Een handelspand verhuren

Een handelspand verhuren

Geschreven door Renaud Chaudoir op 7 oktober 2019

Een slimme investering?

Wanneer je investeert in vastgoed zijn er heel wat mogelijkheden. Beleg je bijvoorbeeld in een vastgoedfonds of koop je zelf iets? In dat tweede geval heb je de keuze uit verschillende soorten panden: van appartementen en huizen tot studentenkamers. Of heb je al eens aan een handelspand gedacht? Dit soort commercieel vastgoed heeft voordelen, maar er zijn ook enkele kanttekeningen bij te maken.

Een handelspand verhuren

Hoger rendement

Het grootse voordeel aan het verhuren van een handelspand is het hoge rendement. Dat bedraagt vaak rond de 5%, terwijl dat bij een particuliere woning maar rond de 3% ligt. De aankoopprijzen van handelspanden liggen vaak ook iets lager dan die van gewone huizen. Daarnaast bedraagt de minimale huurtermijn negen jaar bij een handelspand in tegenstelling tot drie bij een particuliere woning. Je huurder kan het contract dus minder snel opzeggen. Toch moet je ook rekening houden met onderstaande addertjes onder het gras.

Zwaarder belast

Helaas word je hoger belast wanneer je verhuurt aan iemand die btw-plichtig is dan wanneer je verhuurt aan een particulier. Je huurinkomsten worden dan beschouwd als onroerende inkomsten en zijn dus op jaarbasis onderworpen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting. Je betaalt daardoor maximaal 50% én de gemeentebelasting.

Handelspand én woning

Gebruikt de huurder het pand ook als eigen woonst? Dan ligt de belasting nóg hoger. Wil je om deze reden niet dat je eigendom wordt gebruikt voor commerciële doeleinden? Dan leg je dit het best vast in het huurcontract. Al is ook dat geen garantie. Wanneer de huurder zich niet aan de afspraak houdt en de woning toch (gedeeltelijk) als handelspand gebruikt, zal de fiscus geen rekening houden met de verbodsclausule. Wettelijk gaat het om een geschil tussen de huurder en verhuurder. Je bent bijgevolg genoodzaakt om de extra belasting terug te eisen aan de huurder – desnoods voor het vredegerecht.

Niet onderverhuren

Misschien overweeg je om het pand onder te verhuren aan een natuurlijke persoon. Die kan het gebouw dan op zijn beurt onderverhuren aan de vennootschap waar hij zelf eigenaar van is. Op het eerste gezicht lijkt dit een goede truc, maar de belastingdiensten zullen je plannetje snel doorzien en zullen streng optreden. De fiscus zal zich steeds baseren op het daadwerkelijke gebruik van het pand en zal de echte eigenaar vervolgens belasten op de ontvangen huur.

Reken de belasting door

Het enige wat je kunt doen om de zwaardere belasting te compenseren, is het bedrag doorrekenen in de maandelijkse huurprijs van het pand. Je kunt de belasting ook verminderen met aftrekbare intresten van leningen die je hebt afgesloten voor onroerende goederen. Ten slotte is het slim om de huurprijs van je pand op te delen wanneer het ook gebruikt wordt als woning. Zo vermijd je een nog zwaarder belastingtarief. Vergeet in dat geval ook niet om je huurcontract te laten registeren. Doe je dat niet, dan word je belast op basis van de huur die je werkelijk ontvangen hebt. Na registratie zal de belastingheffing op de huurinkomsten voor het woongedeelte gebeuren op basis van het verhoogde geïndexeerde kadastraal inkomen.

Lexicon