Halle - De gotische Sint-Martinuskerk

Dilbeek en Halle willen rust voor inwoners verhogen

Geschreven door Desire Stevens op 18 februari 2015

Tussen groene Pajottenland en de hoofstad

De zone DilbeekHalle overspant de richel tussen het groene Pajottenland en de verstedelijking vanuit de hoofdstad. Vooral Dilbeek, ten westen van Brussel, kan daar van meespreken, Halle, iets verderaf (15 km) ten zuidwesten van Brussel, voorlopig nog iets minder. Tussen beide gemeentelijke entiteiten ligt St.-Pieters-Leeuw.

Halle - De gotische Sint-MartinuskerkNaast de kern Dilbeek behoren ook Groot-Bijgaarden, Schepdaal, Itterbeek, St.-Martens-Bodegem en St.-Ulriks-Kapelle sinds de fusie van 1977 tot het grondgebied van deze gemeente, waar in totaal ruim 41.000 mensen wonen. De oppervlakte bedraagt 4.118 ha, wat betekent dat de bevolkingsdichtheid tegen de 1000 per km2 aan zit. Kerngemeente Dilbeek zelf en Groot-Bijgaarden zitten uitgesproken boven dat gemiddelde.


Aan dergelijke toestand hangen nogal eens mobiliteitsproblemen vast. Na rijp beraad vooraf en een publieke informatieronde is het stadsbestuur daarom met een masterplan van wal gestoken, dat de drukke kern Dilbeek groener en autoluwer dient te maken op bepaalde centrale plaatsen en de parkeerproblemen dient op te lossen. Daartoe zullen verschillende straten en pleinen heraangelegd worden. De uitvoering van het masterplan zal in fasen uitgevoerd worden en verschillende jaren in beslag nemen,.
Deze concentratie betekent ook dat er nog heel wat groen overblijft in de gemeente, want volgens het gewestplan blijft bijna 70 % van de gemeente onbebouwd. De grote meerderheid hiervan dient voor agrarische bestemmingen. De deelgemeenten St.-Martens-Bodegem en St.-Ulriks-Kapelle zijn nog steeds omgeven door landbouwzone.

Poort van het Pajottenland

Daarnaast is ruim 17 % van het grondgebied van Dilbeek vastgelegd als open ruimtebestemming. Mede door de kenmerkende glooiingen in het landschap pakt Dilbeek graag uit met de toeristische slogan “Poort van het Pajottenland”.
Naast heel wat wandel- en fietsroutes en de horecafaciliteiten in functie van het goede leven in de sporen van Pieter Bruegel (de Oudere), behoren het Openlucht-Bruegelmuseum in St.-Anna-Pede (Itterbeek), de Tramsite van Schepdaal en de nog altijd operationele watermolen (1392) van St.-Gertrudis-Pede (Schepdaal) tot de grote toeristische attracties. Westrand – Cultuurcentrum Dilbeek is dan weer een belangrijke schakel in het cultureel leven, waarbij vaak het overwegend Vlaams karakter van de gemeente onderstreept wordt.
Ondanks de groene context wijst het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2010) met nadruk op de lintbebouwing in Dilbeek en op de algemene versnippering van de open ruimte door de inplanting van woonparken. Deze waarschuwing wordt geplaatst in het kader van het groot aantal onbebouwde percelen en verdere perceelsmogelijkheden. Het waren er bijna 4.000 op het moment dat dit gemeentelijk ruimtelijk structuurplan samengesteld werd. Bijna de helft van de woonuitbreidingsgebieden situeerde zich in kerngemeente Dilbeek.

Hoog comfortgehalte

Het is wel zeer de vraag of op korte of zelfs op halflange termijn een beroep zal gedaan worden op al deze woonpotentie. De bevolkingsprognoses wijzen immers op mogelijke (kleine) daling van het aantal inwoners in de eerstkomende jaren. Het segment dat erbij komt, is grotendeels uitwijking van Brusselse bevolking, wat de verdergaande vergrijzing van Dilbeek bevordert. Daarentegen wijken vooral jonge gezinnen uit.
De gemeente bestaat voor zo’n 80 % uit eensgezinswoningen en daarbij zijn de open en halfopen bebouwingen het dominerend woontype. Bovendien genieten de bestaande woningen doorgaans van een hoog comfortgehalte. Dat maakt hen, mede door de centrale ligging van Dilbeek, niet echt goedkoop. Dat geldt eveneens voor de bouwgronden, zeker wanneer gegadigden percelen wensen met afmetingen die aansluiten bij de gangbare plaatselijke woonnormen.

