolg daarvan ook een risico op prijserosie. Tegelijk wordt ook wel meer gebouwd met het oog op de toekomstige woonnoden en dat blijft positief.” 

Nicolas De Reuck is er van zijn kant zeker van dat er van een overaanbod absoluut geen sprake is. “Integendeel, zelfs. Volgens mij is er nog altijd een tekort aan nieuwbouwappartementen, want de demografische evolutie is nu eenmaal wat ze is. Op de beurs zal ook wel nog eens worden bevestigd wat iedereen al lang weet, namelijk dat we hoger moeten gaan bouwen. Alleen is het spijtig dat stedenbouwkunde op dat vlak nog altijd moeilijk doet.”

Binnenstedelijke sites herontwikkelen

Ook Philip Cnudde bevestigt de huidige noden in de bouw- en vastgoedwereld. “De resterende voorraad aan onbebouwde percelen is beperkt. De overheid moet actie ondernemen om voldoende ruimte voor wonen tot stand te kunnen brengen. Dit kan onder andere door verwaarloosde binnenstedelijke sites te herontwikkelen. Appartementsbouw en hoogbouw zijn onvermijdelijk omdat men op die manier ruimte wint en parken, bossen en groenzones niet plaats te hoeven maken voor bouwsites. Ondertussen blijft de verkoop- en verhuurmarkt in de lift zitten, want door de nog altijd lage rente blijft de motor van de vastgoedmarkt zeer goed draaien. De negatieve impact van de invoering van een belasting op de verhuurinkomsten zorgt weliswaar voor enige onrust bij investeerders, en ook de kwaliteit van de huurders blijft een risico maar de algemene verwachting blijft toch dat de huurprijzen de komende vijf jaar sneller zullen stijgen dan de inflatie. Dat veel mensen inzien dat een vastgoedinvestering meer opbrengt dan geld op de bank, de toenemende vergrijzing én het feit dat ouderen veel minder dan vroeger blijven vasthouden aan hun landelijke woning, zorgen ervoor dat er ondertussen een grote vraag blijft naar nieuwbouwappartementen.”

Lexicon