Waarde woningen nagenoeg verdubbeld

We nemen er even de vastgoedstatistieken bij. Volgens de recentste gegevens van het kadaster beliep vorig jaar (4e kwartaal 2013) de gemiddelde verkoopprijs van een woning op Dilbeeks grondgebied 275.270 euro. De waarde staat een eind boven de 243.529 euro (4e kw. 2009) van vier jaar terug, maar wanneer we tien jaar in de tijd teruggaan, was het vergelijkbaar bedrag 141.697 euro (4e kw. 2003) en is sprake van een quasi verdubbeling!
In de sector van de villa’s en landhuizen is de evolutie gelijklopend, maar iets minder uitgesproken: gemiddelde verkoopprijs 374.379 euro in 4e kw. 2013; was 357.044 euro in 4e kw. 2009 en ‘slechts’ 240.563 euro in het 4e kw. 2003.
Ook bij de appartementen en de meergezinswoningen – samen goed voor hoogstens 20 % van het woningbestand in Dilbeek – verliep de waardecurve van het vastgoed navenant. Een appartement in Dilbeek kostte gemiddeld 199.539 euro in het 4e kw. 2013, 183.283 euro in het 4e kw. 2009 en 116.570 euro in het 4e kw. 2003. 
Alleen de gegevens inzake bouwgronden staan hier enigszins haaks op, maar dat heeft alles te zien met de beperkte vraag. In het 4e kw. 2013 werden amper 7 percelen verkocht en ook in de voorgaande periodes waren de activiteiten terzake heel beperkt. Op deze manier bekomt men disproportionele resultaten die totaal irrelevant zijn. Louter ter illustratie: de gemiddelde verkoopprijs van bouwgrond bedroeg amper 77 euro per m2 in het 4e kw. 2013, maar liep dan weer 1 jaar eerder (4e kw. 2012) op tot 315 euro per m2.

Halle heeft iets met centrumfuncties

 

Halle is met 4.440 ha oppervlakte best vergelijkbaar met Dilbeek, maar met een inwonersaantal dat net de 37.000 overschrijdt, ligt de bevolkingsdichtheid met 835 per km2 toch een flink stuk lager. Dat is uiteraard een gemiddelde. In Buizingen, dat per 1 januari 1977 aan het grondgebied toegevoegd werd via de fusiewet, ligt de bevolkingsdichtheid een stuk hoger (ca. 1280 inw./km2), terwijl Lembeek, dat dezelfde fusieweg volgde, zich in een veel landelijker kader situeert (ca. 565 inw./km2) dan Halle zelf.
Kerngemeente Halle – dat zelfs in het politiek symboolwoord Brussel-Halle-Vilvoorde centraal stond… – streeft zelf een positie van (regionale) centrumstad na op diverse terreinen: administratie, rechtspraak, verzorging, onderwijs, mobiliteit, handel, enz. De inplanting van het hoofdkwartier van Colruyt stut natuurlijk terdege laatstgenoemd objectief. Daarnaast duidt het label van Straffe Streek Stad aan op een stevige economische verankering.
Toch grijpen de ambities verder. Sinds eeuwen is Halle een stad van Mariadevotie en sinds een decennium ook die van tv-detective Witse. Met deze leidraden werkt Halle naarstig aan de uitbouw van het toerisme. Dat kan ook omdat er ook hier een netwerk van wandel- en fietsroutes en andere recreatieve voorzieningen aanwezig is, samen met een solide horeca-infrastructuur.
De stad ligt zich vlak boven de taalgrens. De Halse gemeenteraad heeft wat dat betreft een Vlaams Manifest uitgewerkt dat aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Dat staat tegenover de verfransing die (in beperkte mate) verder oprukt.

Toekomstvisie via masterplan

Ook in z’n woonstrategie wil Halle tot een centrale functie komen. Zo dient in ieder geval de toekomstvisie inzake stadsvernieuwing, die vorig jaar vastgelegd werd in een masterplan, begrepen te worden. De nieuwe encartering van Halle wordt ook uitdrukkelijk belichaamd door de provincie Vlaams-Brabant via het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan.
In die zin is een heel concrete aspiratie van het masterplan de realisatie van een woonzone met 320 units in Nederhem. Deze nieuwe wijk, nabij het station, zou moeten uitgroeien tot nieuwe poort voor de stad. Daarom wordt ook een parkeergebouw voorzien, net als een gebouw voor gemeenschapsvoorzieningen én een zwembad.

Woonfunctie in Lembeek afscheiden

De omgeving van de Slingerweg, waar nu vaak auto’s met bestemming station geparkeerd worden, vormen een ander operatiegebied. Hier worden een aantal pleintjes aangelegd, annex speelvoorzieningen en vaste structuren voor het parkeren, zodat ook hier een feitelijke uitbreiding van de binnenstad gerealiseerd wordt.
Verder worden de Welkomstlaan en de A8 als belangrijke invalswegen aangepakt, maar dat is natuurlijk meer het domein van de mobiliteit, net als de ontwikkeling van een snelle en veilige fietsverbinding tussen het Station van Halle en de bedrijventerreinen Wilgenveld en Dassenveld.
Specifiek voor de woonfunctie is het dorp van Lembeek een ander essentieel streefdoel van het masterplan. De heraanleg van de zone rond de Bergensesteenweg, samen met de creatie van een bedrijventerrein in Lembeek Noord, dient de hefboom te worden tot een toekomstige afscheiding tussen het wonen en de grootschalige handel.

Hoogste wooncomfort in Buizingen

Volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (2009) is amper 21,4 % van Groot-Halle gecatalogeerd als puur woongebied en is 4,8 % bestemd als bedrijvenzone. Daarentegen bestaan de open ruimtes uit 37,3 % agrarisch gedeelte en 33,8 % groenbestemming.
Een zeer groot gedeelte van de actieve bevolking is tewerkgesteld in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, hetzij in de verstedelijkte Zennevallei, waarin zich ook Halle zelf situeert. De totale bevolking is jaar na jaar licht stijgend, maar het migratiesaldo helpt ook hier het vergrijzingscoëfficiënt verder stijgen.
De nederzettingsstructuur kenmerkt zich door vijf kernen verspreid over het grondgebied: naast Halle-Centrum - met aansluitend over de spoorweg en het kanaal de wijk St.-Rochus, Buizingen en Lembeek zijn dat de wijken Essenbeek en Breedhout. Lintbebouwing tussenin, vooral langs de steenwegen, is ook in Halle een vaak voorkomend maar niet echt fraai verschijnsel. Vooral rond Lembeek liggen veel woonlinten.
Halle-centrum beschikt over een groot aandeel gesloten bebouwing en appartementen; in Buizingen en Lembeek frappeert meer het residentieel karakter, wat zich uit in vooral open en halfopen bebouwingen. 
Het comfortniveau van het woningenbestand hangt voor een groot deel samen met de ouderdom ervan: deelgemeente Buizingen scoort hier het best, Lembeek beschikt over het oudste woningbestand en scoort gemiddeld het laagst inzake woningcomfort.

Spectaculaire waardervermeerdering vastgoed

De cijfergegevens van het vastgoed onderstrepen de progressie die Halle aan het doormaken is. Er is allicht sprake van een zekere inhaaloperatie, want in het verleden lag Halle onderaan de prijsvork in het Brussels gewest. Volgens de recentst beschikbare gegevens bedroeg de gemiddelde kostprijs van een woning op het grondgebied van Halle 228.925 euro (4e kw. 2013). Dat is bijna 20 % hoger op amper vier jaar tijd: het vergelijkbaar cijfer was 190.901 euro in het 4e kw. 2009. Wanneer we 10 jaar in de tijd teruggaan, merken we dat het prijsgemiddelde intussen meer dan verdubbeld is: 104.602 euro in het 4e kw. 2003.
Op korte termijn was de waardevermeerdering van de appartementen in Halle nog veel opmerkelijker: gemiddeld 242.497 euro in het 4e kw. 2013, duurder dan het gemiddelde van woonhuizen dus, t.o.v. 182.192 euro in het 4e kw. 2009, zijnde een stijging van 33 %! Bekeken over een decennium verder is de waarde van de appartementen in Halle net niet verdubbeld: toen 127.992 euro (4e kw. 2003).
De gemiddelde verkoopprijs van villa’s bedroeg 355.275 euro in het 4e kw. 2013. Dat was significant hoger dan vier jaar eerder: gemiddeld 319.000 in het 4e kw. 2009. Vergelijken met tien jaar terug heeft geen zin bij gebrek aan cijfers.
Diezelfde redenering geldt net zo goed voor de evolutie in de waarde van de Halse bouwgronden. Er werd gemiddeld 326 euro per m2 betaald tijdens het laatste kwartaal van het afgelopen jaar, maar dat lijkt een duidelijke uitschieter. Dit gemiddelde is gebaseerd op 26 verkochte percelen. Vergelijken met vier jaar eerder haalt niet veel uit, omdat bijvoorbeeld het gemiddelde van het 4e kw. 2009 op de verkoop van amper 6 percelen gebaseerd is. Duidelijk is alleen dat de prijzen van bouwgronden in Halle serieus in de lift zitten, maar gegadigden dienen zich vooral niet te laten ontmoedigen en zich goed te informeren.

 

 

 

 

 

 

 

 

Lexicon